Scope – Peinliche Ergebnisse der OIF Abwicklung

 

Mit für die Branche eher peinlichen Ergebnissen ist in der Endabwicklung der Schließungsserie der offenen Immobilienfonds zu rechnen. Die Ratingagentur Scope hat die Abwicklungsergebnisse der betroffenen Fonds bis auf die Ebene einzelner Objekte untersucht. Das schlechte Ergebnis ist insoweit überraschend, da anerkannte Indizes in der letzten Dekade von einer Wertentwicklung erstklassiger Büroinvestments von 50 bis 100% ausgingen, die in Einzelfällen auch realisiert wurden.

Annähernd eine Dekade ist vergangen, seit der Glaube der Deutschen an die Beständigkeit der Wert- und Mietentwicklung von Immobilien einen herben Dämpfer erlitten hat. Mit der größten Finanzkrise seit der großen Depression 80 Jahre vorher zog das Finanzbeben, das die Insolvenz von Lehman Brothers 2008 auslöste, zahlreiche Offene Immobilienfonds (OIF) in einen Schließungssog. Insgesamt 18 Fonds mit einem verwalteten Vermögen von rund 26 Mrd. Euro wurden geschlossen und anschließend abgewickelt. Das war nach unserer Erinnerung mehr als ein Viertel der damals insgesamt in offene Immobilienfonds investierten Mittel. Unsere damalige Vermutung aus dem praktischen Immobiliengeschäft in der Verwertung notleidender Immobilienengagements ging dahin, dass ein gutes Drittel der Immobilien der offenen Immobilienfonds, die im Durchschnitt von recht guter Qualität sein sollten, schnell zu Buchwerten veräußert werden könnten, ein weiteres Drittel Arbeit bereiten würde, aber noch zu guten Ergebnissen führen würde, und ein letztes Drittel traditionell erhebliche Schwierigkeiten bereiten würde, da die Qualität dieser Immobilien während der Verwertungszeit zusätzlich noch deutlich sinken würde.

Quelle: Scope

Quelle: Scope

Da bis dahin sich noch niemand Gedanken über die Abwicklung offener Immobilienfonds gemacht hatte, wurde oft Neuland betreten. Ein möglicherweise doppelter Anfall von Grunderwerbsteuer war eine erste Erfahrung. Da das „Der Immobilienbrief“-Team sowohl damals als auch immer noch heute zu den Anhängern professionell gemanagter Offener Immobilien Fonds gehört, wurden auch wir von einigen Zeitgeistentwicklungen nach der Jahrtausendwende, die nach und nach offengelegt wurden, überrascht. In der Entwicklung zu einer eigenen Assetklassen wurden bei einigen offenen Immobilienfonds institutionelle Anleger und Privatanleger mit unterschiedlichen Interessenlagen zusammengepackt. In OIF mit damals täglicher Kündigung wurde oftmals Liquidität von Institutionellen lediglich geparkt. Die bekamen im Gefolge der Finanzkrise Druck aus ihren anderen Anlagen und mussten sich oft gegen besseres Wissen aus ihren Engagements zurückziehen. Dies führte zu pressewirksamen Schließungen. Dies wiederum nahm die Politik zum Anlass, ihre Regulierungsbemühungen speziell auf die OIF zu fokussieren. Die hatten zwar nicht das Geringste mit der Krise zu tun, aber waren leicht zu identifizieren, hatten pressewirksamen Ärger und waren sowieso schon reguliert, so dass sich da gut eine politische Show abziehen ließ.

Zwar sind lt. Scope auch 9 Jahre nach den ersten Fondsschließungen noch nicht alle Immobilien veräußert. Dennoch zeige sich bereits jetzt ein klares Bild über die Höhe der Verluste und die für das Abwicklungsergebnis wichtigsten Faktoren. Das Spektrum der Abwicklungsresultate gehe weit auseinander. Einige Fonds hätten seit September 2008, dem Beginn der Schließungsserie mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. Die Ergebnisse liegen in einer Bandbreite zwischen 0,8% Gewinn beim KanAm SPEZIAL grundinvest und 54,8% Verlust beim DEGI GLOBAL BUSINESS. Der Mittelwert über alle 18 Fonds (siehe Tabelle oben) liegt bei einem Verlust von rund 22%. Eine klare Korrelation bestehe zwischen der Verlusthöhe und der Objektgröße. Dabei gelte, je größer das Objekt, desto geringer sei der Verlust. In der Größenklasse ab 200 Mio. Euro konnten im Zuge der Abwicklung sogar Wertzuwächse von durchschnittlich 1,5% erzielt werden. Kleine Objekte mit einem Volumen von weniger als 25 Mio. Euro verloren dagegen durchschnittlich fast ein Viertel an Wert. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht spiegelt das die Marktentwicklung der institutionellen Anlage in großvolumige Core-Objekte, während der Markt der kleineren Objekte, die für institutionelle Anlage in Portfolien zusammengefasst werden müssen, aktuell nachzieht. Scope ergänzt, die Abweichung in der Kategorie 150 bis 200 Mio. Euro erkläre sich durch die Portfolio-Transaktion des Shoppingcenter-Portfolios des CS EUROREAL aus dem 1Q 2017, das aufgrund der fehlenden Verkaufspreise mit letzten veröffentlichten Verkehrswerte angesetzt worden sei.

Fondsobjekte in Japan hätten mit durchschnittlich 36,3% die höchsten Verluste erlitten. Betroffen sei vor allem der Morgan Stanley P2 Value gewesen, der nach unserer Erinnerung auch mit für die Branche innovativen Finanzkonstruktionen „wertvolle“ Erfahrungen sammeln durfte. Der einzige Markt mit einem im Saldo positiven Ergebnis (+2,3%) sei Großbritannien. Hiervon profitierten besonders der KanAm grundinvest Fonds und der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund. Die meisten Objekte der 18 Fonds in Abwicklung befinden bzw. befanden sich mit 8,6 Mrd. Euro Verkehrswert in Deutschland und in Frankreich mit 5,8 Mrd. Euro. In beiden Ländern fielen die Wertverluste mit durchschnittlich 8,7% bzw. 11,4% vergleichsweise moderat aus.

Am geringsten fielen wie von „Der Immobilienbrief“ erwartet die Wertverluste für Objekte aus, die im ersten Jahr nach Bekanntgabe der Auflösung veräußert wurden. Im weiteren Verlauf der Abwicklung steigen die Verluste in der Regel an. Am höchsten sind die Verluste für Immobilien, die nach Ablauf der Abwicklungsfrist an die Verwahrstelle übergehen. Hier schlug auch noch die Steuerkeule zu. Von den 18 betrachteten Fonds haben 7 ihr Portfolio bereits vollständig abgebaut. 9 Fonds besitzen noch eine einstellige Objektanzahl. Die beiden Fonds CS EUROREAL und SEB ImmoInvest müssen noch größere Portfoliobestände im Wert von 765 Mio. Euro bzw. 634 Mio. Euro veräußern.

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