DIC Asset AG: Positiver Ausblick für 2013

5.März 2013   

Frankfurt: Die DIC Asset AG legt ihren Bericht über das Ergebnis des Geschäftsjahres 2012 vor. Das Unternehmen konnte wieder ein kräftiges Ergebniswachstum erzielen und die Prognosewerte erfüllen, in Teilbereichen sogar übertreffen.

Die wichtigsten Ergebnisse vorweg:

Der FFO übertraf mit 44,9 Mio. EUR das Vorjahresergebnis deutlich um 10 Prozent (2011: 40,8 Mio. EUR). Die DIC Asset AG erwirtschaftete gleichzeitig einen Konzernüberschuss in Höhe von 11,8 Mio. EUR, der um 11 Prozent über dem Vorjahresergebnis lag (2011: 10,6 Mio. EUR). Dieses gute Ergebnis basiert vor allem auf den um acht Prozent gestiegenen Mieteinnahmen (Bruttomieteinnahmen 2012: 126,5 Mio. EUR); das Wachstum resultiert sowohl aus den höheren Mieteinnahmen durch die Akquisitionen der letzten zwei Jahre als auch aus den intensiven Vermietungsaktivitäten, deren Erfolg auch in einer deutlich reduzierten Leerstandsquote von unter 11 Prozent sichtbar wird (2012: 10,9 Prozent; 2011: 12,4 Prozent; 2010: 14,3 Prozent). Beigetragen zum Ergebniswachstum haben darüber hinaus auch die gestiegenen Erträge aus dem Immobilienmanagement, die höheren Gewinne aus Immobilienverkäufen sowie ein stabiles Zinsergebnis.

Aus dem robusten Marktumfeld für Gewerbeimmobilien in Deutschland sowie der erfolgreichen Vermietungsarbeit resultiert eine weitgehend stabile Bewertung des Immobilienportfolios. Die Marktwerte der Immobilien belaufen sich auf 2.223,5 Mio. EUR und sinken durch Bewertungseffekte nur geringfügig um 0,65 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Nettovermögenswert (Net Asset Value, NAV) betrug 685,4 Mio. EUR zum Ende des Jahres 2012. Gegenüber dem Vorjahr stieg der NAV um 6,6 Mio. EUR (+1 Prozent). Der Net Asset Value je Aktie erhöhte sich damit auf 14,99 EUR (2011: 14,85 EUR).

Bei der Vermarktung des MainTor-Quartiers liegt die DIC deutlich über den Erwartungen: Im Februar 2013 befinden sich nach den erfolgreichen Verkäufen und Großvermietungen bereits vier Teilprojekte mit einem Volumen von zusammen rund 420 Mio. EUR und damit über 60 Prozent des Gesamtprojekts in Realisierung,

Auch der Ausbau des Geschäftsfelds Fonds zeigte 2012 deutliche Fortschritte: Wie geplant wurden für rund 100 Mio. EUR neue Immobilien für die beiden Spezialfonds erworben, die 2013 einen wesentlichen Beitrag zum weiteren Ergebniswachstum und der Verbreiterung der Einnahmebasis leisten werden. Beim jüngst gestarteten zweiten Spezialfonds „DIC HighStreet Balance“ haben wir inzwischen inklusive unseres Co-Investment-Anteils über 105 Mio. EUR an Eigenmittel eingeworben. Das erlaubt Akquisitionen in erstklassige Einzelhandelsimmobilien von über 200 Mio. EUR in den nächsten Jahren.

Für die Ergänzung des Portfolios hat die DIC Asset AG 2012 sechs Immobilien mit einem Akquisitionsvolumen von 135 Mio. EUR zugekauft (2011: rund 300 Mio. EUR). Durch diese Ankäufe erhöht sich der FFO 2013 pro rata um rund 3 Mio. EUR, womit die Minderung aus den Verkäufen weitgehend ausgeglichen wird. 16 Immobilien wurden mit einem Volumen von 155 Mio. verkauft (2011: 72 Mio. EUR).

Aus den in 2012 ergebniswirksamen Veräußerungen resultiert ein Verkaufsgewinn von 3,8 Mio. EUR (2011: 1,7 Mio. EUR). Mit dem Eigentumsübergang der zum Jahresende 2012 verkauften Immobilien aus dem Bestandsportfolio entsteht im ersten Quartal 2013 ein weiterer Verkaufsgewinn von rund 1,5 Mio. EUR.

Auf dieser guten Geschäftsbasis und im Hinblick auf einen positiven Ausblick für 2013 sollen die Aktionäre mit einer konstanten Dividende von 0,35 EUR je Aktie am Erfolg der DIC Asset AG beteiligt werden. Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2012 ergibt sich eine attraktive Dividendenrendite von 4,8 Prozent.

