Der Immobilienbrief Nr. 567

Der Immobilienbrief Nr 567

• 77 MRD. EURO FINANZIERUNGSLÜCKE AM GEWERBLICHEN IMMOBILIENMARKT – CBRE sieht in Drittel der Kredite der letzten 5 Jahre nicht refinanzierbar: „Faktor 30 werden wir viele Jahre nicht mehr sehen“, resümierte am Mittwoch JLL beim Office-Talk. Das müsste zu brutalen Korrekturen der Bewertungen in großen Portfolien führen. Und wenn dann Refinanzierungen anstehen, könnte es eng werden. Eine brandaktuelle CBRE-Analyse ermittelt für Deutschland eine Kreditaufnahme von 2019 bis 2022 von rd. 228 Mrd. Euro an gewerblichen Immobilienkrediten. Davon könnten über ein Drittel bzw. 77 Mrd. Euro auf der Grundlage der deutlich verminderten Kapitalwerte bzw. Bewertungen und der erhöhten Kreditzinsen sowie aufgrund der Beschränkungen beim Beleihungsauslauf und beim Zinsdeckungsgrad nicht refinanziert werden. (Rohmert, Seite 2)
• BÜROMARKT-RESILIENZ WIRD ZUM AMMENMÄRCHEN Flächenumsatz fällt um 28% zu Vorjahr und 41% zu 2019: In Summe schließe der deutsche Bürovermietungsmarkt in den 7 Top-Standorten mit einem Umsatz von etwas mehr als 2,5 Mio. qm bzw. -28% mit dem schwächsten Umsatzergebnis seit 2009 ab. Von einer Vermietungs-Resilienz von Büros gegen Konjunktur, Zinsen und Homeoffice und damit auch gegen den gesunden Menschenverstand spricht nach dem vorliegenden Jahresergebnis wohl kaum noch jemand. (Rohmert, Seite 4)
• GEWERBETRANSAKTIONSMARKT 70% UNTER VORKRISENZEITEN  – 40% Preissturz bei Büro stabilisiert sich, Logistik löst Büro von der Spitze ab: Die Jahresendrallye auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt 2023 fiel aus. Das Drama der Vorquartale setzt sich fort. Wie in allen Abstürzen zuvor ist auch jetzt die Talsohle fast erreicht und es geht in der 2. Jahreshälfte wieder aufwärts, so der Tenor der meisten Researcher. Aus Sicht des Autors ist es gar nicht einmal das Zahlenwerk auf Finanzkrisen-Niveau, das nervt, sondern die Unterschiede zur Finanzkrise. Damals zog jemand den Stecker und die ansonsten voll funktionsfähigen Volkswirtschaften standen für ein paar Monate still. Heute ist die Situation völlig anders. Inflation mit Zinswende nach oben führten zur heutigen Malaise. Davon bleibt auch nach möglicher Zinskorrektur eine Niveautransformation. Das Gleiche gilt für ESG-Anforderungen, die in der Bewertung berücksichtigt werden müssen. New Work mit Homeoffice oder KI mit gesellschaftlichen Änderungen führen ebenfalls zu einer Transformation, auch wenn noch nicht klar ist, mit welchen Konsequenzen. (Rohmert/ Wrede, Seite 8)
• INSTITUTIONELLER WOHNIMMOBILIENINVESTMENTMARKT MIT -59% Sturz auf 2011er-Niveau – schlimmer geht’s immer: Das von „Der Immobilienbrief“ schon letztes Jahr im Frühjahr vorgerechnete Drama im professionellen Wohninvestmentmarkt setzt sich noch schlimmer fort als befürchtet. Die Analyse eines JLL-Charts ergibt, dass der Durchschnittspreis pro verkaufter Wohneinheit von über 180.000 Euro im Jahr 2021 auf ca. 110.000 Euro um sage und schreibe knapp 40% abgestürzt ist. (Rohmert, Seite 11)
• IFO GESCHÄFTSKLIMA IM WOHNUNGSBAU AUF ALLZEITTIEF – Düstere Perspektive für 2024 (Wrede, Seite 13)
• WHITEFIELD GIBT LIQUIDATION DER OMEGA AG IN AUFTRAG – Pressenotiz im Original – Ein Desaster der Rettung: Schon Signa und Project-Gruppe machten klar, dass in den letzten Jahren der Expansion und der anschließenden Rettung viele Unternehmer in die Trickkiste zur Bonitätsverbesserung griffen. Sicherlich fällt auch überbordender Optimismus bei der Bewertung von Wohnungsportfolios in diese Kategorie, wenn auch juristisch nicht relevant. Eine Pressenotiz zur Pleite der Omega AG, gegen die inzwischen wohl Insolvenzverwalter und Behörden ermitteln, macht deutlich, zu welchen Mitteln oft gegriffen wurde. Lesen Sie die Pressenotiz einmal in Ruhe im Original. Es ist selten, dass der „Depp in der Story“ so klare Worte findet. (Seite 14)
• IN OFFENE IMMOBILIENFONDS INVESTIEREN? Aktuell befassen sich Immobilienfachmedien mit der Anlage in Offene Immobilienfonds, wie z. B. am Mittwoch die Immobilien Zeitung an prominenter Stelle, die sich mit Schließungsrisiken auseinandersetzte. Wir möchten Ihnen nur einmal zeigen, wie sich fachfremde Journalisten bzw. Aktienspezialisten mit der Anlage in OIF, die ich noch für eine der stabilsten in der Immobilienwirtschaft halte, auseinandersetzen werden. Unser „Lieblingsstatistiker“ rät jedenfalls, einmal über eine Rückgabe der Anteile im eigenen Depot nachzudenken. (Seite 16)
• PGIM REAL ESTATE GIBT EUROPÄISCHEN IMMOBILIEN-AUSBLICK 2024: Core-Objekte erst 2025 als Kapitalanlage wettbewerbsfähig. (Rohmert, Seite 18)
• ERHÖHTE AKTIVITÄT IN Q4 RETTET HOTELINVESTMENTMARKT VOR KATASTROPHALEM ERGEBNIS 2023 – Wenn schon investieren, dann derzeit in einzelne Value-add Projekte: Die gestiegenen Zinsen und die stark eingeschränkte Bereitschaft der Banken, Hotels im aktuellen Umfeld zu finanzieren, hinterließen 2023 deutliche Spuren auf dem Hotelinvestmentmarkt. Mit rd. 1,4 Mrd. Euro wurde noch einmal rund ein Viertel  weniger investiert als im schon sehr verhaltenen Jahr 2022. (Wrede, Seite 18)
• HEALTHCARE INVESTMENTS KRÄNKELN WEITER – Betreiber bereiten auch noch Sorgen: Investments und demographische Daten klaffen im Healthcare-Markt weit auseinander. Während der Bedarf an betreutem Wohnen und Pflegeeinrichtungen stetig steigt, wird derzeit so wenig in unser aller Zukunft investiert wie zuletzt vor 6 Jahren. (Wrede, Seite 20)
• ZWANGSVERSTEIGERUNGEN NEHMEN ZU – Insolvenzwirkung kommt aber mit Verzögerung: Die toxische Mischung aus schwacher Konjunktur, hoher Inflation und einem schwachen Immobilienmarkt zeigte auch Auswirkungen bei den Bürgern, resümiert Zwangsversteigerungsspezialist Argetra aus Ratingen. (Rohmert, Seite 22)
• AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT „IMMOBILIEN INTERN“: Welche Miet- und Pachtorderungen haben sich in Luft aufgelöst? (Seite 23)

