Büromarkt München – Noch keine nachhaltige Trendwende

Thomas Döbel, Korrespondent „Der Immobilienbrief“, München

Die Lage am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt hat sich in den ersten sechs Monaten 2010 auf niedrigem Niveau zwar stabilisiert, eine Aufwärtsbewegung ist jedoch weit und breit nicht in Sicht.

Mit einem Büroflächenumsatz von 255.900 qm lagen die Vermietungen des 1. Halbjahres 2010 in der bayerischen Landeshauptstadt zwar nur noch um gut 5% unter dem Vorjahreswert. Allerdings historisch gesehen liegt der Halbjahreswert vom durchschnittlichen Vermietungsumsatz (301.800 qm) der vergangenen fünf Jahren immer noch 16% entfernt. Die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt in München, wo zuletzt 4,5% Arbeitslosigkeit gemeldet wurde, hat sich damit noch nicht auf den Vermietungsmarkt für Gewerbeimmobilien ausgewirkt.

Vor allem Interessenten für Großflächen zögern nach Auskunft der Münchener Immobilienmakler weiter bei Neuanmietungen. Die bedeutendsten Mietvertrage wurden im 1. Halbjahr 2010 mit der Scout 24 Holding GmbH (rd. 12.000 qm im südöstlichen Marktgebiet), der Heye Group mit 8.745 m² im Münchener Zentrum sowie der Wirecard AG im Münchener Umland (Aschheim-Dornach mit rd. 7.180 qm) abgeschlossen. Das Gros der Mietverträge entfiel jedoch auf Abschlüsse unter 500 qm, die rund zwei Drittel aller Verträge ausmachten.

Zu Beginn des 2. Halbjahres 2010 stehen in München und Umland 1,724 Mio. qm Büroflächen leer – 140.000 qm mehr als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsquote hat sich damit auf 7,9% des Flächenbestandes von rd. 22,1 Mio. qm in München und Umland erhöht. Allein im 2. Quartal 2010 kamen rd. 170.000 qm Neubauflächen hinzu und im zweiten Halbjahr werden nochmals ca. 110.000 qm neue Büroflächen auf den Markt kommen. Das Gesamtangebot aus Leerstand und in Planung bzw. Bau befindlichem Flächenpotential liegt aus heutiger Sicht bei fast 2,1 Mio. qm.

Durchschnittsmiete leicht gesunken

Die Durchschnittsmiete im gesamten Münchner Marktgebiet lag flächengewichtet im ersten Halbjahr 2010 bei nun 14,19 Euro/qm , damit aufgrund des hohen Leerstands gut 20 Cent/qm unter dem Vorjahr. Der durchschnittliche Mietpreis im Stadtgebiet ist mit 15,39 Euro/qm nach wie vor hoch. Die Spitzenmiete liegt nun 28,00 Euro/qm und damit 2,00 Euro/qm unter dem Wert von vor einem Jahr.

Insgesamt gehen die Vermietungsspezialisten des Münchner Immobilien-Kontors Colliers Schauer & Schöll für 2010 von einem leichten Wachstum der Büroflächenumsätze auf 550.000 qm (Vj. 503.000 qm) aus. Kersten Stieringer (Leiter Research) hält es für möglich, dass auch der Anstieg der Gewerbeflächenleerstände in München im kommenden Jahr 2011 gestoppt wird: „Angesichts guter Arbeitsmarktzahlen und einer Konjunktur auf einem stabilen Wachstumspfad rechnen wir mit steigenden Vermietungen in den kommenden Monaten.“ Gleichzeitig verweist Stieringer darauf, dass bei den Projektentwicklungen ein Tiefstand erreicht sei und derzeit allenfalls noch spekulative Bauvorhaben gestartet würden, wenn diese auch bereits vorvermietet seien: „Von einer anhaltenden Überproduktion an Büroflächen kann demnach zumindest ab 2011 keine Rede mehr sein.“

Verkauf des Siemens Areal größte Transaktion

Die Halbjahresbilanz 2010 der Immobilientransaktionen in München und Umland ist im Wesentlichen bestimmt vom 330 Mio.-Euro-Verkauf des Siemens-Areals in München-Neuperlach an die Hamburgische Immobilien Handlung (HIH) und den Co-Investor RFR-Holding GmbH. Insgesamt wurde damit ein Transaktionsvolumen von 869 Mio. Euro in den ersten sechs Monaten 2010 erzielt. Der Vorjahreswert wurde um 367 Mio. Euro übertroffen, sieht man von der Siemens-Transaktion ab, stieg das Volumen aber nur leicht an. Andreas Trumpp, Head of Research von Colliers PropertyPartners sieht als Gründe für die besonders im zweiten Quartal festzustellende Zurückhaltung der Investoren die “Sorgen um die Stabilität des Euros im Zuge der Griechenlandkrise und eine nach wie vor konservative und gleichartige Einkaufsstrategie bei Investoren sowie nicht zuletzt die politische Diskussion um gesetzliche Änderungen für Immobilienfonds“.

Bei Wohngebäuden und Grundstücken für den Wohnbau wurden im 1. Halbjahr 2010 rd. 168 Mio. Euro umgesetzt, davon alleine etwa 42 Mio. Euro mit einem Portfoliokauf von Bestandsimmobilien der Patrizia Immobilien AG sowie und rd. 38 Mio. Euro durch den Kauf des ehemaligen Rodenstock Areals im Münchener Dreimühlenviertel, das die Baywobau AG für die Entwicklung eines Stadtquartiers mit Miet- und Eigentumswohnungen erwarb. 14% des Transaktionsvolumens entfiel auf internationale Investoren. Büroobjekte verbuchten knapp drei Viertel des Gesamttransaktionsvolumen auf sich (ohne Siemens: rd. 58%). Grundsätzlich ist der Markt weiterhin von der Nachfrage nach Core-Immobilien geprägt, opportunistische Investments sind in den letzten sechs Monaten nicht bekannt geworden. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds waren aufgrund der Großtransaktion mit einem Anteil von ca. 54% am Transaktionsvolumen die aktivsten Investoren.

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