Pensionskassen gehen in Leipzig auf Shoppingtour

Nachdem das Investitionsvolumen in Leipzig schon zum Ende des ersten Halbjahres im Bereich des Jahresendergebnisses von 2014 lag, wurde nach den ersten neun Monaten des laufenden Jahres mit 861 Mio. € ein neues Rekordresultat erzielt. Somit konnte insgesamt ein Umsatz erreicht werden, der gut 84 % höher ausfällt als der bereits sehr gute Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

 „Bemerkenswert ist hierbei insbesondere die Transaktionssumme von knapp 412 Mio. € für anteilig eingerechnete Portfoliodeals, die fast fünfmal höher ist als zum Ende des dritten Quartals 2014 und einen erheblichen Anteil von fast 48% ausmacht. Entscheidend für das herausragende Ergebnis ist darüber hinaus auch die Vielzahl der registrierten Abschlüsse. Demzufolge ist die Anzahl der Deals um knapp 66% gestiegen“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter.

 Am wesentlich höheren Umsatz haben alle Größenklassen mit deutlichen Anteilssteigerungen partizipiert. Dies betrifft auch die größte Kategorie der Top-Deals über 100 Mio. €, in der, anders als im Vorjahr, durch die anteilig eingerechnete Transaktion der Höfe am Brühl, ein Abschluss registriert werden konnte. Zusammengenommen mit den Deals zwischen 50 und 100 Mio. € (knapp 17%) entfällt somit ein vergleichsweise sehr hoher Anteil von fast einem Drittel auf Großdeals. Weiterhin die größten Beiträge zum Transaktionsvolumen leisten mit knapp 39% (10 bis 25 Mio. €) und gut 17% (25 bis 50 Mio. €) die Abschlüsse im mittleren Segment. Fast verdoppelt hat sich auch die Anzahl kleinerer Abschlüsse unter 10 Mio. €, die 13% des Umsatzes ausmachen.

 Noch ausgeprägter als im Vorjahr ist zu beobachten, dass das Ziel der Investoren überwiegend Einzelhandels- und Büroobjekte sind. Dementsprechend konnten in diesen beiden Assetklassen mehr als zweimal so viele Deals registriert werden. Im Hinblick auf den erzielten Umsatz haben Investitionen in Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser zählen, spürbar zugelegt (plus 17 Prozentpunkte) und machen knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens aus. Mit einem nahezu verdoppelten Umsatz gegenüber 2014 entfallen anteilig knapp 30% auf Büroobjekte. Darüber hinaus tragen auch Hotel-Investments erneut einen zweistelligen Anteil bei (über 11%) und setzen sich auf den dritten Platz. Die größten Einbußen müssen Logistikimmobilien hinnehmen, die mit nur noch gut 4% beteiligt sind.

 Mit über 40% entfällt der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf die Citylagen. Sie führen damit unverändert die Verteilung der Investments über das Marktgebiet an. Auf dem zweiten Rang folgen die Nebenlagen, welche ihren Anteil mit fast 36% deutlich steigern konnten (plus knapp 27 Prozentpunkte) und somit sogar zwei Plätze gut gemacht haben. Unterstützt wird das sehr positive Ergebnis in den Nebenlagen insbesondere durch den anteilig eingerechneten Deal des Paunsdorf Centers im ersten Halbjahr. Der Cityrand kommt auf einen Anteil von gut 22%, während in der Peripherie kaum Vertragsabschlüsse registriert wurden.

 Im Leipziger Investmentmarkt haben sich Pensionskassen mit fast einem Drittel der Investments in den ersten drei Quartalen als Hauptkäufergruppe gezeigt. Ausschlaggebend hierfür waren die bereits im ersten Halbjahr registrierten großvolumigen Shopping-Center-Verkäufe. Mit einigem Abstand dahinter folgen die Immobilien AGs/REITs (über 16%) und die Equity/Real Estate Funds (15%). Umfangreiche Investments tätigten darüber hinaus auch Family Offices (gut 13%), während sich Spezialfonds und Projektentwickler mit jeweils rund 6% im einstelligen Bereich bewegen. Des Weiteren kommen sonstige Käufergruppen kumuliert auf mehr als 8%. Ausländische Investoren erzielen einen Anteil von über 58%, womit sie absolut betrachtet wesentlich mehr investiert haben als im Jahresvergleich.

 Durch die sehr hohe Nachfrage bei geringem Angebot sind die Renditen über alle Assetklassen zurückgegangen. Besonders Logistikrenditen haben nachgegeben: Seit Jahresbeginn ist die Netto Spitzenrendite um insgesamt 60 Basispunkte auf ein aktuelles Niveau von 6,10% gesunken. Gleiches gilt für die Netto-Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte (5,10%) sowie Geschäftshäuser (4,60%) in den zentralen Lagen, die um jeweils 30 Basispunkte gesunken sind.

 „Vor dem Hintergrund des bereits nach drei Quartalen erreichten Investmentvolumens bestehen nicht nur sehr gute Chancen auf einen neuen Umsatzrekord, der die bisherige Bestmarke aus 2007 übertreffen sollte, sondern erstmals rückt auch die Milliarden-Euro-Schwelle in greifbare Nähe. Damit hätte sich Leipzig endgültig als einer der wichtigsten Investmentstandorte etabliert. Ein Abflauen der starken Nachfrage sowohl nationaler als auch internationaler Investoren ist aus heutiger Sicht bislang jedenfalls noch nicht zu erkennen, auch wenn nicht in jedem Quartal so viele anteilig einzurechnende Portfoliodeals zu erwarten sind“, prognostiziert Stefan Sachse.  

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