Fonds-Check: Rising-Star mit erstem Immobilienfonds

20.Juni 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief

 Alles ist möglich

 Anleger des ersten Rising-Star-Immobilienfonds gewähren viele Freiheiten

Initiatoren geschlossener Immobilienfonds haben es schwer in diesen Tagen. Anleger winken genervt ab, sobald die Anbieter nicht mit staatlichen Mietern oder ähnlichen Sicherheitsaspekten winken. Wer so etwas nicht bieten kann, sucht neue Strategien. Und kommt häufig auf die Chance in der Krise, die besonderen Gelegenheiten, die Stunde der antizyklischen Investoren. Auch Fondsinitiator Rising Star spielt dieses Lied. Bei seinem ersten Immobilienfonds „Star Value Internationale Immobilienwerte“ kooperiert der Schweizer Experte für Private-Equity-Beteiligungen mit Quilvest, dem drittgrößten Multi-Family-Office der Welt.

Objekte: Großes Fragezeichen. Nicht Rising Star wählt die Immobilien aus, auch nicht Quilvest, sondern die geplanten 15 bis 25 Zielgesellschaften, bei denen das Anlegerkapital letztlich landet. Welche Fonds das sein werden, steht noch in den Sternen. Die Investitionskriterien dabei sind nahezu ohne Grenzen. Möglich sind laut Prospekt Beteiligungen an „Immobilien, Immobilienunternehmen, immobilienähnlichen Wirtschaftsgütern, Real Estate Private Equity Fonds, immobilienbezogenen Finanzinstrumenten und Wertpapieren“. Also alles, was irgendwie mit Häusern, Gebäuden, Grundstücken, deren Finanzierung und Verwaltung zu tun hat. Der Fonds wirbt mit der Auswahl des Top Quartils – typisches Vokabular von Private-Equity-Managern. Wie dort stellt sich auch hier die immer gleiche Frage: Welche Dummköpfe vertrauen ihr Kapital eigentlich den verbleibenden Drei Vierteln der schwächeren Zielfonds an? Nicht vergessen sollten Anleger allerdings ebenfalls, dass in der Vergangenheit besonders erfolgreiche Manager oft auch besondere Risiken eingegangen sind.

Partner: Rising Star hat sich bislang einen Namen in Sachen Private Equity Beteiligungen gemacht. Seit 2005 hat das Unternehmen mit Sitz in der Schweiz sieben solcher Fonds aufgelegt, die unter anderem gemeinsam mit dem Kapital der Familie Quandt investierten. Der Dachfonds „Star Value Internationale Immobilienwerte“ ist das erste Immbilien-Angebot für private Kapitalanleger. Quilvest beteiligt sich mit 100 Millionen Dollar selbst an dem Dachfonds – ein gutes Zeichen. Mit elf Milliarden Dollar Vermögen unter Verwaltung ist das an der Luxemburger Börse gelistete Unternehmen drittgrößtes Family-Office nach Bessemer Trust und Guggenheim Trust weltweit. Ursprünglich hat Quilvest ausschließlich das Vermögen der Nachkommen eines ehemaligen Deutschen verwaltet, der im Argentinien zu Reichtum kam: Otto Bemberg gründete die Quilmes-Brauerei. Das Bier wird auch in deutschen Restaurants gerne zum argentinischen Steak serviert.

Konzeption: Das Organigramm im Prospekt erinnert an einen ganzen Wald von Kästen und Pfeilen. Kurz gefasst beteiligen sich Anleger an einem Dachfonds nach Luxemburger Recht, der wiederum in drei Untergesellschaften aufgeteilt ist. Die leiten das Kapital in Zielfonds mit verschiedenen Investitions-Schwerpunkten weiter. Der Initiator kalkuliert dafür einen Zeitraum von drei bis vier Jahren und erwartet weiter sinkende Immobilienpreise. Im Fokus stehen – mit Ausnahme von Afrika – weltweite Investitionen mit opportunistischem Charakter. Dahinter verbergen sich hohe Chancen gepaart mit hohem Risiko. Geld verdienen sollen die Anleger über die erwarteten Wertsteigerungen der Immobilien. Die Luxemburger SICAV-Konstruktion erlaubt es theoretisch auch, kein Bargeld auszuschütten, sondern zum Beispiel Aktien, sollte einer der Fonds an die Börse gehen. Damit jedoch sei, so Initiator Rising Star, nicht zu rechnen.

Kalkulation: Zu diesem Punkt werden Investoren im Prospekt nicht viele Informationen finden. Intern rechnet Rising Star mit einer IRR-Rendite von zehn Prozent für die Anleger. Läuft es besser, verdient der Initiator zehn Prozent der Überschüsse. Auf Ebene des Dachfonds strebt das Management eine Rendite von 15 Prozent an. Mit früheren Immobilienfonds habe Quilvest im Schnitt Renditen von 27 Prozent erwirtschaftet. Das hört sich alles gut an, ist aber keine Garantie für künftige Erfolge.

Weiche Kosten: Nach Abzug der anfänglichen Kosten bleiben rund 80 Prozent bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio für die Investition in die Zielfonds. An laufenden Gebühren kassiert Rising Star jährlich 1,5 Prozent des Kommanditkapitals.

Steuern: Der Fonds ist Vermögens verwaltend konzipiert. Die Luxemburger Konstruktion mit ihren Dividendenzahlungen hat Abgeltungssteuer zur Folge.

Anbieter: Rising Star hat bislang ausschließlich Private Equity Beteiligungen aufgelegt. Drei der sieben Fonds liegen über Plan, die restlichen vier haben prognosegemäß noch nicht ausgeschüttet.

Fazit: Der Prospekt umfasst 80 Seiten Text, die ohne Lupe kaum zu entziffern sind. Die Zusammenfassung: Anleger stellen Initiator Rising Star Kapital zur Verfügung und hoffen, dass die vom Kooperationspartner Quilvest auszusuchenden Zielfonds erfolgreiche Investments eingehen. Ein Blind-Pool, der den Managern nahezu alle Freiheiten lässt. Das kann gut gehen, muss es aber nicht. Für den Fonds spricht die Kooperation mit Quilvest, zweifellos ein erfahrener Vermögensverwalter. Das Family-Office hat einen Ruf zu verlieren und ist mit 100 Millionen Dollar und weiteren 70 Millionen Dollar befreundeter Familien selbst an dem Fonds beteiligt. Vergleichbare, frühere Immobilieninvestments waren erfolgreich. Die Gewinnverteilung ist fair, die Kosten liegen leicht über dem Durchschnitt. Den Prospekt zu lesen, ist eine Strafe. Logisch, dass der Initiator sich damit juristisch enthaften will, aber das darf nicht der einzige Zweck der Verkaufsprospekte sein. Ich glaube nicht, dass ein durchschnittlicher Anleger ihn auch nur annähernd versteht.

 

Das könnte Sie auch interessieren
Beitrag kommentieren
Schreiben Sie uns Ihre Meinung ...
Ein Bild neben Ihrem Kommentar? Dann hier ein Bild anlegen Gravatar!

Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com