• STREIFZUG ÜBER DIE BÜROMÄRKTE:
  • HAMBURG: Flächenumsatz kräftig gesunken (Richter, Seite 23)
  • DÜSSELDORFER OHNE GROSSE ANMIETUNGEN: 2023 schlechteste Jahr seit 2009 (Götza, Seite 25)
  • FRANKFURT NUR LEICHT RÜCKLÄUFIG: Spitzenmiete und Leerstand steigen nur leicht. (Wrede, Seite 26)
• NEUES JAHR – NEUE WOHNUNG – Wie Wohnungsvermieter entscheiden: Eine aktuelle Umfrage von ImmoScout24 zeigt, an wen Vermieter am liebsten vermieten, worauf sie bei der Mieterauswahl achten, womit potenzielle Mieter bei ihnen punkten können und was Bewerber lieber vermeiden sollten. (Götza, Seite 27)
• DER*5*MINUTEN*HOSPITALITY*EXPERTE*: Hotel zu verkaufen. Kasperlbude oder Aschenbrödel? Hotel zu verkaufen. Standort, Lage, Raumprogramm, Kapazitäten, Erreichbarkeit, Sichtbarkeit, alles passt. Aber vor Ort dann die Erkenntnis: Das Objekt ist auf Talfahrt. (Völcker, Seite 27)

• PV-STROM KÖNNTE FOSSILE ENERGIETRÄGER IN DEUTSCHLAND KÜNFTIG WEITGEHED ERSETZEN  – PV-Anlagen ein Meilenstein auf dem Weg zur Energiewende: Potenziell stehen hierzulande so viele Dachflächen für die Produktion von Solarstrom zur Verfügung, dass sie problemlos die Leistung von beispielsweise 36 hypothetischen Kernkraftwerken (1 GW) oder 121 Gas- bzw. Kohlekraftwerken (300 MW) ersetzen könnten. (Götza, Seite 28)