„Sicherheit frisst Hirn“ – Worauf bei Single Tenant Immobilien zu achten ist

 

In jeder Krise erinnert sich der Anleger an die Magie großer Namen. In der Phase der Telekom-Immobilienentsorgung und der Konzern-Immobilien Befreiung ab ca. 2003 hatten wir Sie schon darauf hingewiesen, welche Fragen an Prospekt und Initiator zu stellen sind. Gegen Großmieter-Objekte ist grundsätzlich nichts einzuwenden, wenn der Anleger die Risikoposition einschätzen kann und auch mit dem Worst Case noch leben kann. Besonders zu beobachten sind Sale and Lease Back Immobilien, da hier weniger der Markt als mehr die Konstruktionsfähigkeit der Akteure gefragt ist. Inzwischen gewinnen Behördenimmobilien an Bedeutung. Anders als früher, als jeder Immobilienmann die Nase rümpfte, ist hier heute eine technische Marktanpassung festzustellen. Längere Mietlaufzeiten sichern Cash Flow. Eine „Entsorgungsabsicht“ besteht nicht. Dennoch ist zu fragen, ob die Sicherheit nicht vordergründig ist. Wer eine tickende Zeitbombe für eine wertstabile Rolex hält, kann überrascht werden.

Wir haben Ihnen aus der eigenen Erfahrung intensiver Beschäftigung mit vielen Konzernimmobilien im Milliardenbereich einmal unsere wichtigsten Fragen zur Entscheidungsfindung zusammengestellt. Das gilt insbesondere für den Anleger in Geschlossen Immobilienfonds, die sich oft durch große Namen blenden lassen. Sie stellen oft fest, dass nach 10 oder 15 sicheren Jahren, gerade zu Beginn der Rentenphase, wenn eigentlich stabiler Cash Flow benötigt wird, die Immobilie in eine zeit- und geldaufwändige Phase wechseln kann, die viele Planungen durcheinander bringen kann. Die Fragen sollten auf jeden Fall im Prospekt beantwortet sein. Zum Gegencheck reicht der gesunde Menschenverstand.

Bei Immobilien mit einem Großmieter sollten auf jeden Fall mehrere Exit-Szenarien analysiert sein. Der Best Case der Mietvertragsverlängerung ohne Abschläge bzw. einer besseren Marktvermietung bedarf keiner besonderen Betrachtung. Hier ist aber die Realitätsnähe der Annahme zu bewerten. Der Mid Case betrifft meist konditionell angepasste Voll- oder Teilanmietung. Wenn es für den Großmieter keine Alternative gibt, verfügt dieser natürlich über eine erhebliche Verhandlungsmacht. Als Profi ist er meist auch in der Lage die monetäre Position des Vermieters / Fonds auszuloten und das Verhandlungsmaximum herauszuholen. Neben Mieteinbußen sind noch Renovierungen oder Umbauten und Nachvermietungskosten bzw. Incentives zu berücksichtigen. So wird aus einem „sicheren“ Mietvertrag auch ohne Worst Case Betrachtung eine Immobilien-Wundertüte. Aber auch für den Worst Case des Komplettauszugs muss die Sensitivitätsanalyse ein Überleben des Fonds ermöglichen; denn nur so ist das Eigenkapital über Restrukturierung des Objektes zu retten. Wie das bei einer bis zu 80prozentigen Finanzierung des originären Objektwertes ohne Nebenkosten und Fondskosten und mit minimaler Tilgung möglich sein soll, steht in den Sternen. Es entsteht regelmäßig ein Teufelskreis, da eine Nachvermietung ohne Sanierung nicht möglich ist, eine Sanierung ohne Nachvermietung nicht finanzierbar ist.

Wenn die Beantwortung der Fragen ergibt, dass mehrjährige Nachvermietungsphasen realistisch sind, die Mietflächengröße einer mehrjährigen Flächenabsorption am Standort entspricht, die Finanzierung der Umbau- und Vermietungsphase nicht sichergestellt ist oder der Objektstandard nicht den Standards für übliche Vermietungen entspricht, sollte von dem Investment Abstand genommen werden. Besondere Berücksichtigung sollte der etwaige Flächenverlust bei kleinteiliger Vermietung finden, da sogar optimistische maximal 95% Vermietung bei 90% verbleibender Fläche oft allein schon jede Rechnung hinfällig machen.

Fragenkatalog zur Risikobeurteilung von „Single Tenant“-Immobilien/ SLB-Konzernimmobilien:

1. Fragen zur Beurteilung der relativen Objektgröße zum Marktvolumen:

● Wie groß ist das jährliche Vermietungsvolumen in der Region? Wie groß ist die jährliche Absorption von Flächen durch Expansion oder Zuzug? (Anm.: Neubauten sind in 10 Jahren Altbauten)

● Wie viele große Einzelvermietungen mit der Gesamtfläche des Objektes / Mietvertrages bzw. mit halber Fläche des Mietvertrages werden in der Region jährlich durchgeführt? Betreffen diese Vermietungen vergleichbare technische Qualitäten? Ist daraus  realistisch abzuleiten, dass bei Mieterauszug das Objekt großflächig vermietbar ist?

● Welche Mieten werden aktuell bei unabhängiger vergleichbarer Vermietung bezahlt? (Anm.: SLB-Konstruktionen beinhalten die Gefahren hoher Selbstkontrahierungspotentiale und damit von Mietansätzen, die oberhalb realistischer Marktmieten liegen.)

● Wieviel Zeit müsste aus heutiger Sicht a) für eine großflächige und b) für eine kleinflächige Nachvermietung kalkuliert werden?

2. Fragen zu den Kosten einer Nachvermietung:

● Sind die typischen regionalen Nachfrager großer Flächen Unternehmen oder Behörden und können daraus Mehrwertsteuerprobleme entstehen?