Durch die Akquisitionen im abgelaufenen Geschäftsjahr und die erfolgreiche Vermietungstätigkeit ist die Basis für ein weiteres Ergebniswachstum in 2013 gelegt, die durch Zukäufe in 2013 noch verbreitert werden soll. Entsprechend erwartet das Unternehmen bis zum Jahresende 2013 ein FFO-Wachstum von bis zu fünf Prozent auf 45-47 Mio. EUR.

Die Details zum Jahresergebnis 2012:

Der FFO (Funds from Operations: Ergebnis vor Abschreibungen, Steuern sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten) liegt mit 44,9 Mio. EUR am oberen Ende des Zielkorridors (2011: 40,8 Mio. EUR). Der FFO je Aktie belief sich auf 0,98 EUR (2011: 0,92 EUR), das Ergebnis je Aktie beträgt 0,26 EUR nach 0,24 EUR im Vorjahr.

Sowohl die Bruttomieteinnahmen mit 126,5 Mio. EUR (+8 Prozent über Vorjahr) als auch die Nettomieteinnahmen mit 113,2 Mio. EUR (+6 Prozent über Vorjahr) stiegen gegenüber 2011 deutlich. Dies ist hauptsächlich auf das durch die Akquisitionen ergänzte Portfolio zurückzuführen, aber auch auf die erfolgreiche Vermietungstätigkeit.

Die Erträge aus Immobilienmanagement erhöhten sich um 0,4 Mio. Euro

(+8 Prozent) auf 5,7 Mio. Euro. Der Ausbau des Fondsgeschäfts überkompensierte dabei den planmäßigen Wegfall von Erträgen nach Objektverkäufen aus Co-Investments und der vollständigen Übernahme von drei Joint-Venture-Portfolien im Herbst 2011. Die Immobilienmanagement-Erträge decken allein 27 Prozent der Personal- und Verwaltungskosten des gesamten Unternehmens ab.

Die operativen Kosten lagen 2012 weitgehend in einem proportionalen Verhältnis zur Umsatzentwicklung. Die operative Kostenquote (Personal- und Verwaltungsaufwendungen saldiert um die Erträge aus dem Immobilienmanagement in Relation zu den Bruttomieteinnahmen) lag mit 12,0 Prozent (2011: 11,5 Prozent) innerhalb des Zielkorridors von 11-12 Prozent. Der Personalaufwand erhöhte sich vor allem in Folge der erweiterten Geschäftstätigkeit um 1,9 Mio. EUR (+19 Prozent) auf 12,1 Mio. EUR. Der Verwaltungsaufwand stieg leicht um 0,3 Mio. EUR (+4 Prozent) auf 8,8 Mio. EUR.

Die DIC Asset AG ist finanziell weiter sehr solide aufgestellt. Mit einem Zinsergebnis von -56,2 Mio. EUR liegt sie auf Vorjahresniveau (2011: -56,0 Mio. EUR). Die Zinserträge erhöhten sich von 1,9 Mio. EUR auf 9,8 Mio. EUR, der Zinsaufwand stieg von -63,9 Mio. EUR auf -66,0 Mio. EUR. Zinserträge resultieren aus der Anlage von Barmitteln sowie dem strategischen Einsatz von Mitteln im Rahmen von Co-Investments. Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzschulden lag zum 31.12.2012 bei 3,95 Prozent und damit um 40 Basispunkte deutlich niedriger als ein Jahr zuvor (2011: 4,35 Prozent). Der Zinsdeckungsgrad (Verhältnis Nettomieteinnahmen zu Zinszahlungen) wurde dank stabiler Finanzierungskosten bei höheren Mieteinnahmen um 5 Prozentpunkte gesteigert von 167 Prozent auf 172 Prozent.

Die Finanzschulden liegen aktuell nach erfolgreich realisierten Verkäufen und Refinanzierungen mit 1,46 Mrd. EUR um rund 65 Mio. EUR niedriger als im Vorjahr. Sie umfassen mit großer Mehrheit Darlehen bei Kreditinstituten (94 Prozent) sowie Mittel aus der Unternehmensanleihe (6 Prozent). Durch Verkäufe, Refinanzierungen und Regeltilgungen haben wir 2012 Finanzschulden in Höhe von 92 Mio. EUR zurückgeführt. Bestandsfinanzierungen haben wir in einem Volumen von insgesamt etwa 210 Mio. EUR neu arrangiert oder prolongiert. Rund 40 Mio. EUR neue Bankdarlehen sind für die 2012 erfolgten Akquisitionen im Commercial Portfolio aufgenommen worden. Die Laufzeitstruktur unserer Finanzierungen hat sich durch die neu vereinbarten Darlehen auf aktuell 3,5 Jahre deutlich verbessert.

