Megatrends: Strickmuster für erfolgreiche Shopping-Center

Der German Council of Shopping Center (GCSC) ist in jeder Hinsicht um „Integration“ bemüht. Waren die Center der 2. Generation in den 1970er-Jahren noch geschlossene Boxen in den Innenstädten, so stellt der Verband in seiner Broschüre „Die 10 Megatrends der Shopping-Center Branche“ fest, „dürfen die Center der 6. Generation als zur Stadt offene und einladende Einkaufsstätten bezeichnet werden„. Mit seinen etwa 550 Mitgliedsunternehmen aus den Bereichen Immobilienwirtschaft, Einzelhandel, Berater, Dienstleister und Investoren, denen 74% aller deutschen Shopping-Center gehören, repräsentiert der GCSC eine Branche, die sich in den vergangenen Jahren inmitten der heftigen Kontroverse um das Für und Wider von Center-Ansiedlungen in Deutschland wiederfand.

Lägen die Gründerjahre der Warenhäuser, die heute im heftigsten Strukturwandel stecken, nicht so weit zurück, dann wäre vielen bekannt, dass auch die Flaggschiffe des Einzelhandels vor 100 Jahren Anfeindungen ausgesetzt waren, als beispielsweise für das Kaufhaus Tietz am Alexanderplatz in Berlin 200 Häuser weichen mussten Bei seiner ersten Pressekonferenz in Frankfurt sucht der German Council mit Vorstand Stephan Jung an der Spitze nun offensiv den Dialog mit der Öffentlichkeit, um sich und die neuesten Trends seiner Branche zu präsentieren. Dabei macht Jung einmal mehr deutlich, dass die Shopping-Center seit 2001 ihren Standort vornehmlich in den Innenstädten suchen – und eben auch die Anbindung und Integration historischer Nachbargebäude anstreben. Die Rückkehr in die Cities bringt zwangsläufig Trend Nr. 3 mit sich, nämlich dass die Center der neuen Generation angesichts des begrenzten und teuren Raumes immer kleiner werden. Lag die Durchschnittsgröße 1998 noch bei 34 000 qm, so ist sie bis heute um 8% auf 31 500 qm geschrumpft, zumal sich auch das Profil der Ankermieter verändert hat.

Mit Trend Nr. 4, der besagt, dass Deutschland mit 133 bis 150,7 qm je 1 000 Einwohner in punkto Ausstattung mit Shopping-Center-Fläche unter dem EU25-Durchschnitt von 206,5 qm liegt und deshalb noch Nachholbedarf hat, kollidiert der German Council freilich mit den Shopping-Center-Gegnern. Die können denn auch anführen, dass Deutschland mit einer durch-schnittlichen Pro-Kopf-Verkaufsfläche von nahezu 1,5 qm europaweit schon zur Spitzengruppe gehört und offenbar bereits heute gut mit Verkaufsfläche ausgestattet ist.

Insofern wird Trend Nr. 5, dass nämlich die Verkaufsfläche von Shopping-Centern bis 2010 auf 9,25 Mio. qm (2000: 6,4 Mio. qm) wachsen wird, bei stagnierender Kaufkraft, zu einem erheblichen Strukturwandel führen. Seit 2000 ist der Anteil der Shopping-Center an der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche von 6,1% kontinuierlich gestiegen und wird nach Schätzung des GCSC bis 2010 auf 7,9% steigen. Das ist aber immer noch überschaubar.

Die erzielten Umsätze sollen dann 38,6 Mrd. Euro oder knapp 9% des gesamten Einzelhandelsumsatzes erreichen. Zum Vergleich: Die Warenhäuser brachten es in ihren besten Zeiten auf 13%, haben heute aber nur noch einen Anteil von rd. 3%. Mit 4 171 Euro je qm und Jahr liegt die Raumleistung in den Shopping-Centern laut
German Council um 13% über dem Einzelhandelsdurchschnitt.

Die Branche hält sich auch zugute, dass die Beschäftigungsintensität in ihren Häusern mit 58 Mitarbeitern pro 1 000 qm Verkaufsfläche den Durchschnitt im Einzelhandel mit 23 Mitarbeitern je 1 000 qm deutlich überschreitet. Der Verband schätzt, dass die Zahl der Beschäftigten (2000: 377 000) bis 2010 auf 544 000 steigen wird und
bezeichnet die Einkaufszentren – Trend Nr. 6 – als „Jobmaschinen für produktive und effiziente Arbeitsplätze“.

Der Megatrend Nr. 7, dass „Shopping-Center als moderne Marktplätze“ anzusehen sind, ist auf die Zukunft und die Erkenntnis gerichtet, dass die Verbraucher dann mehr Geld ausgeben, wenn sie sich im Center wohlfühlen und deshalb dort länger verweilen. Deshalb wird die Branche, die bisher nur 4% der Fläche für Gastronomie bereit stellt, den Anteil künftig auf 10% erhöhen, um Raum für soziale Kontakte zu schaffen.

Megatrend Nr. 8 besagt, dass auch Shopping-Center dem steten Wandel im Handel unterliegen und sich hier die typischen Ankermieter verändert haben. Waren es früher häufig die Warenhäuser, Baumärkte und Textilhäuser, sind es heute mehr die Elektrofachmärkte wie Media Markt oder Saturn und die vertikalen Modeketten wie H&M und Zara, die ziehen. Unternehmen wie C&A, so schätzt der German Council, scheinen die Wende zu schaffen und neue wie Primark oder TK Maxx kommen als Zugpferde dazu.

Dass Nachhaltigkeit in den Shopping-Centern mit ihrem hohen Kühlbedarf – Trend Nr. 9 – ein wichtiges Thema ist, liegt auf der Hand. So werden nach Schätzung des Verbands „Immobilienprodukte in naher Zukunft nicht mehr ohne „grüne Labels“ auskommen. Voraussetzung dafür sind die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, umweltverträgliche Baumaterialien, umweltfreundliche Energie-Gewinnung oder Recycling von Müll, um nur einige zu nennen. Megatrend Nr. 10 besagt, dass immer mehr Einzelhändler und Center – mit Blick auf die Reizüberflutung – verstärkt auf die Kommunikation via Informationsbildschirme zurückgreifen. „Intelligente Displays mit Wegeführung, Einkaufsideen, Angeboten und Nachrichten erleichtern die Orientierung im Center.“ Laut GCSC-Vorstand Jung sind das „die Strickmuster für erfolgreiche deutsche Shopping-Center“. Insgesamt gibt es in Deutschland (Stand Ende 2008) 419 Shopping-Center. Allerdings hat die Finanzmarktkrise – auf Grund der schwierigen Finanzierung – den Transaktionsmarkt vorübergehend erlahmen lassen.

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