„Weichkosten“ institutioneller Erwerber leicht 15 bis 20%
Der Druck, große Beträge wegzupacken, führt jetzt lt. Engel & Völkers Investment Consulting wieder wie in der Hochphase des letzten Booms 2005 bis 2007 zu Portfolioaufschlägen über die Immobilienwerte hinaus. Auf der einen Seite ist aus unserer Sicht ein „Paketzuschlag“ nichts Besonderes und im Wertpapierbereich bekannt. Im Immobilienbereich hat er noch mehr Berechtigung, da Arbeit und Risikoübernahme, großvolumige Portfolien zusammenzustellen, die für größere institutionelle Investments geeignet sind, honoriert werden müssen.
Durch Zwischenerwerb, Research/Due Diligence, Aufbereitung und anschließendem Verkauf entsteht erheblicher Aufwand. Für den Portfolioerwerber entstehen so teilweise doppelte Due Diligence- und Transaktionskosten. In „normalen“ Zeiten wurden Portfolien übrigens auch eher mit Portfolioabschlägen gehandelt, da der Käufer auch eher ungeliebte Immobilien mitnehmen muss und der Verkäufer den Aufwand des Einzelvertriebs spart.
Engel & Völkers hat jetzt ermittelt, dass der aktuelle durchschnittliche Portfolio-Preisaufschlag bei dem 1,6-fachen der Jahresnettokaltmiete liegt. Damit ergeben für großvolumige institutionelle Investoren bei Berücksichtigung von vielleicht 6% bis 11% sonstigen Erwerbsnebenkosten eines Portfolioerwerbs je nach Steuersituation, Due Diligence und Aufbereitungsgrad des Portfolios „weiche Kosten“ von durchaus 20% auf die Gesamtinvestition und 40% auf das Eigenkapital bei 50% Leverage. Denen steht kein Immobilienwert der aufsummierten Einzelimmobilien gegenüber. Das entspricht nicht nur, sondern ist sogar noch höher als frühere weiche Kosten von geschlossenen Publikumsfonds. Denen wiederum wird heute ein erheblicher Schuldanteil am Scheitern vieler Modelle gegeben. Solche Investments gehen eben nur bei weiter deutlich steigenden Preisen gut. Wie Vorstandschef Rolf Buch von Vonovia im Background-Gespräch letztes Jahr sagte, im Moment könne man mit Wohnen nur einen Fehler machen, „zu hohe Preise bezahlen“.
Den Daten liegt eine interne Auswertung von 600 Transaktionen mit einem Transaktionsvolumen von 2,2 Mrd. Euro bzw. 1,16 Mio. qm der Engel & Völkers Investment Consulting und Engel & Völkers Commercial der ersten drei Quartale 2017 zu Grunde. Durch den hohen Anlagedruck seien institutionelle Investoren bereit, Aufschläge für große Investmentvolumina zu zahlen. Vor zwei bis drei Jahren sei das noch nicht der Fall gewesen, kommentiert E&V-GF Kai Wolfram. Platow wies im Jammertal der Krise vor knapp 10 Jahren schon darauf hin, dass man eigentlich nicht von einem Preiseinbruch sprechen könne, wenn Immobilien, die vor dem Boom die 13-fache Jahresmiete wert gewesen seien, aber wegen eines Portfolioaufschlages und der Erwerbsnebenkosten mit der 16-fachen in den Büchern stünden, in der Krise nur das 13-Fache abzüglich Verkaufskosten wert seien. Heute sind aber die Immobilienpreise schon um einige Faktoren höher. Das hat damals gerettet, aber heute die mögliche Fallhöhe bzw. das Korrekturpotential, das die Wissenschaftler von empirica regelmäßig aufzeigen, deutlich erhöht. Zwar ist ein Portfolioaufschlag auf Grund des Aufwandes gerechtfertigt, baut aber noch einen 10m-Sprungturm auf, vom dem man im Problemfall in den Graben einer Marktverwerfung springen muss. Ob der Endanleger in eine Kapitalsammelstelle, die ja ihrerseits noch Kosten hat, das berücksichtigt, ist fraglich. Da bleibt nur die Hoffnung, dass durch das Immobilien-Paradoxon auch in der nächsten Krise Immobilien als „Hort der Sicherheit“ von Unsicherheiten im liquiden Bereich profitieren und die Preise wieder die Zuschläge aufholen. (WR)