Der Immobilienbrief Nr. 572

Der Immobilienbrief Nr 572

• DIE REALITÄT KOMMT AUF DER MIPIM AN – Start in sich überschneidende Zyklen: Nach Sichtung der Medienberichte zur Mipim 2024 dürfte die Realität langsam mit Auslaufen von Mietverträgen und Fälligkeiten von Anleihen und Krediten bei den Unternehmen ankommen. Die Langsamkeit der nachlaufenden Bewertungen ist ein anderes Thema. Das Ärgerliche ist dabei eigentlich nur, dass die honorigen Red Book Bewerter in der Finanzkrise Immobilien drastisch herunterwerteten, die kurz darauf wieder voll werthaltig waren, während dieselben Häuser heute jeden Bewertungs-Mondflug gut zahlender Klientel mitmachen. Und das, obwohl diesmal nicht nur vorübergehend der Stecker gezogen wurde, sondern der Markt transformiert und Bewertungen um Niveautransformationen dauerhaft korrigiert werden müssen. (Rohmert, Seite 3)
• GLOBALE IMMOBILIENMÄRKTE MIT REKORDEINBRUCH – Transaktionen brechen um über 50% ggü. 2021 auf das Niveau von 2021 ein: Die weltweiten Immobilienmärkte sind weiter im Sturzflug. Für „Der Immobilienbrief“ errechnet sich aus den JLL-Zahlen mit über -53% mehr als eine Halbierung gegenüber 2021 und gegenüber dem Vorjahr immer noch ein Minus von -44%. Das ist das niedrigste Niveau direkter Investitionen seit 2011. Der verminderte Rückgang im Q4 mit „nur“ -23% wird direkt als Silberstreifen interpretiert, was aber aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ ja vielleicht aber auch daran gelegen haben könnte, dass die Absturzbewegung in 2022 im Zuge der Zinswende das Vergleichsquartal schon deutlich gedrückt hatte. (Rohmert, Seite 4)
• FAST 1/3 DER INSTITUTIONELLEN MACHT IMMOBILIENPAUSE – Im Fokus steht Wohnen, Büro wird gemieden: Die vor kurzem von „Der Immobilienbrief“ beispielhaft angedeutete Immobilienbelebung mit Rückkehr von 2/3 der Transaktionen zu 2/3 der Preise, die aber eine Umsatzhalbierung bedeutet, gewinnt Realitätsbezug. Die schnelle Rückkehr der institutionellen Anleger, die derzeit mit deutlichen Wertberichtigungen zu kämpfen haben, bezweifelte „Der Immobilienbrief“ sowieso. Jetzt zeigt eine aktuelle Befragung der Real Blue Kapitalverwaltungs GmbH, dass 28% der befragten Asset Manager und institutionelle Investoren nicht wissen, wann sie erneut in Immobilien investieren werden. (Rohmert, Seite 7)
• IMMOBILIENTRANSAKTIONSVOLUMEN IN EUROPA WEITER RÜCKLÄUFIG – Belegung ab dem 2. Halbjahr erwartet und wahrscheinlich: Laut jüngster Savills Untersuchung wird das europäische Immobilientransaktionsvolumen in Q1 2024 voraussichtlich rd. 34 Mrd. Euro erreichen. Das rollierende Transaktionsvolumen der letzten 4 Quartale wird Ende März damit wohl bei rd. 144 Mrd. Euro liegen, 5 Mrd. unter dem Wert vom Jahresende 2023 und rund zwei Drittel unter dem Q1 Wert von 2022 mit etwa 400 Mrd. Euro. (Wrede, Seite 8)
• DROHT EINE FINANZKRISE 2.0? – USA-Immobilienmärkte in schweren Turbulenzen: Notenbanken und Banken sind wegen der Turbulenzen im US-amerikanischen Immobilienmarkt in Alarmbereitschaft. Wird die Immobilienkrise wie 2008 auf den globalen Finanzsektor übergreifen und die Schwäche des deutschen Immobilienmarktes noch verstärken? Die Jahre bis 2030 werden auf dem Gewerbe-und Wohnimmobilienmarkt wohl eher stürmischer und unruhiger, als dass sie sich wieder beruhigen werden. (Gondring, Seite 8)
• DEUTSCHE IMMOBILIENFONDS 2023 WENIG BELIEBT – Internationale Immobilienfonds in der Gunst privater Anleger deutlich führend: Wie schon im Vorjahr waren Internationale Immobilienfonds laut kapital-markt intern Analyse die meistgezeichnete Assetklasse bei privaten Anlegern. Von dem insgesamt 1,12 Mrd. Euro
