Weltweit entstehen die meisten Shopping-Center-Flächen im chinesischen Raum. In Europa gewinnt der russische Markt – nach dem Einbruch 2008 – wieder an Bedeutung. Nach der Studie von Cushman & Wakefield über die europäischen Shopping-Center-Entwicklungen des Jahres 2013 ist die Pipeline gut gefüllt: 2,4 Mio. qm sollen 2013 und 2014 neu auf den russischen Markt kommen. Das sind 22% der gesamten europäischen Shopping-Center-Pipeline, die sich auf 7 Mio. qm oder 215 neue Shopping-Center summiert.
Für Europa ist das der zweithöchste Wert nach dem Spitzenjahr 2009, als 7,8 Mio. qm neue Center-Fläche als Folge der Boom-Jahre 2006/07 auf den Markt kamen. Wie die Experten von Cushman & Wakefield (C&W) berichten waren 2012 europaweit 5,7 Mio. qm Center-Fläche fertig gestellt worden.
Ein wesentlicher Grund für den hohen Wert 2013 ist nach den Worten von Justin Taylor, CEO UK Retail bei C&W vor allem die Verzögerung bei einigen Projekten durch Finanzierungsprobleme. Dadurch verschiebt sich die Fertigstellung vom ursprünglich angepeilten 2. Halbjahr 2012 ins Jahr 2013. Für Taylor ist dieser Aufwärtstrend in der europäischen Shopping-Center-Industrie aber ein ermutigendes Zeichen dafür, dass große Projekte fertig gestellt werden können.
Der Wachstumsmarkt Türkei steht mit 1,55 Mio. qm bis Ende 2014 hinter Russland europaweit auf Platz 2. Das Gros der Fläche (über 50%) wird in der Metropole Istanbul gebaut. Hier wurde mit dem Marmara Park (knapp 100 000 qm) im vergangenen Jahr laut C & W auch das größte Shopping-Center Europas eröffnet.
Innerhalb der europäischen Shopping-Center-Industrie verschieben sich bei den Entwicklungen die Gewichte damit wieder mehr nach Mittel- und Ost-Europa (resp. Südosteuropa). Hier entstehen laut C&W bis 2014 etwa 70% (4,9 Mio. qm) der neuen Center-Flächen. 2012 waren es 65%. „Mittel- und Osteuropa wird den Shopping-Center-Markt kurzfristig weiter dominieren“, ist Taylor überzeugt. Im Investmentmarkt mit Handelsimmobilien bleibt der Fokus der Investoren dagegen immer noch auf die etablierten Märkte in Westeuropa – vor allem Großbritannien und Deutschland – gerichtet.
Die Übernahme des 82 000 qm großen Metropolis Center in Moskau qm durch Morgan Stanley – dem 2. Deal der Investmentbank in Russland in 15 Monaten – zeigt jedoch auch wieder das Interesse internationaler Investoren an dem riesigen aber nicht einfachen Markt. Dieser Deal trug auch maßgeblich dazu bei, dass die Region Mittel- und Osteuropa (CEE) laut CBRE im 1. Quartal 2013 ein Investitionsvolumen von 1,01 Mrd. Euro erreichte. Für ganz Europa beziffert der Immobiliendienstleister das Volumen mit 7,9 Mrd. Euro, C&W kommt in diesem Zeitraum auf 8,4 Mrd. Euro.
Und auch die Entwicklung des etwa 60 000 qm großen Shopping-Centers Aura, das der US-Entwickler Renaissance Development mit ECE als Center-Manager und
Vermieter in der Innenstadt des russischen Jaroslawl entwickelt, zeigt, dass Russland den scharfen Einbruch nach der Finanzkrise überwindet. Bei dem „Aura“ handelt es sich um das vor der Krise von der ECE mit dem US-Shopping-Center-Spezialist
Diversified Development Reality (DDR) an seiner Seite geplante Center „Golden Ring Gallery“, das auf Eis gelegt werden musste, nachdem DDR nach der Lehman-Pleite aussteigen musste.
Das neue Aura in Jaroslawl soll Ende 2013 eröffnet werden. Es bietet – ganz wichtig für den russischen Markt – neben den 220 Läden mit neuen Marken auch einen großen Bereich für Unterhaltung. Als weiterer namhafter internationaler Entwicklung ist Ikea in Russland aktiv. Nach Einschätzung von C&W sind die russischen Entwickler mit einem Anteil von 80% gegenüber den internationalen (20%) aber dominierend.
