Braunschweig – Fitmachen für potenzielle Investoren

17.April 2016   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Erstmals gibt es für die zweitgrößte Stadt Niedersachsens einen Marktbericht zu Büroimmobilien. Dabei stellt sich heraus: Mit mehr als zwei Millionen Quadratmetern Fläche ist das potenzielle Angebot um 50 Prozent größer als bislang angenommen

Die Altmeppen Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbH (kurz: Altmeppen GmbH) hat den ersten Büroimmobilienmarktbericht für die Stadt Braunschweig geschrieben und stellt seit März einen Online-Marktplatz für lokale Immobilienangebote zur Verfügung. Damit soll vor allem institutionellen  Investoren eine Orientierungshilfe gegeben werden, weil sie in der Vergangenheit meist einen „Bogen um Braunschweig gemacht“ hätten, so Geschäftsführer Stephan Lechelt: „Die professionellen Investoren gehen nur in bekannte und transparente Märkte.“

Und ein solcher soll Braunschweig jetzt werden: Für den ersten Büroimmobilienmarktbericht wurden die Daten von mehr als 1.400 Einzelobjekten ausgewertet. Zu diesen Objekten wurden Daten bei den Eigentümern und aus frei zugänglichen Quellen erhoben sowie mit selbst ermittelten Flächen und Baujahren versehen. Das Ergebnis: Insgesamt verfügt die Stadt über eine Bürogesamtfläche von rund 2,1 Mio. qm, das sind 50 % mehr Fläche als bisher bekannt. Das Angebot ist sehr fragmentiert und kleinteilig. Rund zwei Drittel aller Objekte haben eine Fläche von weniger als 1.000 qm. Die Großobjekte mit mehr als 10.000 qm machen in der Anzahl zwar nur 2 % aus, vereinen aber insgesamt 400.000 qm. Seit dem Jahr 2000 sind rund 300.000 qm neu entstanden. Gut 60 % der Gesamtfläche wird von den Eigentümern selbst genutzt, so dass für den Vermietungsmarkt rund 900.000 qm bleiben.

Leerstand: Er betrug zum Jahresende 2015 rund 80.000 qm, was bezogen auf die Gesamtfläche einer markttypischen Quote von 3,8 % entspricht, heißt es im Bericht. Bezogen auf den Vermietungsmarkt ergebe sich eine Quote von 8,9 %.

Mieten: Die durchschnittliche Bestandsmiete von 7,60 €/qm im Monat basiert auf mehr als 100 Objekten, die gut ein Drittel des Vermietungsmarktes widerspiegeln. Die Spanne reicht von 2,95 €/qm bis 16,00 €/qm. Die meisten Mieten liegen zwischen 5,50 €/qm und 9,40 €/qm. „Beim Umsatz konnten lediglich 30.000 qm sicher ermittelt werden. Der tatsächliche Vermietungsumsatz liegt darüber, kann aber nicht seriös abgeschätzt werden“, so Lechelt.

Neubau: 2015 wurden rund 20.000 qm Bürofläche neu erstellt. Aktuell sind gut 45.000 qm (u.a. Gom in Rüningen, 2. BA Kontorhaus, Lilienthalhaus) im Bau, die in den nächsten Jahren fertiggestellt werden. Die Planungspipeline ist mit ca. 20.000 qm gefüllt.

Investmentmarkt: Der Umsatz betrug 2015 etwas über 100 Mio. €. Es wurden 9 Objekte mit einer Fläche von 76.000 qm veräußert. Der Großteil des Umsatzes erfolgte durch den Verkauf von drei Großobjekten, darunter das Schlosscarree. Die Renditen (Jahresmiete/Kaufpreis) lagen bei 5 Objekten zwischen 6,9 % und 11,3 %. Im Durchschnitt wurde das 11,2-fache der Jahresmiete gezahlt. Die Kaufpreise lagen zwischen 455 €/qm und 1.675 €/qm.

Ausblick: Aufgrund der moderaten Neubautätigkeit und ausgehend von einer weiter vorhandenen Nachfrage gehen wir von einer stabilen Entwicklung auf dem Braunschweiger Büroimmobilienmarkt aus. Signifikante Steigerungen bei der Nachfrage und den Mieten sehen wir unter Berücksichtigung der aktuellen wirtschaftlichen Lage nicht. Vielmehr besteht das latente Risiko einer Abschwächung der Büroflächennachfrage, die sich eher mittelfristig auf den Vermietungsmarkt auswirken würde.

Unter der bisherigen Projekthomepage www.immobilien-regioker.de ist ab sofort ein Onlinemarktplatz für Büroimmobilien in Braunschweig zu finden.

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