Das Immobilienportfolio der DIC Asset AG bestand zum Jahresende aus rund 270 Objekten mit einer Mietfläche von 1,9 Mio. qm. Das betreute Immobilienvermögen beträgt aktuell rund 3,4 Mrd. EUR (2012: rund 3,3 Mrd. EUR). Die Netto-Eigenkapitalquote (auf Basis Netto-Verbindlichkeiten und bereinigt um Effekte aus Derivaten) lag bei 31,2 Prozent auf dem Niveau des Vorjahres (2011 31,6 Prozent).

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (nach gezahlten Zinsen und Steuern) lag bei 43,9 Mio. EUR, dies sind 5,5 Mio. EUR (+14 Prozent) mehr als im Vorjahr (2011: 38,4 Mio. EUR). Der Finanzmittelbestand lag am 31.12.2012 bei 56,7 Mio. EUR (2011: 100,3 Mio. EUR). Durch die bereits zum Jahresende vereinbarten Verkäufe sowie die Aufstockung der Anleihe hat sich der Liquiditätsbestand zum Ende Januar 2013 auf rund 80 Mio. EUR erhöht.

Die DIC Asset AG konnte mit einem Vermietungsvolumen von 238.000 qm an das Vorjahresergebnis anknüpfen (2011: 247.000 qm). Die Neuvermietungen in Höhe von 114.000 qm (2011: 120.000 qm) und Anschlussvermietungen von rund 124.000 qm lagen ebenfalls auf Vorjahreshöhe (2011: 127.000 qm). Diese Vermietungsleistung basiert auf über 320 Mietabschlüssen und betrifft ausgewogen alle Größenklassen, in diesem Jahr mit stärkerem Schwerpunkt bei mittelgroßen Vermietungen zwischen 1.000 und 5.000 qm. Die Vermietung entspricht jährlichen Mieterlösen von 32,4 Mio. EUR, die vor allem dank ertragsstärkerer Vermietungen im Bürosegment (+6,7 Mio. EUR) deutlich oberhalb des Vorjahres liegen (2011: 27,3 Mio. EUR). Die Leerstandsquote konnte 2012 signifikant um 1,5 Prozentpunkte auf 10,9 Prozent reduziert werden (2011: 12,4 Prozent). Damit ist die Planung um mehr als 0,5 Prozentpunkte deutlich übertroffen und der Leerstand in den letzten zwei Jahren um rund 3,5 Prozentpunkte gesenkt worden. Dank der guten Vermietungsleistung konnten auch die Mieteinnahmen im Bestand erneut ausgebaut werden. Die Mieteinnahmen stiegen like-for-like im Portfolio 2012 um 1,0 Prozent, was deutlich über dem Zuwachs der durchschnittlichen Büromieten in Deutschland von rund +0,5 Prozent in 2012 liegt.

Prognose 2013: Dank des deutlich gesenkten Leerstands und eines erheblich geringeren potenziellen Mietauslaufs von 4 Prozent im laufenden Jahr plant die DIC Asset AG für 2013, rund 200.000 qm in ihrem Portfolio zu vermieten. Damit ist ein weiterer signifikanter Abbau der Leerstandquote um einen Prozentpunkt auf rund 10 Prozent zu erwarten. Auch 2013 steht eine moderate Portfolioergänzung im Fokus der Aktivitäten. Auf Basis der Liquiditätsausstattung zum Jahresbeginn ist für 2013 ein Investitionsvolumen von mindestens 150 Mio. EUR mit Schwerpunkt auf den Fondsakquisitionen vorgesehen. Das Unternehmen rechnet mit einem Verkaufsvolumen von mindestens 80 Mio. EUR. Auf dieser Basis erwartet die DIC Asset AG 2013 einen FFO von 45-47 Mio. EUR.

Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender: „Die DIC Asset AG präsentiert sich ihren Aktionären als ertragsstarkes Unternehmen, das 2012 sein großes Leistungsvermögen unter Beweis stellte. Dies schafft die Basis für eine erneut hohe Dividendenrendite sowie für weiteres Ergebniswachstum in diesem Jahr.“

Informationen über die DIC Asset AG, finden Sie im Internet unter

www.dic-asset.de. Der vollständige Geschäftsbericht steht ab 14. März 2013 zur Verfügung.

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