Eine sichere Bank?

16.Juli 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Uli Richter

Bis vor kurzem wurden sie von vielen Mitbewerbern etwas mitleidig belächelt: Emissionshäuser mit Bankenhintergrund galten als etwas betulich, wenig dynamisch, vielfach nur wenig kreativ. Eingebunden in den Konzernverbund ihrer Mütter litten sie unter länglichen Entscheidungswegen und bremsenden Bedenkenträgern auf allen Ebenen.

Die Finanzkrise lässt die Situation dieser Unternehmen allerdings in neuem Licht erscheinen. Die Akquisition einer Eigenkapitalzwischenfinanzierung hat sich in den letzten Monaten als Hauptproblem bei der Fondskonzeption herausgestellt. Vor allem deshalb schießen Blind Pools wie Pilze aus dem Boden, obwohl Anleger, wie am Nachfrageverhalten deutlich erkennbar, Beteiligungsangebote mit bereits bei Zeichnung feststehendem Investitionsobjekt bevorzugen. Nur in diesem Fall können sie sich anhand der Prognoserechnung davon überzeugen, ob die Immobilie oder der Solarpark solide finanziert und kalkuliert ist, und damit entscheiden, ob das Beteiligungsangebot ihrem Bedürfnis nach einer sicherheitsorientierten Anlage mit verlässlichen Rückflüssen entspricht.

Kaum mehr Banken sind jedoch bereit, Initiatoren mehrere zehn Millionen Euro für die Zeit zwischen Objekterwerb und Vollplatzierung des Fondskapitals zur Verfügung zu stellen. Denn diese Zeitspanne wird bei vielen Fonds immer länger. Nur noch wenige Angebote sind innerhalb einiger Wochen oder weniger Monate ausplatziert, häufig erstrecken sich die Vertriebsanstrengungen der Emissionshäuser über ein Jahr und länger.

Besonders deutlich wird der Sachverhalt anhand der beiden derzeit gefragtesten Assets, Solarparks und Immobilien. Photovoltaik-Anlagen kommen nahezu ausschließlich als Blind Pools auf den Markt und lassen den Anleger folglich über wesentliche Parameter seiner Beteiligung im Ungewissen: Welche Komponenten verbaut werden, welche Gutachten erstellt werden, wie die Finanzierung aussehen wird. Detaillierte Prognoserechnungen für Blind Pools, auch wenn sie auf Grundlage erster potentieller Investitionsobjekte erstellt wurden, haben somit bestenfalls illustrativen Wert, sollten aber nicht das Fundament für eine Anlageentscheidung darstellen. Papier ist geduldig, und schon bei einer Kalkulation auf Basis konkreter Objekte bieten sich genug Gelegenheiten zum „Aufhübschen“ des Projekts.

Mehr Orientierung bieten Solarprojekte, die zur Zeit der Prospektierung bereits in der Erstellung sind und bei denen der Projektentwickler die Platzierungsphase finanziell zu überbrücken hilft. Ein ähnliches Vorgehen setzt sich auch bei Immobilienfonds mehr und mehr durch. Die Platzierung beginnt schon während der (Um-) Bauphase, und die Zahlung des Kaufpreises erfolgt erst nach Abschluss der Platzierung. Der Anleger weiß bei dieser Konstruktion genau, woran er sich beteiligt, der Eigentumsübergang wird jedoch erst nach Platzierungsschluss vollzogen. Klassische Fonds mit einem bereits erworbenen Objekt hingegen stemmen überwiegend Emissionshäuser mit Bankenhintergrund, die auch ganz offen zugeben, dass ihnen die Gruppenzugehörigkeit die Finanzierung erleichtert bzw. überhaupt erst möglich gemacht hat. Mit dieser Finanzkraft im Rücken können sie in Verkaufsverhandlungen durch schnelle Entscheidungen punkten, sofern die Mutter die Leine lang genug lässt.

Und nicht nur die Finanzierungsproblematik, auch die Bestrebungen zur Regulierung des Finanzmarktes auf EU-Ebene (AIFM-Richtlinie) spielen großen Emissionshäusern in die Hand. Im Konzernverbund sind Risiko- und Liquiditätsmanagement sowie Corporate Governance-Strukturen in der Regel ohnehin erforderlich und vorhanden, während kleinere Wettbewerber sie erst einführen müssen. Ob der Markt für geschlossene Fonds insgesamt von einer Stärkung großer Initiatoren zu Lasten kleiner, unabhängiger Fondshäuser profitiert, darf jedoch bezweifelt werden. Statt eines „grauen Kapitalmarkts“ könnte die Zukunft in diesem Fall einen ziemlich monotonen und damit wenig innovativen Beteiligungsmarkt bringen – Konkurrenz belebt jedoch das Geschäft.

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