• von privaten Anlegern platzierten Zeichnungskapital entfielen 34% auf international investierende AIFs, nur 28% auf Deutsche Immobilienfonds. Insbesondere Projektentwicklungen und Büroimmobilienfonds wurden gemieden. Bestandswohnimmobilien, Nahversorgungs- und Fachmarkt- sowie 6b-Konzepte und Immobilienzweitmarkt zeigten sich halbwegs stabil. Zu den Top-Anbieter im k-mi Platzierungsranking 2023 zählen die Deutsche Finance Group, die TSO Europe Funds Inc und die in Zwischenzeit insolvent gewordene One Group. (Wrede, Seite 11)
• NEUGESCHÄFTSVOLUMEN BEI VDP-MITGLIEDS-INSTITUTEN ZOG ENDE 2023 WIEDER AN – In Summe rund ein Drittel weniger Kreditvergabe 2023 als im Vorjahr: Der Abschwung am Immobilienmarkt schlug sich 2023 auch im Neugeschäft der immobilienfinanzierenden Kreditinstitute nieder. Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen rund 50 Mitgliedsinstitute sagten im Geschäftsjahr 2023 Kredite in Höhe von 110 Mrd. Euro zu. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem deutlichen Rückgang von 31,3%. Eine leichte Wiederbelebung registrierten die Institute im traditionell schwächsten letzten Quartal des Jahres, wo mit rd. 26 Mrd. Euro ein Plus von 5,2% ggü Q3 2023 und ein Volumen auf dem Niveau von Q1 2023 erzielt wurde. (Wrede, Seite 12)
• HOMEOFFICE FRISST 12% ALLER BÜROFLÄCHEN – 84% der Unternehmen halten Home-Office-Regelungen bei: Inzwischen führen alle Researchwege dazu, dass „Der Immobilienbrief“-Schätzung aus der Anfangsphase von Corona, 2020, als die Panikwellen der Homeoffice-Angst die Corona-Angst noch überflügelte, immer mehr verifiziert wird. Am Ende der Anpassungsphase würden ca. 10% des Bestandes, verteilt über mehrere Jahre der Mietausläufe, nicht mehr gebraucht. Jetzt kommt eine gemeinsame Studie des ifo Instituts mit Colliers auf 12% der Flächen oder absolut 11,5 Mio. qm, die zu einer deutlichen Spreizung des Marktes führen würden. (Rohmert, Seite 14)
• LEBENSMITTEL ÜBERHOLT SHOPPING CENTER – Erholungsphantasien unterliegen Denkfehler: Es sei bereits Mitte der letzten Dekade absehbar gewesen, dass bei Shopping Centern die Zeiten stetig steigender Transaktionsvolumina und zunehmender Kundenfrequenzen ihren Höhepunkt erreicht hatten, fasst der aktuelle Catella Market Tracker zusammen. Bereits ab 2015 seien die Transaktionsvolumina für Shopping Center im freien Fall gewesen, während sich der Lebensmitteleinzelhandel als vergleichsweise stabil zeigte. Die Lösungsansätze, schnell die Zahlen „vor der Pandemie“ wieder zu erreichen unterlägen einem Denkfehler. (Rohmert, Seite 15)
• LOGISTIK AUF DEM WEG ZUR GROSSEN ASSETKLASSE – Zunehmende Infrastrukturelle Bedeutung pusht: Cushman & Wakefield (C&W) sieht für Logistik den Weg vom Nischenprodukt zum Investorenliebling vorgezeichnet. Die zunehmende infrastrukturelle Bedeutung habe Logistik- und Industrieimmobilien in den vergangen fünf Jahren verstärkt in den Fokus von Investoren gerückt.  (Rohmert, Seite 16)
• POSITIVER TREND BEIM IMMOBILIEN-KLIMA VORERST WIEDER GESTOPPT – Optimismus bei Hotel und Logistik, Skepsis bei Büro: Der mit dem Jahreswechsel eingesetzte positive Trend des Deutsche Hypo/ bulwiengesa Immobilienklimas war nur von kurzer Dauer. Die verhaltene Stimmung des Immobilienklimas entspricht im März der Stimmungslage auf der MIPIM vorletzte Woche. (Wrede, Seite 16)