Mit Blick auf diese Entwicklung dürfte sich Russland in der Rangliste der europäischen Länder mit der meisten Shopping-Center-Fläche über kurz oder lang an die Spitze schieben. Allein der Avia Park, der 2014 in Moskau eröffnet werden soll, bringt es auf 231 000 qm, das Columbus Center, das bereits 2013 in der Metropole an den Start geht, auf 140 000 qm.
Derzeit rangiert aber noch Frankreich mit 16,95 Mio. qm laut C&W an der Spitze vor Großbritannien mit 16,48 Mio. qm und Russland mit 16,47 Mio. qm auf dem 3. Platz. Angesichts der gut gefüllten Shopping-Center-Pipeline und der Größe des Marktes wird es aus Sicht der C&W-Experten jedoch eine Frage der Zeit sein, bis Russland an Großbritannien vorbei ziehen kann.
Deutschland mit seinen vielen Großstädten und gewachsenen Innenstadt-Strukturen spielt in der Rangliste der großen Center-Nationen nicht im Spitzenfeld mit. Hier entfällt ein großer Teil der Einzelhandelsfläche auf die zahlreichen innerstädtische Geschäftshäuser und Fachmarktprodukte für die Nahversorgung.
Auch der Blick auf die Entwicklung des russischen Einzelhandels zeigt recht gute Daten. Nach der Studie von GfK Geomarketing für den European Shopping Center Trust (ESCT) über die Lage des europäischen Einzelhandels wird der russische Einzelhandel 2013 um 9,94% wachsen – allerdings bei einer Inflationsrate von 5%. Mit einem Gesamtumsatz von 453,2 Mrd. Euro hat sich Russland bereits an die Spitze der europäischen Rangliste geschoben – vor Frankreich mit 418,2 Mrd. Euro und Deutschland mit 410,1 Mrd. Euro (ohne Online-Handel).
Die Russen geben 60% ihrer privaten Ausgaben im Einzelhandel aus. Zum Vergleich: In Frankreich sind es 36%, in Großbritannien 30% und in Deutschland 27%. Auch die durchschnittliche Flächenproduktivität von 4 771 Euro je qm und eine Verkaufsfläche von 0,66 qm pro Kopf zeigen, dass es im Land – im Durchschnitt betrachtet – noch nicht zu viel Verkaufsfläche gibt. Das sagt natürlich nichts aus über die Qualität des einzelnen Standorts.
Pro-Kopf-Einkommen liegt noch unter EU-Durchschnitt
Bislang konzentriert sich die Neuentwicklung von Einkaufszentren auf die Kaufkraft- und Bevölkerungsstarken Großstädte. Denn ein Pro-Kopf-Einkommen von etwas über 10 000 Euro im Landesdurchschnitt zeigt auch, dass das Land im europäischen Vergleich noch großen Nachholbedarf hat. Der Durchschnitt der EU-27-Länder liegt laut ESCT-Studie bei 25 738 Euro.
Neben Russland und der Türkei erwartet Neal Best, Associate Director in der C&W European Research Group auch in Ländern wie Kroatien, Bosnien, Herzegovina, Bulgarien und der Ukraine bis zum Ende des Jahre 2014 noch starkes Wachstum bei der Shopping-Center-Fläche, wodurch sich das Gewicht der Länder Mittel- und Osteuropas noch erhöhen wird.
Angesichts der niedrigen Kaufkraft in einigen dieser Länder – Bulgarien steht mit deutlich unter 10 000 Euro als ärmstes Land am Ende der europäischen Rangliste – gilt es jedoch die kaufkraftstarken Regionen herauszufiltern.
In Westeuropa geht der Trend laut Cushman & Wakefield – erwartungsgemäß – mehr in Richtung Revitalisierung und Erweiterung von bestehenden Centern, statt der Entwicklung neuer Center. Von den 109 geplanten Erweiterungen und Revitalisierungen entfallen 77 auf Westeuropa. Allerdings entstehen in Westeuropa auch noch 68 neue Center, in Osteuropa sind es 147.