Mietrenditen in regionalen Oberzentren deutlich attraktiver
Laut neuester Analyse der DG Hyp wird in diesem Jahr bei gewerblichen Objekten vor allem die Büroimmobilien gefragte Anlageklasse sein. Bei Einzelhandelsobjekten hingegen mahnt das Kreditinstitut zur Vorsicht. Der über viele Jahre anhaltende Anstieg der Spitzenmieten sei hier zum Halten gekommen. Dies gelte vor allem auch für die in der DG Hyp Studie analysierten regionalen Immobilienzentren. Zu denen zählte DG Hyp Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg. Zur Einordnung werden die Daten dieser regionalen Zentren mit denen der Top-Städte verglichen.
Trotz des geringeren Anstiegs der Spitzenmieten an den regionalen Standorten, böten Oberzentren vielfältige Chancen für Immobilieninvestments, so DG Hyp Vorstand Dr. Georg Reutter. So läge die Mietrendite in regionalen Standorten deutlich über der in den Top-Städten. Auch in den regionalen Oberzentren haben sich die Daten des Büroimmobilienmarktes in den letzten Jahren deutlich positiv entwickelt. So sank die Leerstandsquote von 8,3% auf 5%. Macherorts sei die Angebotsreserve aufgezehrt. So liegt beispielsweise in Münster und Darmstadt die Leerstandsquote nur noch bei 1,8% bzw. 2,8%.
Die guten immobilienwirtschaftlichen Daten ziehen natürlich auch immer mehr Investoren an. Das führte dazu, dass auch in den regionalen Oberzentren die Mietrenditen auf durchschnittlich 4,4% gesunken sind. Das liegt aber noch deutlich über dem Wert der Top-Städte, die bei 3,2% notieren. Der Renditeunterschied zwischen den regionalen Städten ist dabei marginal. In Augsburg und Bremen notiert der höchste Wert mit 4,7%. Hannover und Nürnberg haben mit 4,2% den niedrigsten Wert.
Neben der hohen Investorennachfrage, zogen auch die Mieten, aufgrund der guten wirtschaftlichen Bedingungen auch in den Oberzentren, nach. Im Durchschnitt der Oberzentren stieg die Spitzenmiete 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 1,6%. An den Top-Standorten waren es 3%. Die höchsten Bürospitzenmieten regionaler Zentren sind in Mannheim und Hannover mit 15,40 Euro pro qm. Zum Vergleich: In Frankfurt notiert die Spitzenmiete bei 38,50 Euro pro qm. DG Hyp geht davon aus, dass diese Entwicklung sich fortsetzen wird, da es an neuen Flächen mangelt.
Im Einzelhandel sieht das Bild etwas anders aus. Hier drückt der wachsende Online-Handel die Stimmung der Retailer, die zunehmend verhaltener neue Flächen nachfragen. Gleichzeitig sei zu beobachten, dass sich die Nachfragesegmente zugunsten von Supermärkten, Drogerien und Systemgastronomen verschieben. Davon weit weniger betroffen sind die Innenstädte der Top-Metropolen. Hier sorgt der steigende Tourismus für Freude bei den Einzelhändlern.
In den vergangenen 10 Jahren sei die Spitzenmiete von Einzelhandelsobjekten an Top-Standorten um 41% gestiegen. In den Oberzentren betrug das Wachstum nur rd. 18%. Oberzentren bieten sich vor allem für die Expansion von Retailern an, so die DG Hyp. Der Aufwärtstrend der Spitzenmieten ist an beiden Standortgruppen zum Halten gekommen. Diese Entwicklung dürfte sich auch in diesem Jahr fortsetzen. Die anfänglichen Mietrenditen sind weiter gesunken. Sie liegen an den Top-Märkten im Schnitt bei 3,1%. In den Oberzentren hingegen notieren die Mietrenditen zwischen 3,7% in Nürnberg und 4,7% in Darmstadt und Essen. (AE)