Wolfgang Dippold, Project Gruppe
Die vorliegende Feri Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2011, mit den Ergebnissen aller geschlossenen Fonds bis zum Jahresende 2010, kommt bei einem platzierten Eigenkapital von 6,24 Milliarden Euro Eigenkapital zu einem etwas besseren Gesamtergebnis als der Verband Geschlossener Fonds (5,2 Mrd.). Dieser hatte im Wesentlichen nur seine Mitglieder befragt. Feri verzichtet auf die Erfassung von institutionellen Fonds womit die
Konsequenzen repräsentativer erscheinen, will man beispielsweise die Rolle der Banken und Sparkassen im Retail-Vertrieb hinterfragen kann. Unabhängig davon steigen im Bereich
der Private Placements und institutionellen Investoren die Umsatzzahlen bei geschlossenen Fonds, was die verstärkte Nachfrage deutlich macht. Da die Erfassung dieser
Platzierungsergebnisse aber erst vom VGF Verband begonnen wurde, lässt sich diese
Entwicklung noch nicht empirisch belegen.
Generell kommt Feri zu dem Ergebnis, dass die Kreditinstitute zwar mit 53,5% noch immer die größten „Kapitalsammler“ sind, jedoch einen Rückgang verzeichnen mussten. Der Verlust ginge dabei deutlich zu Lasten der Geschäftsbanken, deren Anteil sich von einem Drittel inzwischen auf ein Viertel reduziert hat. Begründet wird dieser Rückgang damit, dass die meisten Fonds nicht die kritische Größe hätten, um über diesen Vertriebsweg angeboten werden zu können. Betrachtet man einmal die über Geschäftsbanken platzierten Fonds der letzten Jahre, so waren es in der Tat entweder größere Schiffspools oder Großimmobilien, die – neben den später angebotenen Flugzeugfonds – offeriert wurden. Gerade im Bereich der größeren – und auch fondstauglichen – Gewerbeimmobilien mit sicheren Cash Flows ist das Marktangebot knapp. Diese rechneten sich für den Anleger in den letzten Jahren meist nur durch entsprechende Fremdfinanzierungshebel. Gerade das hieraus resultierende Risiko sehen Banken
und Sparkassen immer kritischer. Im Unterschied zu den Geschäftsbanken platzieren Sparkassen und Genossenschaftsbanken auch Fonds mit einem geringeren Emissionskapital und
halten damit ihre Umsatzzahlen.
Die generellen Gründe, weshalb Banken in diesem nicht unerheblichen Umfang geschlossene Fonds platzieren, liegen auf der Hand. Und dies sind nicht nur Gründe, die mit der
attraktiven Marge zu tun haben. Professor Dr. Karl Georg Loritz hat diese vor kurzem wie folgt formuliert: „Für die Bankenlandschaft ergibt sich durch geschlossene Fonds der
Vorteil, dass sie ihren Kunden eine börsenunabhängige Anlage anbieten kann, deren Vorteile und Risiken in dem dazugehörigen und durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zu genehmigenden Prospekt sehr deutlich beschrieben sind. Banken und Sparkassen werden zudem durch geschlossene Fonds in die Lage versetzt seien, unternehmerisch
geprägte Assets anbieten zu können, die ihren Kunden ermöglichen, an aktuellen unternehmerischen Renditechancen zeitnah zu partizipieren.“ Interessant seien diejenigen geschlossenen Fonds, so der Rechtswissenschaftler, die interessante und zum Teil hohe Gewinnchancen
bei klar überschaubaren, oft begrenzten Risiken anbieten. Das sind Argumente, denen wir uns als Emissionshaus gerne anschließen.
Gespräche zeigen aber auch, dass Banken und Sparkassen in den vergangenen Jahren immer vorsichtiger geworden sind und sehr genau hinschauen, bevor sie einen neuen Emittenten in den Vertrieb aufnehmen. Nach unseren Erfahrungen spielt dabei die Leistungsbilanz eine wichtige Rolle. Und hier insbesondere die der Entscheidungsträger in den einzelnen Anlageklassen – also die persönliche Leistungsbilanz des Assetmanagers. Drei, meist sogar fünf Jahre wird hier zurück geschaut, ob denn die Fonds in der entsprechenden Assetklasse auch wie prospektiert abgeschnitten haben. Wer diese Leistungsbilanz nicht vorweisen kann, tut sich schwer. Banken und Sparkassen setzen dabei nicht mehr nur auf Generalisten, sondern zunehmend auf Spezialisten, also Emissionshäuser, die sich auf bestimmte Assetklassen bzw. Anlagestrategien spezialisiert haben.
Zunehmend mehr Bedeutung nimmt aus unserer Sicht auch das bereits erwähnte Finanzierungsrisiko ein. Zwar ist eine Fremdfinanzierung nicht grundsätzlich abzulehnen. Da Immobilienfonds aber sehr oft eine lange Laufzeit haben, steigt mit den Jahren das Risiko, auf der einen Seite weder die Herausforderungen bei Anschlußvermietung, die entstehenden Revitalisierungskosten und den späteren Verkaufspreis sowie auf der anderen Seite die Höhe der Fremdfinanzierungskosten einschätzen zu können. Gerade die Verbindung dieser Aspekte, die durch lange Laufzeiten entsteht, hat oft kritische Auswirkungen. Die kürzere und damit überschaubarere Fremdfinanzierung bei Flugzeugbeteiligungen gegenüber geschlossenen Immobilienfonds ist unseres Erachtens nach einer der Gründe gewesen, weshalb über den Bankschalter hinweg in den letzten Jahren so viele Flugzeugfonds verkauft wurden.
Will man die Attraktivität von Immobilienfonds erhöhen – auch im Hinblick auf das mögliche Angebot für Banken- und Sparkassenschalter – muss man Risiken aussparen. Aus unserer Sicht sollte man zunächst weitestgehend oder ganz auf Fremdfinanzierungen verzichten. Dadurch reduziert sich allerdings die Renditeperspektive. Attraktive und marktgerechte Renditen werden selten im Bereich der Bestandsimmobilie, die zudem noch lange Fondslaufzeiten bedingt, erzielt. Diese sind allerdings in den rentierlicheren Bereichen der Immobilien-Wertschöpfungskette zu erreichen, wie zum Beispiel in der Modernisierung und im Neubau. Wir erklären dem Retail-Anleger an einfachen Schaubildern, wie sein Geld investiert ist und welche speziellen Sicherungsmechanismen unser Emissionshaus zusätzlich gewählt hat. Dadurch assoziiert er diese Form der Immobilien- Kapitalanlage genauso als Sachwertbeteiligung wie beispielsweise bei einem Bestandshaltungsfonds. Die PROJECT Fonds Gruppe mit ihrer Expertise von über 15 Jahren hat sich dabei als Spezialist für genau diese Form der Projektentwicklung, und zwar an festgelegten Metropolstandorten wie Berlin, Nürnberg, Hamburg und München positioniert. Zu unserem Konzept gehört der gänzliche Verzicht auf Fremdkapital auf allen Ebenen der Fonds und auch des Unternehmens, aber auch die Strategie, nur die Projekte oder Grundstücke zu erwerben, die unsere Spezialisten bereits komplett durchgeplant haben und bei denen der mögliche, und zwar realistische und planbare Exit feststeht. Durch den reinen Eigenkapitaleinsatz entfallen unter anderem die Risiken „unter Druck“ verkaufen zu müssen. Die bisher erzielte Performance für die Investoren von meist mehr als zehn Prozent zeigt dabei, dass diese Vorgehensweise im Sinne der Anleger durchaus attraktiv ist.