Büromarkt Hamburg: Flächenumsatz bleibt hinter den Erwartungen zurück

Die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise hat auf dem Hamburger Markt für Büroflächen die erwarteten Spuren hinterlassen. Mit einem Flächenumsatz von rund 390.000 Quadratmetern wurden 2009 etwa 28% weniger Büroflächen umgesetzt als im Vorjahr, so BNP Paribas Real Estate. Ein Ergebnis, das auf dem niedrigsten Niveau seit 2003 und im langfristigen Vergleich 21% unter dem Fünf- bzw. 14% unter dem Zehnjahresdurchschnitt liegt, wie Jones Lang LaSalle berechnete.

Trotz der turnusmäßigen Treffen der Hamburger Maklerunternehmen weichen die Zahlen wie immer etwas voneinander ab: So meldet Engel & Völkers einen Umsatz von 395 000 Quadratmetern und minus 28,2% gegenüber dem Vorjahr, CB Richard Ellis 387 300 qm, minus 29%, Colliers Grossmann & Berger 395 000 qm, minus 28%, Jones Lang LaSalle 392 000 qm, minus 28,0% . Angermann meldet deutlich über 400 000 qm und minus 25%.

Damit konnte die bis zuletzt noch stabile Entwicklung des Arbeitsmarktes einen signifikanten Rückgang der Nachfrage nicht verhindern. Das Ergebnis liegt unter der Jahresprognose von 400 000 Quadratmetern, sagt Marcus Zorn, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate. „Insbesondere das sonst so starke vierte Quartal konnte mit 89 000 Quadratmetern nicht an die beiden Vorquartale anknüpfen, in denen jeweils mehr als 100 000 Quadratmeter Flächenumsatz erzielt wurden.“

„Die Märkte hätten sich fast überall besser geschlagen als erwartet“, versucht Peter Rösler, Chef von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die schlechten Zahlen zu relativieren.

Die Umsatzergebnisse der letzten Rezessionsjahre 2002 und 2003 seien um 19% bzw. 23% übertroffen werden, ergänzt Heiko Fischer von CB Richard Ellis Hamburg. Nicht im Jahresendergebnis enthalten seien gemäß der gif-Definitionen Mietvertragsverlängerungen. „Die in diesem Bereich ungewöhnlich hohe Aktivität ist ein Lichtblick am ansonsten eingetrübten Bürovermietungsmarkt Hamburg“.

Im Vorjahresvergleich stieg das Leerstandsvolumen aufgrund hoher Fertigstellungsvolumina (laut JLL etwa 237 000 Quadratmeter) um 12% auf rund 1,06 Millionen Quadratmeter. Bei einem Flächenbestand von 13 Millionen Quadratmetern ergibt das eine Quote von etwa 8,3%. Insbesondere zum Jahresende ist der Büroflächenleerstand für Hamburger Verhältnisse ungewöhnlich stark angestiegen. Engel & Völkers gibt einen Leerstand von 8,4% an, Jones Lang LaSalle 8,3%, Grossmann & Berger 8,3%, BNP Paribas 7,4% und CB Richard Ellis 8,2%.

Dabei liegt der Anteil der Neubauten bzw. umfassend sanierten Flächen laut Grossmann & Berger bei 51% des Leerstandes.   

Das Geschäft sei insgesamt deutlich kleinteiliger geworden. Knapp 70% aller Mietverträge im Jahr 2009 wurden im Flächensegment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen, erklärt Oliver Horstmann von Engel & Völkers. Nur zehn Abschlüsse wurden im Segment über 5.000 Quadratmeter getätigt.

Die City ist auch 2009 wieder mit rund 31% des Flächenumsatzes der Spitzenreiter auf dem Hamburger Büromarkt. Weit danach folgt mit 11% der Teilmarkt City Süd. Auf Platz drei folgt Barmbek mit 9% und auf Platz vier die HafenCity mit 7%. „Die HafenCity wird mit zunehmender infrastruktureller Entwicklung eine immer stärkere Rolle als eigenständiger Teilmarkt spielen und bietet zukünftig eine ernsthafte Alternative zur City“, sagt Andreas Rehberg von Colliers G & B.

Größter Büroflächennachfrager war mit knapp 19% wieder die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen, errechnete BNP Paribas. Auf den weiteren Plätzen zeigten sich deutliche Veränderungen gegenüber dem Vorjahr durch mehrere größere Anmietungen von Sozialversicherungsträgern, Behörden und der Universität liegt die öffentliche Verwaltung auf dem zweiten Platz (gut 15%; 2008: Platz 9 mit 5%), gefolgt von den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, die ebenfalls gegenüber dem Vorjahr zulegten und sich von Rang vier auf Rang drei schoben (knapp 14%). Die Beratungsgesellschaften mit einem Anteil von 11% verloren über 3 Prozentpunkte, die Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 9%) lagen noch vor der Branche Transport und Verkehr mit 7% (2008: 17%).

Erstmals sprechen die Maklerunternehmen deutlich von einem Rückgang auch der nominalen Mieten. Von der starken Zunahme von Incentives war schon länger die Rede. Jones Lang LaSalle spricht sogar von einer Incentive-Kultur an Alster und Elbe, die sich in mietfreien Zeiten bis zu 10 Monaten bzw. in Größenordnungen von 10 bis 15% auf die Mietvertrags-Laufzeit niederschlägt.

In den letzen beiden Quartalen des Jahres 2009 sank die erzielbare Spitzenmiete (Marktanteil von 3% des Vermietungsumsatzes) nach Angaben von CB Richard Ellis um jeweils 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, so dass im Jahresvergleich ein Mietpreisrückgang um 4,1% auf 23,00 Euro zu verzeichnen ist. Erzielt werden die Höchstpreise in der City und der Hafen City, aber auch im Teilmarkt erweiterte Innenstadt für Top-Flächen mit Elbblick. Auch in den Alsterlagen liegen die Mieten mit 22,50 Euro pro Quadratmeter auf einem hohen Niveau.

Die Rückgänge bei den Durchschnittsmieten sei weniger stark ausgeprägt. Die gewichtete Durchschnittsmiete in Hamburg ist innerhalb eines Jahres von 13,50 Euro auf 13,20 Euro pro Quadratmeter gesunken, sagt Andreas Rehberg von Grossmann & Berger.  

Für das kommende Jahr gebe es angesichts der wirtschaftlichen Risiken wenig Grund für allzu viel Optimismus. „Nach wie vor schwebt das Damoklesschwert Arbeitsplatzabbau über Deutschland und spätestens wenn die Kurzarbeit ausläuft, ist eine deutliche Ausweitung der Arbeitslosigkeit zu erwarten mit entsprechenden Konsequenzen für alle Bereiche der Wirtschaft“, so Helge Scheunemann, Chefresearcher von Jones Lang LaSalle.

Die Hamburger Makler rechnen zunächst nicht mit einer steigenden Nachfrage und hoffen weiterhin auf einen Flächenumsatz im Bereich von 400 000 Quadratmetern, der sich in hohem Maß durch Flächenoptimierungen speisen dürfte, hofft Andreas Wende von JLL.

„Auch wenn neue Projekte nur vereinzelt in Angriff genommen werden ist die Neubautätigkeit weiterhin hoch – CBRE ermittelte ein spekulatives Fertigstellungsvolumen von 171 700 Quadratmetern. Deshalb dürfte der Leerstand weiter auf neun bis über 10% ansteigen.

Damit nimmt der Druck auf die Mietpreise zu. Bis zum Jahresende 2010 könnte die Spitzenmiete 1,00 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat unter dem Wert von Ende 2009 liegen, so JLL.

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