Fonds-Check: Einkaufen im eigenen Discounter

27.Mai 2010   
Kategorie: Der Fondsbrief

Penny ist Hauptmieter

Penny ist Hauptmieter

Ideenkapital verfolgt bei Einzelhandels-Fonds regionalen Ansatz

 „Liebling, ich habe unseren Discounter gekauft!“ Mit diesem Spruch wirbt die Sparkasse Köln Bonn für einen aktuellen Immobilienfonds des Düsseldorfer Emissionshauses Ideenkapital. Und will dabei offenbar an die Horror-Komödie „Liebling, ich habe die Kinder geschrumpft“ erinnern. Klar, dass diese Disney-Produktion ein Happy End findet. Darauf hoffen auch die Zeichner des Fonds „Einkaufsmärkte Deutschland“.

 Objekte: Der Fonds investiert in ein Portfolio aus Lebensmitteldiscountern. Drei Immobilien stehen bereits fest: Ein Penny-Markt in Köln-Worringen und zwei Fachmarktzentren ebenfalls mit Penny als Hauptmieter in Düsseldorf-Heerdt und Hamm an der Sieg. Weitere Einzelhandelsobjekte können hinzu kommen, müssen aber nicht. Bezogen auf die Bruttomiete im ersten vollen Jahr (2011) hat Ideenkapital einen Faktor von 12,8 dafür gezahlt.

 Markt: Im vergangenen Jahr hat der Lebensmittel-Einzelhandel 150 Milliarden Euro umgesetzt und damit erstmals weniger als im Jahr zuvor. Mit einem Minus von einem Prozent fiel der Rückgang jedoch moderat aus. Lebensmittel und andere Konsumgüter des täglichen Bedarfs kaufen die Deutschen am liebsten bei Discountern ein. Ihr Anteil an der Nahversorgung lag 2008 gemäß GfK ConsumerScan bei 44 Prozent. Und die Research-Abteilung der Nord-LB-Tochter Deutsche Hypo hat in ihrer Studie über Einzelhandelsimmobilien festgestellt, dass die Marktanteile der Lebensmitteldiscounter seit Ende der 90er Jahre kontinuierlich gewachsen sind. Gleichzeitig haben sie aber auch einen Trend zurück in die Städte erkannt. „Kaufkraft soll in die Städte zurück geholt werden“, schreiben die Analysten.

 Alternativ Szenario: Wie entwickelt sich der Fonds bei nur zwei Prozent Mieterhöhung und Veräußerung zum elffachen der Nettomieteinnahmen? Der Verkaufserlös ergibt in diesem Fall 31,47 Millionen Euro. Alternatives Ergebnis: 171 Prozent.

Mieter: Hauptmieter der drei fest stehenden Fondsobjekte ist Penny Markt, ein Unternehmen der Rewe-Gruppe, die mit einem Umsatz von mehr als 26 Milliarden Euro hinter Edeka mit knapp 40 Milliarden Euro auf Platz zwei des deutschen Lebensmittel-Einzelhandels liegt. Die Verträge laufen mindestens bis September 2023. Weitere Mieter haben einen Vertrag mit zehn Jahren Laufzeit unterzeichnet: Unter anderem Rossmann, Kik, Tedi und das Dänische Bettenlager. Die Einnahmen steigen gemäß der Prognose bis zum Jahr 2024 um rund 19 Prozent. Dabei geht Ideenkapital von einer Inflationsrate in Höhe von 2,5 Prozent aus.          

 Konzept: Ideenkapital setzt auf Regionalität. Nicht nur bei der Objektauswahl, sondern auch beim Vertrieb. Wichtigster Partner ist die Sparkasse Köln Bonn, die ihren Kunden die Lebensmittelmärkte in der Nähe schmackhaft machen soll. Unter dem Motto: „Kaufen Sie den Discounter, in dem Sie einkaufen!“ Damit bedient Ideenkapital den Trend, dass Kapitalanleger Investitionen dort tätigen wollen, wo sie Qualität und Zustand der Objekte kontrollieren können.

 Kalkulation: Anleger bringen insgesamt gemäß der Prognose rund 53 Prozent des Kapitals inklusive Agio auf. Das Fremdkapital summiert sich dem entsprechend auf knapp 47 Prozent. Die Zinsen sind nicht festgeschrieben, sondern orientieren sich zehn Jahre lang am EURIBOR plus 1,5 Prozentpunkte Marge pro anno. In einem Zinssicherungsgeschäft kalkuliert Ideenkapital allerdings mit Zinsen von 3,45 Prozent. Die Tilgung ist mit 0,25 Prozent sehr mager. Zugeständnisse an die Anleger-Erträge. Nach Abzug aller Kosten bleiben den Investoren Ausschüttungen, die von 6,25 Prozent ab 2011 auf 7,5 Prozent steigen sollen. Läuft alles nach Plan, verdoppeln Anleger nach 15 Jahren ihren Einsatz vor Steuern knapp. Nach Steuern bleiben 71,5 Prozent. Beim geplanten Verkauf nach 15 Jahren rechnet der Initiator erneut mit einem Faktor von 12,8 Jahresmieten.

 Weiche Kosten: Vergütungen, Provisionen und Gebühren machen zehn Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio aus. Das entspricht 19 Prozent des Eigenkapitals.

 Anbieter: Ideenkapital ist ein Unternehmen der Ergo-Versicherungsgruppe. Früher hat das Unternehmen auch Schiffsfonds, Medienfonds und LV-Zweitmarktfonds platziert, konzentriert sich aber inzwischen auf Immobilienfonds. Die Leistungsbilanz ist durchwachsen. Manche Fonds laufen besser als kalkuliert, manche schlechter.

 Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Schnitt versteuern sie rund zwei Drittel der Ausschüttungen.

 Meiner Meinung nach… „Liebling, ich habe unseren Discounter gekauft!“ Anders als beim ähnlich lautenden Disney-Film steht das Drehbuch beim Ideenkapitalfonds „Einkaufsmärkte Deutschland“ noch nicht fest. Anleger spekulieren darauf, dass die Immobilien weiterhin gut vermietet sind, wenn sie nach 15 Jahren verkauft werden sollen. Und ob 15 Jahre ältere Discount-Immobilien den selben Faktor kosten wie Neubauten heutzutage, muss jeder für sich selbst entscheiden. Immerhin bleibt den Anlegern auch bei einem Verkauf zum elffachen der Jahresmiete noch ein Plus von rund 70 Prozent vor Steuern.

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