Immobilien-Fundamentals sind aus der Mode gekommen
Die in London ansässigen Berater von Müller International, die in Deutschland über mehrere Stufen längst zu BNPPRE geworden sind, unterziehen sich regelmäßig der Mühe, in ihrer Herkunftssprache einen Bericht aus London zu senden. Die chaotischen Wahlen und der absehbare Brexit seien überraschend gut verkraftet worden. Der Londoner Immobilienmarkt bleibe an der Spitze der Einkaufsliste der meisten internationalen Anleger. Auch wenn manche Gateway-Städte inzwischen vergleichbar teuer seien, sei die Frage, ob die weltweite Nachfrage für großvolumige Immobilienprojekte nicht zu einer „Bewertungsluftblase“ auch in London geführt habe, durchaus angebracht. Es stehe zu befürchten, dass die Immobilien-Fundamentals aus der Mode gekommen sein könnten.
Die Londoner Mieten konnten sich lt. Müller International, London, vor dem Hintergrund „schockierender“ Wahlergebnisse zum Brexit, der US-Präsidentschaftswahl, der britischen Wahlen in diesem Jahr und des Beginns der EU-Brexit-Gespräche mit möglichem Banken-Exodus mit einem Rückgang von 5 bis 10% erstaunlich gut halten. In der City seien die Mieten um 1 bis 2 BP pro sq. ft. pro Jahr gefallen. Die Incentives in Bezug auf mietfreie Zeiten seien großzügiger geworden. Während Grade A-Mieten um etwa 2 – 3 BP pro sq. ft. gefallen sein dürften, bleiben die Spitzenmieten für neue Immobilienprojekte in der City bei soliden 75 BP pro sq. ft. bis 80 BP pro sq. ft. für die neuen Türme. Im West End sei die Lage bei bis zu 50% höheren Spitzenmieten ähnlich.
Die Anlagerenditen sind in den vergangenen Wochen statistisch weitgehend konstant geblieben, wobei neuere Einzelabschlüsse durchaus auch noch teurer waren. Der britische Eckzins bleibt weiterhin bei 0,25%, wobei Darlehen mit „bemerkenswert vernünftigen Aufschlägen bezogen auf dieses Allzeittief“ verfügbar seien. Die Frage bleibe, ob Ende 2017 eine Zinsanhebung käme.
Weiterhin verfügbares internationales Kapital habe dafür gesorgt, dass das durchschnittliche Investitionsvolumen in der City um fast 50% gegenüber dem Vorjahr auf 77,3 Mio. BP gestiegen sei. Anleger aus Asien und dem Mittleren Osten seien zusammen mit US-Anlegern vor allem auch durch die Schwäche des Pfund Sterling schmerzfreier geworden. Stabilität, Beschäftigungslage, Immobilienrecht, englische Sprache und hohes Bevölkerungswachstum machten London für großvolumige Immobilieninvestments ausgesprochen attraktiv. Allerdings verändere sich der Mietmarkt. Der zentrale Londoner Anlageleiter der „weltgrößten Immobiliendienstleistungsfirma“ habe kürzlich einen Mietvertrag von 5 – 6 Jahren als „Langzeitvertrag“ bezeichnet. Gleichzeitig ändere sich die Form der Nutzung. Die bekannte englische 30 Jahre upside only Mietsicherheit ist nicht mehr gegeben.
Es gebe zudem die Angst, dass durch Neubauten und Brexit-Exodus ab 2019 ein signifikantes Überangebot entstehen könnte. Andererseits habe eine Einzelanalyse aller Londoner Projektentwicklungen ergeben, dass bei negativem Ausgang der Brexit-Verhandlungen wohl viele Entwicklungen wieder in den Schubladen verschwänden, da für eine Realisierung nach wie vor eine auskömmliche Vorvermietung notwendig sei. Ansonsten seien Entwicklungen erkennbar, die an vorangegangene Euphorie-Phasen wie den Internetboom erinnerten, die dadurch gekennzeichnet waren, dass bei der Bewertung ein unerschütterlicher Glaube an künftige Muster eine rationale Beurteilung der Gewinnsituation überdeckte.