Die brandaktuellen Maklerberichte bescheinigen dem deutschen Bürovermietungsmarkt unisono ein weiteres Spitzenjahr. Etwas mehr in die Zukunft schaut die gif-Prognose der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. Ausgangslage sei die sehr gute Verfassung der deutschen Büromärkte. Die Aussichten für 2020 blieben positiv, aber seien von geringerer Dynamik geprägt. Die aktuelle Umfrage von gif und CRES sagen weiter steigende Spitzenmieten vorher und geben einen stabilen Ausblick auf die Leerstandsentwicklung mit dem Fazit positiver Aussichten.
Das für 2019 erwartete Ende der Renditekompression ist lt. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. nicht eingetreten. Die Spitzenrenditen sind in geringem Umfang auch 2019 weiter gesunken. Die Grenze von 3% bzw. 33-fache Jahresmiete sei inzwischen in 4 Märkten durchbrochen. Für 2020 erwartet die gif/CRES-Befragung eine Seitwärtsbewegung. Die Büro-Anfangsrendite liegt in Düsseldorf leicht unter 3,2%. In allen anderen Top-Standorten werden die 3% unterschritten. Die niedrigste Anfangsrendite – jeweils als Mediane der Angaben der befragten Researcher – weist Berlin mit 2,8% auf. In München rechnet man kurzfristig mit 2,8% und in Hamburg und Frankfurt erwarteten Investoren eine Nettoanfangsrendite von 2,9%, berichten gif/CRES. Allerdings sähen die Befragten mehrheitlich keine weiteren Spielräume für eine Fortsetzung der Renditekompression. „Der Immobilienbrief“/„Der Platow Brief“ haben in ihren jeweiligen Specials zum Herbst 19 allerdings herausgearbeitet, dass das Topsegment über 100 Mio. Volumen noch eine weitere Steigerung der Multiplikatoren erwarten kann.
Jetzt macht sich langsam auch für die Researcher und nicht nur für das Bauchgefühl des Autors die verstärkte Bauaktivität bemerkbar. Die Leerstandsraten in Berlin und München würden zum ersten Mal seit vielen Jahren leicht steigen. In der Folge des Internet-Baubooms in Frankfurt in den 90er Jahren haben die Mieten über 20 Jahre – je nach Betrachtung seit 1993 – gebraucht, um wieder das alte nominale Höchstniveau jetzt wieder einzustellen. Unter Inflationsberücksichtigung kann es ja nach Mietsteigerungsannahme z. B. auf Inflationsniveau auch ein „NIE MEHR“ werden. In Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg ist unter den Prognostikern eine Mehrheit der Meinung, dass der Rückgang der Leerstandsraten in diesen beiden Märkten im Verlauf des Jahres 2020 enden werde. In Berlin und München seien bei extrem geringen Büroleerstand von unter 2% Spielräume für einen Leerstandsrückgang sowieso praktisch nicht gegeben. Für München bedeute das nach den Prognosen eine Stabilisierung im Jahr 2020. In Berlin sollen die Leerstände sogar leicht steigen.
Die Spitzenmieten entwickeln sich in allen fünf Märkten unverändert positiv. Trotz des schwieriger werdenden konjunkturellen Umfelds werden weiterhin Mietanstiege erwartet. Berlin werde der dynamischste Markt bleiben und alle Prognosen übertreffen. In absoluten Werten sei Frankfurt weiterhin der teuerste Markt. Die bei über 40 Euro liegenden Spitzenmieten sollen 2019 und 2020 zusammengenommen nochmals um über 6 % steigen. Für die anderen Märkte werden ebenfalls Anstiege vorhergesagt: 2019 und 2020 zusammen rund 7 % Anstieg in München und Hamburg sowie rund 4 % in Düsseldorf.
Die Mehrheit der Researcher, die an der Consensus Büromarkt-Umfrage mit ihren Prognosen beteiligt sind, erwarten bis Ende 2020 weiterhin eine positive Entwicklung auf allen deutschen Büromärkten. In Teilbereichen der Märkte deuteten die Prognosen jedoch auf ein Ende der positiven Entwicklungen hin. Die Spitzenrenditen würden bis Ende 2020 nicht weiter sinken. Bezüglich des Leerstands muss in Berlin sogar, ausgehend von den historisch niedrigen, gegenwärtigen Werten, mit einem leichten Anstieg im Jahr 2020 gerechnet werden. Auch auf den anderen Märkten, auch auf denen mit höheren Leerständen, werde nicht mehr mit einem spürbaren Absinken gerechnet.