Development-Testballon startet in München
Das Geschäft mit geschlossenen Fonds läuft schleppend. Kein Wunder, dass die Anbieter auf der Suche nach neuen Zielgruppen sind. Im Auge haben sie institutionelle Großinvestoren wie Family Offices, Pensionskassen oder Versicherer. Einen Testballon schickt die Hamburgische Immobilien Handlung HIH auf die Reise, behält dabei aber immer die privaten Anleger im Auge. Gelingt die Reise mit Tickets ab 200.000 Euro, ist ein Nachfolger mit kleinerer Mindestbeteiligungssumme wahrscheinlich.
Konzept: Anleger beteiligen sich an einem Neubauprojekt und stellen dabei Mezzaninkapital zur Verfügung, eine Art Zwischenfinanzierung also. Mit ihrem Eigenkapital lösen sie teilweise den Einsatz der HIH ab, die ein erstes Investment vorfinanziert hat. Dabei soll es nicht bleiben, denn der Fonds plant mindestens ein weiteres Objekt zu realisieren. Das kann eine Wohnanlage sein, eine Einzelhandelsimmobilie oder eine Lagerhalle. Realistisch erscheint auch ein Hotel.
Objekt: Konkret fließt das Kapital der Anleger in ein Immobilienprojekt in München Schwabing. Keine 100 Meter von der Münchner Freiheit entfernt entwickelt HIH Projektentwicklung ein Wohn- und Geschäftshaus. Die Baugenehmigung liegt nach harten Verhandlungen vor. Das Projekt kam nicht bei allen Münchnern gut an (siehe auch Fondsbrief Nr. 145, Seite 21: „Neues Private Placement Angebot bei HIH“). Die Fertigstellung ist für Frühjahr 2013 geplant. Das Objekt wird 34 Wohnungen mit insgesamt 4.400 Quadratmetern bieten, dazu vier Gewerbeeinheiten mit 500 Quaratmetern und 49 Tiefgaragenstellplätze. Die Kosten summieren sich auf 38,3 Millionen Euro. Der Quadratmeterpreis für die Wohnungen liegt im Schnitt bei knapp 8.000 Euro. Das ist nicht wenig, dennoch ist ein Drittel bereits reserviert.
Kalkulation: Der Fonds selbst ist eine reine Eigenkapitalanlage. Allerdings wird auf Objektebene hoch gehebelt. Die Konzeption erlaubt Darlehen bis zu 85 Prozent der Gesamtinvestition. HIH geht in seiner Kalkulation davon aus, dass das Objekt in München einen Gewinn von 4,5 Millionen Euro abwirft. Der gesamte Fonds soll seinen Zeichnern bei einer geplanten Laufzeit von längstens fünf Jahren eine jährliche Rendite von zehn bis zwölf Prozent bescheren. Bei der Gewinnverteilung werden die Anleger bevorzugt behandelt. Läuft es besser als kalkuliert, verdient die Hamburgische Immobilien Handlung überproportional. Solch eine Konzeption ist nachvollziehbar und fair.
Weiche Kosten: Der Prospekt nennt weiche Kosten in Höhe von knapp zehn Prozent inklusive drei Prozent Agio bezogen auf das Eigenkapital, das identisch ist mit der Gesamtinvestition des Fonds. Zehn Prozent sind wenig im Vergleich zu typischen Publikumsfonds – aber vielleicht zu viel für institutionelle Anleger, die doch eher niedrigere Gebühren gewohnt sind. Nach Angaben der Konzeptionäre würden die weichen Kosten aber keine Hürde darstellen.
Anbieter: Die Projektentwicklung der HIH ist ein erfahrener Immobilien-Developer. In den vergangenen Jahren hat das Unternehmen knapp 30 Projekte im Volumen von mehr als 700 Millionen Euro für den Eigenbestand und im Auftrag Dritter umgesetzt. Das Emissionshaus HIH hat 28 Publikumsfonds aufgelegt und bei rund 8.000 Anlegern 1,2 Milliarden Euro akquiriert. HIH ist ein Unternehmen im Verbund mit der M.M.Warburg Gruppe.
Steuern: Private Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen und zahlen Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent. Bei institutionellen Investoren fallen bei einer Anlage über eine Kapitalgesellschaft Ertrags- und Einkommensteuer an. Eine Steuerbefreiung ist gegebenenfalls möglich.
Meiner Meinung nach… Logisch, dass die Emissionshäuser auf der Suche nach neuen Kundengruppen sind. Durchaus verständlich angesichts der aktuellen Umsatzschwäche bei den Privatanleger. Doch nicht jedem wird es gelingen, ins Geschäft mit den Großen einzusteigen. Die HIH ist bereits dick drin. Sie verwaltet schon jetzt Immobilien im Milliardenvolumen für institutionelle Investoren. Und auch die Abteilung Projektentwicklung ist sehr erfahren. Dafür spricht die Leistungsbilanz der Developmentabteilung. Die Immobilie in München ist nicht billig, aber das gilt für den gesamten Immobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt. Gewinne nach vergleichsweise kurzer Zeit sind realistisch. Bleibt die Frage, ob die Großanleger die weichen Kosten akzeptieren.
