Prime Office – Was unangemessen lange währt, wird endlich gut

Christian Schiffmacher, Institutional Investment Real Estate Magazin

Immerhin vier Jahre mussten die bisherigen Investoren auf diesen Moment warten: Bis einschließlich 21. Juni können die Aktien der Prime Office AG gezeichnet werden. Die Notierungsaufnahme im Prime Standard der Deutschen Börse ist für den 24. Juni vorgesehen. Die attraktive Bewertung lässt Raum für steigende Kurse.

Echte „Prime Office-Objekte“

Die Prime Office AG ist ein Immobilienunternehmen, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland und deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist. Die Gesellschaft ist aktuell als Vor-REIT-Aktiengesellschaft registriert und plant, den Antrag auf Eintragung ins Handelsregister als REIT-Aktiengesellschaft nach den Bestimmungen des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) unmittelbar nach Zulassung der Aktien der Gesellschaft zum Börsenhandel zu stellen. Das Portfolio der Gesellschaft umfasst derzeit 14 Büroobjekte an zentralen Standorten westdeutscher Großstädte und Ballungsräume. Bei diesen Immobilien handelt es sich um Büro bzw. Verwaltungsgebäude, die teilweise in untergeordnetem Umfang auch über Einzelhandels-, Gastronomie- und Hotelflächen verfügen. Zehn dieser Immobilien befinden sich in den zu den wichtigsten Bürostandorten zählenden Städten Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart bzw. deren jeweiliger Metropol- Region. Vier der Objekte befinden sich in Darmstadt, Heilbronn und Nürnberg. Der Marktwert der 14 Immobilien belief sich nach dem Marktwertgutachten von CB Richard Ellis zum 31. März 2011 auf insgesamt 970 Mio. Euro. Die Immobilien haben – auf Basis des Marktwertgutachtens von CBRE zum 31. März 2011 – eine Gesamtnutzfläche von insgesamt rund 385.000 qm, die Jahresnettomiete beträgt insgesamt rund 68 Mio. Euro. Zehn der 14 Immobilien standen früher im Eigentum von durch die DCM Deutsche Capital Management AG seit dem Jahr 2000 initiierten Geschlossenen Fonds und wurden im Jahr 2007 auf die Prime Office AG ausgegliedert. Vier weitere Objekte wurden von der Gesellschaft im Jahr 2007 erworben. Die Gesellschaft plant, ihr Portfolio schrittweise um hochwertige Büroimmobilien zu erweitern, die dem Akquisitionsprofil der Gesellschaft entsprechen.

Für das Property Management der Immobilien, also die Verwaltung und Bewirtschaftung des bestehenden

Portfolios der Gesellschaft und die Unterstützung bei der Vermietung, hat die Gesellschaft einen Dienstleistungsvertrag mit der DCM Real Estate Management GmbH, einer Tochtergesellschaft der DCM AG abgeschlossen. Die Facility-Management-Leistungen, also die technische und infrastrukturelle Objektverwaltung, werden extern durch verschiedene Dienstleister (z.B. Hochtief Facility Management GmbH) erbracht.

Mittelverwendung

Die Prime Office AG beabsichtigt, den ihr zufließenden Nettoemissionserlös aus dem Angebot

  • in Höhe von bis zu 190 Mio. Euro für die Rückzahlung von Darlehen zur weiteren Stärkung der Eigenkapitalbasis und
  • für die geplante Erweiterung ihres Immobilienportfolios zu verwenden.

Bewertung

Am besten vergleichbar ist Prime Office mit der alstria office REIT-AG, die ebenfalls Büroobjekte hält. Viele andere notierte Gesellschaften sind aufgrund von Projektentwicklungsaktivitäten nicht als Peer Group-Unternehmen relevant. Laut UniCredit Research hat alstria einen Abschlag von rund 6% zum NAV. Auf Basis der Preisspanne von 7,00-9,50 Euro ergibt sich bei Prime Office ein Abschlag von 10-30% auf den NAV.

Die obere Preisspane von 9,50 Euro sollte daher eher das Potential der Aktie darstellen. Zeichnungen bis ca. 8,50 Euro erscheinen daher aussichtsreich.

Fazit:

Prime Office hält einige echte Prime-Objekte, wie z.B. die Hochtief-Konzernzentrale in Essen, das Objekt der Deutsche Post/Postbank bzw. KfW in der Ludwig-Eberhard-Anlage in Frankfurt und das BfA-Objekt in Nürnberg. Die Gesellschaft bzw. deren Objekte erscheinen daher recht attraktiv.

Nach dem zunächst für 2007 geplanten Börsengang ist jedoch nicht immer alles rund gelaufen (sh. Bewertungsergebnis 2008). Zudem mussten die ehemaligen DCM-Fonds-Anleger lange auf die Börsennotiz warten, in den vergangenen Jahren gab es zudem keine Dividende. Daher könnte durchaus ein gewisser Aktien-Überhang bestehen. Zudem muss sich das Management am Kapitalmarkt erst noch beweisen. Ein Investment erscheint interessant, wenn der Preis stimmt. Und dies ist aus unserer Sicht bis max. 8,50 Euro der Fall. Auf dieser Basis halten wir Zeichnungsgewinne für wahrscheinlich und raten zur Zeichnung.

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