● Welche Kosten sind für eine Nachvermietung zu kalkulieren (Makler, Management und Zinsen, zu Umbauten/Sanierung/Renovierung siehe unten)?

● Welcher Einkaufspreis ergäbe sich schätzungsweise/rechnerisch unter Berücksichtigung notwendiger baulicher Maßnahmen/ Sanierungen/ Renovierungen aus heutiger Sicht, wenn die betreffende Immobilie heute unvermietet auf dem Markt wäre? Gäbe es überhaupt potenzielle Käufer für eine solche unvermietete Immobilie?             

3. Fragen zur technischen Qualität / Mietflächendefinition der Fläche:

● Entspricht die heutige technische Ausstattung der heutigen technischen Nachfrage? Gibt es etwaige Hinweise, inwieweit die Immobilie nach Mietvertragsauslauf die technischen Marktanforderungen erfüllen wird?

● Wie groß ist der Anteil mieterspezifischer Flächen / Technikflächen im Objekt? Wie hoch sind die daraus resultierenden Umbaukosten für normale objektadäqute Nutzung?

● Wie hoch sind aus heutiger Sicht und auf heutigem Preisniveau die Umbau-/Sanierungs- oder Renovierungskosten für Mietvertragsverlängerung, für großflächige Anschlussvermietung oder kleinteilige Anschlussvermietung?

● Was sind die technischen Mindestgrößen pro Einheit für eine kleinteilige Anschlussvermietung, die sich aus Statik und Erschließung ergeben? (Anm.: Speziell bei Behördenbauten ergeben sich oft Mindestgrößen von 300 oder 500 qm, die nicht marktadäquat sind?)

● Wie hoch sind die Flächenverluste durch Umbauten und Abschliessung von Einheiten bei späterer kleinteiliger Vermietung (Anm.: Ein Flächenverlust von 10 bis 15% gegenüber ursprünglicher Gesamtvermietung ist normal.)

● Entspricht die aktuelle Mietvertragsflächendefinition den zu erwartenden Flächendefinitionen bei späterer Einzelvermietung? (Anm.: Flächendefinitionen sind nach deutschem Recht verhandelbar.) Auch werden „großzügige Flächendefinitionen“ oft akzeptiert, um die für die hausinterne Genehmigung wichtige qm-Miete niedrig zu halten.

● Wie hoch ist die Vermietungsquote vergleichbarer Objekte mit kleinteiliger Vermietung am Standort? (Anm.: 90 bis 95% entspricht bei Kleinvermietungen oft Vollvermietung.)

● Gibt es mieterspezifische Altlastengefahren? Welche Regelungen gibt es im Kaufvertrag? (Anm.: Gerade Konzerne mit langer Standorthistorie können mit Altlasten oft flexibler umgehen (z.B. Versiegelung) als dies dem späteren Erwerber möglich ist.)

4. Fragen zu sonstigen möglichen Vermietungs- / Finanzierungshindernissen:

● Wer finanziert die notwendigen Umbaumaßnahmen, Vermietungs-/ Vermarktungskosten, Leerstandskosten und Zwischenfinanzierungskosten einer möglichen mehrjährigen Nachvermietungsphase?

● Würde heute eine Bank bei vergleichbaren Finanzdaten die Sanierung einer vergleichbaren leer stehenden Immobilie ohne Nachmieter finanzieren? (Anm.: Aus Bankensicht ergeben sich zwei Problemkreise: 1. Oft ist es rechnerisch sinnvoller bei niedrigen Restvaluta die Immobilie zu verwerten als risikobehaftet zu investieren und das Risiko zu erhöhen, ohne von den Chancen zu profitieren. 2. Nach Auslauf des Mietvertrages wird über den Sanierungskredit wie über einen Neukredit verhandelt. Die Jahrzehnte alten Ursprungskreditentscheidungen interessieren dann nicht mehr. Die Verantwortlichen haben längst gewechselt.)

● Wie hoch sind bei Mietvertragsauslauf die Restvaluta der Kredite? (Anm.: Die Tilgung ist durch progressiven Verlauf in den ersten 10 Jahren so gering, dass der Beleihungswert (oder sogar auch der Marktwert) der Immobilien ohne Langfristmieter bei 50 bis 70% ursprünglicher Fondsinnenfinanzierung noch deutlich unter der Restvaluta liegen kann.)

● Für wie lange ist die Liquidität des Fonds bei Auszug des Mieters sichergestellt? Wie lange ist die Mietvertrags-Kündigungszeit, die eine Anpassung z.B. durch Aussetzen der Ausschüttungen ermöglicht?

● Ist die Immobilie als Konzernimmobilie bekannt bzw. trägt den Namen des Konzerns? (Anm.: Immobilien mit Unternehmensnamen sind schwer zu vermieten, da sie dem neuen Mieter kein Identifikationspotential bieten. Immobilienarchitektur und Ausstattung sind oft an Ursprungsnutzer angelehnt. Beispiel: „BMW-Vierzylinder“ in München) 

● Welche Verkaufsgründe werden bei SLB-Konstruktionen von den Unternehmen genannt? (Anm.: Oft haben diese Berater eingeschaltet, die realistische Zukunftsszenarien aufbereitet haben.  Diese kommen zu bestimmten Verkaufsempfehlungen, da die betroffenen Immobilien langfristig mit Risiken verbunden sind oder nicht mehr zum Unternehmenskonzept passen. So werden dann die Risiken des Unternehmens minimiert und auf den Anleger ausgelagert. Oft sind auch ganz einfach Finanzengpässe entscheidend. Sofern das Unternehmen überlebt, ist das für den Käufer sogar die bessere Situation.

 

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