Ein Drittel der Kredite der letzten 5 Jahre nicht refinanzierbar
Eine brandaktuelle CBRE-Analyse ermittelt für Deutschland eine Kreditaufnahme von 2019 bis 2022 von rd. 228 Mrd. Euro an gewerblichen Immobilienkrediten. Davon könnten über ein Drittel bzw. 77 Mrd. Euro auf der Grundlage der aktuellen Kapitalwerte und Kreditzinsen bzw. der Beschränkungen beim Beleihungsauslauf und beim Zinsdeckungsgrad nicht refinanziert werden. (WR+)
Diese Kredite stünden größtenteils in den kommenden vier Jahren, also 2024 bis 2027, zur Refinanzierung an. Das werde zu Verwertungen und Restrukturierungen führen, erwartet CBRE. Das Wohnungssegment weise in absoluten Zahlen die größte Lücke auf. Die größten Finanzierungslücken auf Basis der zugrunde gelegten Kapitalwerte und Kreditzinsen zeigen sich in den Segmenten „Mehrfamilienhäuser“ (35,6 Mrd. Euro, was 46,1% der Kredite entspräche. „Büro“ komme mit 45,3 Anteil auf 34,9 Mrd. Euro nicht refinanzierbarer Kredite. „Logistikimmobilien“ und „Einzelhandelsimmobilien“ kämen mit jeweils 3,3 Mrd. Euro oder jeweils 4,3% besser davon. Lt. CBRE trifft es in Europa Deutschland sowohl relativ als auch absolut heftiger als den europäischen Durchschnitt mit „nur“ 27,5% schwieriger Anschlussfinanzierungen bzw. insgesamt 176 Mrd. Euro incl. der deutschen 77 Mrd. Euro.
Lediglich mit Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital, nachrangigen Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen könne es gelingen, die Kreditgeber von Verlängerungen zu überzeugen und so die Finanzierungslücken zu schließen. Wie „Der Immobilienrief“ aus anderen Quellen hören, haben die großen Finanzierer derzeit jeweils Hunderte von halbjährigen Stillhaltevereinbarungen auf dem Tisch, die inzwischen in die erste oder zweite Verlängerungsperiode gehen. Vieles davon dürfte langsam auf die 18 Monate-Grenze zulaufen, bei der dann klar wird, dass die Situation nicht besser wird und die Banken handeln müssen. Wo in den kommenden Monaten eine Besserung herkommen soll, bleibt bei allem Zinsoptimismus schleierhafthaft. Wenn die Lücke zu den „standstill agreements“ größer wird und kaum Aussicht auf eine Überbrückung besteht, können lt. CBRE die Kreditgeber stattdessen auf Immobilienverkäufe drängen. Zwar gebe es leichte Entspannungssignale an der Zinsfront, jedoch seien viele Objekte sind nicht mehr markgerecht. Grundsätzlich würden vielerorts weniger Büroflächen benötigt, erwartet zudem CBRE. „Der Immobilienbrief“ weist hier noch auf die anstehenden energetischen Sanierungen hin, gegen die sich gewerbliche Investoren kaum wehren können. Die wiederum dürften schon nach 5-Finger-Abakus oft weder rechenbar noch finanzierbar sein. Da die Banken solide aufgestellt seien, sei weder eine Gefahr für das deutsche Bankensystem noch für die allgemeine Wirtschaft abzusehen, so CBRE. Da der Kreditmarkt immer mehr unter Druck gerate, die Beleihungswerte und -quoten gesunken seien und außerdem die Kreditgeber auch noch ein erhöhtes Kreditrisiko in ihren Kreditbüchern bewältigen müssten, dürfte die nähere Zukunft eine schwierige Gemengelage zeigen. Alternative Kreditgeber seien sehr selektiv und hätten teils sehr hohe Zinserwartungen von 7 bis 20%, relativiert Jan Linsin, Head of Research, manche Hoffnungen. Nach „Der Immobilienbrief“-Recherchen dürften erfahrene Mezzanine-Geber im Moment sowie so noch ganz andere Probleme haben. ■