Jones Lang LaSalle – Victor und Büroimmobilienuhr

Dynamik nimmt ab

Der Victor von Jones Lang LaSalle, der die Büro-Teilmärkte Berlin Charlottenburg/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz, Düsseldorf Bankenviertel, Frankfurt Bankenlage, Hamburg Innenstadt und die Münchner Innenstadt untersucht, zeigt im ersten Quartal 2012 erneut eine leichte Aufwärtsbewegung. Allerdings mit weniger Dynamik. Auch die europäische Büroimmobilienuhr zeigt, dass Europas Büromärkte am Rand einer Schwächephase stehen.

Der Büroindikator Victor konnte im ersten Quartal 2012 um 1,1% zulegen und notiert derzeit bei 116,5 Punkten. Damit ist das letzte Quartal das schwächste der letzten 5 Quartale. Laut JLL ist der Anstieg auf „positive Impulse“ der Mietpreise und der Leerstandsentwicklung zurückzuführen. Die Renditen in den Top-Lagen fast aller Städte seien stabil geblieben. Trotz positiver Konjunkturaussichten, geben die Zahlen, so JLL, keinen Anlass zur Entwarnung. „Das makroökonomische Umfeld bleibe fragil“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Die Nachfrage nach Core-Produkten wird das unberührt lassen. Ob dies der Anfang einer längeren Schwächephase ist, wollte JLL nicht bestätigen. Eine weitere Abschwächung in 2012 hält JLL allerdings für möglich.

Die größten Zuwächse konnte Hamburg mit +1,8% auf 125,5 Punkten sowie München mit +1,3% auf 118,1 Punkte verzeichnen. In Hamburg sei die überwiegend leicht sinkende Spitzenrendite schuld, während in München der verbesserte Vermietungsmarkt zum guten Ergebnis beigetragen habe. Den schwächsten Zuwachs beobachtete JLL in Düsseldorf mit einer Steigerung von 0,4% auf 116,1 Punkte.

Bei den Total Returns meldet JLL fast ausschließlich zweistellige Prozentsätze. Außer Düsseldorf (7,5%) sind alle beobachteten Lagen im unteren zweistelligen Bereich. Spitzenreiter ist auch hier Hamburg mit 12,1% Total Return. Der Total Return berechnet sich aus Cash Flow Rendite (Mietänderungsrendite) zuzüglich Wertänderungsrendite. Hierbei geht JLL allerdings von einer synthetischen Betrachtungsweise aus, die nichts über die spezifische Immobilie am jeweiligen Standort aussagt. Für die Zukunft geht Groom davon aus, dass Hamburg sich als Spitzenreiter weiter von Schlusslicht Düsseldorf absetzen wird.

Büroimmobilienuhr schwächelt leicht

Der europäische Mietpreisindex zeigt auf Basis einer schwächeren Nachfrage im Quartalsvergleich einen leichten Rückgang von 0,3%. Das ist der erste Rückgang seit Ende 2009. Die Spitzenmieten bewegen sich zwischen einem Minus von 5% in Brüssel, Madrid -1,9%, Barcelona -1,4%, Paris -1,2% und einem Plus von 5,3% in Luxemburg, Stockholm 2,4% und Hamburg 2,1%. Alle anderen beobachteten Städte haben unveränderte Werte. Für die Büroimmobilienuhr bedeutet das, dass Amsterdam die erste Stadt auf 12 Uhr, an der Grenze zum „beschleunigten Mietpreisrückgang“ ist während Athen immer noch auf 5 Uhr in der Phase des „verlangsamten Mietpreisrückgangs“ hängt. Die Schere der beobachteten Städte ist also größer geworden.

Die Vermietungsleistung der 24 Index-Städte ist im ersten Quartal mit 2,3 Mio. qm etwa 15% niedriger als 2011. In West-Europa lag der Verlust bei 12% während im Osten Europas die Verluste bei 26% lagen. Besonders in Deutschland sind die Verluste groß. Die Zahlen kennen Sie. Auch in Paris lag der Umsatz 18% unter Vorjahresniveau. In London hingegen stiegen die Vermietungsaktivitäten um 22%. Die Leerstandsquote liegt unverändert bei 9,9%. Von den 24 Städten zeigten 14 sinkende oder unveränderte Leerstandsquoten. Besonders in mittel- und osteuropäischen Städten legten die Leerstandsquoten zu. Beeinflussender Faktor bei den Leerständen sind u.a. die Fertigstellungszahlen, die noch nie niedriger waren. So kamen im ersten Quartal nur 600.000 qm neue Büroflächen europaweit auf den Markt. Das sind 54% weniger als der 5-Jahresdurchschnitt. Das treibt allerdings nicht unbedingt Projektentwickler auf den Plan, da nach wie vor Finanzierungen der Knackpunkt sind. Aufgrund der kleinen Fertigstellungspipeline geht JLL von weiter sinkenden Leerstandsquoten aus. (AE) □

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