• MIETEN GÜNSTIGER ALS KAUFEN: Erwerb von Eigentum rechnet sich aber schon wieder mehr als im vergangenen Herbst: Colliers bringt eine bahnbrechende Erkenntnis. Bei hohen Zinsen scheint Mieten besser. Bei Nullzinsen ist Kaufen besser. Solange eine irre Geldpolitik das Entgelt für die Nutzung von Geldkapital (Zinsen) bei Null hält, während damit bezahlbares Realkapital wie Immobilien ein hohes Entgelt für die Nutzung erzielen (Miete), ist die volkswirtschaftliche Steuerung und Arbitrage ausgesetzt. (Rohmert/ Wrede, Seite 17)
• BODEN DER PREISKORREKTUR BEI WOHNEN WOHL ERREICHT  – Leipzig ist attraktivste deutsche Stadt für wohnwirtschaftliche Investments: Lübke Kelber geht davon aus, dass der Boden der Preiskorrektur bei Wohnimmobilien erreicht ist. Die Einstiegspreise seien nun nachhaltiger und aus historischer Sicht relativ günstig. So sind die Ankaufsmultiplikatoren in den Metropolen für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen durchschnittlich bei der 20,9-fachen Jahresnettokaltmiete, für Neubauimmobilien bei der 22,2-fachen angekommen. In den B-Städten sind die Ankaufsmultiplikatoren im Bestand analog auf 16,5-fach, für Neubau auf die 19,9-fache gesunken. (Wrede, Seite 18)
• WOHNUNGSPREISE AUCH IM GROSSTEIL DER MITTELSTÄTE DEUTLICH GESUNKEN – Allerdings kam es in jeder 4. Mittelstadt auch zu Preisanstiegen: Die Kaufpreise von Wohnungen haben nicht nur in den Metropolen sondern auch in vielen mittelgroßen Städten spürbar nachgegeben. In insgesamt 38 der 54 von immowelt aktuell untersuchten Mittelstädten mit zwischen 50.000 bis 100.000 Einwohnern hat sich der durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 12 Monaten vergünstigt. Den höchsten Preisrückgang von -14,4% auf 3.890 Euro/qm verzeichneten Wohnungen im nordrhein-westfälischen Meerbusch gefolgt vom oberbayerischen Rosenheim mit einem Minus von 14,2% auf aktuell 4.787 Euro/qm. (Wrede, Seite 18)
• AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT „IMMOBILIEN INTERN“: Mieterbund fordert Umlageverbot für Versicherungen (Seite 19)
• QUALIFIZIERUNG WERERMITTLER/IN IM KLEINDARLEHENSBEREICH – Wertermittler/innen für Immobilien im Kleindarlehensbereich müssen für Ihre Aufgabe besonders geschult und qualifiziert sein. Gemeinsam mit anerkannten Bewertungsexpertinnen und -experten hat die HypZert GmbH ein Qualifizierungsprogramm entwickelt, das den hohen Anforderungen an Wertermittlungen gemäß § 24 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sowie der Wohnimmobilienkreditrichtlinie entspricht: die Qualifizierung für Wertermittler/innen im Kleindarlehensbereich. (Seite 20)
• SERIE: DER*5*MINUTEN*HOSPITALITY*EXPERTE*…noch alle Eier im Korb? Hotel-Transaktionen fuhren in 2023 das niedrigstes Volumen seit 12 Jahren ein. Hotelerfolg ist Kopfsache. Der globale Tourismus ist nicht zu stoppen. Teure Urlaubsreisen werden immer beliebter. Neben der Wiederbelebung von privaten Bestandsimmobilien werden massive Investitionen in neue Hotels entstehen. Die Privaten gehören im Angebots-Mix von Stadt und Land unbedingt dazu. (Völcker, Seite 20)
• BÜROMÄRKTE RUHR 2023 MIT SOLIDEM ERGEBNIS: Die Analyse der vier größten Ruhr-Städte ergibt ein lokal differenziertes Bild, ins[1]gesamt aber habe sich der Markt 2023 als „widerstandsfähig“ erwiesen, befindet die Wirtschaftsförderung Business Metropole Ruhr. (Escher, Seite 23)
• MIPIM AWARDS – DIE ENTSCHEIDUNGEN : Ein Kommentar (Escher, Seite 25)
• PROJEKT DES MONATS: KRÄFTE BÜNDELN FÜR HOCHFELD In Duisburg Hochfeld soll auf dem Gelände der Alten Feuer[1]wache und des Kabelwerks Theisen Neues entstehen, konzipiert mit den Hochfeldern für die Hochfelder und für eine chancengerechte Stadtentwicklung, so die Idee. (Escher, Seite 26)
• DAS UMBAULABOR – ODER DIE FRAGE NACH DEM WERT EINES HAUSES: Ein Bericht von Peter Köddermann, Baukultur NRW Geschäftsführer Programm. (Seite 28)