Traditionell lassen Catella Research und „Der Immobilienbrief“ das Jahr mit einem kleinen Augenzwinkern ausklingen. Das mit schwedischen Wurzeln den weihnachtlichen Produktionsstätten besonders verbundene Catella Research bringt mit dem alljährlichen Weihnachtstracker die statistische Basis. Naturgemäß gibt das Denken über den Tellerrand hinaus auch „Der Immobilienbrief“ die Möglichkeiten, den Bogen größer zu spannen.
Den Jahresrückblick sparen wir uns hier aus Stimmungsgesichtspunkten. Nachdem aus „Der Immobilienbrief“-Sicht aus bis heute nicht nachvollziehbaren Gründen in der Corona-Krise anscheinend Millionen Menschen verschwunden sind, die zuvor noch den Anschein einer Dienstleistungsgesellschaft aufrecht erhielten, hat nach Recherchen von Catella-Research der Fachkräftemangel auch die Produktionsstätten am Nordpol erreicht. Es fehlen Fach-Elfen. Zum Glück sorgen Inflation, Energiekosten-Ankunft und Konjunktur für beruhigte Nachfrage. Allerdings trifft der Rentierfuttermangel die Distribution. Hier müssen Amazon und DHL einspringen. Catella berichtet im Tracker auch über eigene Erfahrungen mit regulatorischen Hürden und der Preisexplosion beim Bau des mit 100% Bio in modularer Bauweise hergestellten Catella Lebkuchenhauses, das zudem im Lebenszyklus von der Wiege bis zur Bahre recyclebar sein sollte (s.u.). Die Preisexplosion an den Glühweinständen ist jedoch das Hauptproblem der Catella-Researchabteilung um Vortrinker Prof. Dr. Thomas Beyerle.
Ausgangspunkt der Analyse von 32 Weihnachtsmärkten der Republik sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Das ist natürlich ein in der IFRS-Immobilienwirtschaft mit Fair Value Bewertung völlig überholter Bewertungs- und Bilanzierungs-Ansatz. Die prominenten Maklerhäuser, deren Bewertungen von Wohnimmobilien von internationalen WP’s anerkannt werden, würden sich über solche geschichtsträchtigen HGB-Bewertungen oder – noch schlimmer – über den im IHK-Gesetz beschriebenen „Ehrbaren Kaufmann“ totlachen. Was bewertet wird, ist Gewinn. Wer gewinnt, wird finanziert. Und solange das System geschlossen bleibt, gibt’s Aktionäre, Anleihegläubiger und Banken, die die Gewinne finanzieren. „Solange die Zinsen“ unten bleiben war bis vor 18 Monaten der geflügelte Spruch. Bei Signa trifft es mit der Anleger-Prominenz, die immer wieder auf dieselben Typen und Methoden reinfallen, „gefühlt“ keine falschen. „Der Immobilienbrief“ wettet, dass die noch nicht einmal wissen, was Ihnen an den vermeintlichen Immobiliensicherheiten wirklich gehört. Die einfache Überlegung, den „Weg des Geldes“ nachzuvollziehen, die der „Der Immobilienbrief“-AR-Chef Prof. Karl-Georg Loritz regelmäßig fordert, ist zu einfach für hochfliegende Rendite-Geister. Wo soll denn das Geld herkommen, ist doch an sich keine zu hohe Überlegung bei der Beurteilung von Immobilien, Kaufhäusern und Wohnungsportfolien.
Zurück zum Glühwein-Index. Mit billigem Rotwein entsprechend aktuellen Transaktions- und Maklerumsätzen, Zucker, Zimt, Nelken und Energie kommt Catella auf einen Wareneinsatz von ca. 3 Euro pro Liter. Bei der üblichen Gastronomie-Kalkulation von 30% Wareneinsatz bei Getränken – der Glühwein wird ja in Kanistern angeliefert – erklärt sich damit ein Verkaufspreis von 10 Euro pro Liter, also maximal 2,50 Euro pro Becher. Aber bereits in der letzten Dekade hat sich die Preisentwicklung im boomenden Nullzins-Besäufnis von der klassischen Realität gelöst. Das macht die Catella Marktanalyse wieder deutlich. Schon der letztjährige Ausgangspreis von 3,98 Euro im Durchschnitt der 32 Märkte liegt jenseits von Kalkulationsrealitäten. Um sage und schreibe 18%, also weit über der erwarteten Inflationsrate von gut 6%, hat sich im Untersuchungszeitraum der Durchschnittspreis auf 4,78 Euro erhöht. Dabei hatte sich durch den Akustikboykott wegen erhöhter Gema-Gebühren mit Gema-befreiten mindestens 70 Jahre alten Weihnachtsliedern das Leistungsumfeld eher verringert.
Auch die Immobilienwirtschaft bildet sich im Glüh,50 Euro am teuersten, gefolgt von der 5 Euro-Gruppe Frankfurt, Hamburg, Nürnberg mit Christkindlbonus, Düsseldorf, Münster und Bonn. Mit 4,50 bis 4 Euro folgt dann die weihnachtliche Diaspora. Interessant ist aber das Inflationsranking. In München scheint das Preisentwicklungspotenzial begrenzt. Im Inflationsranking liegen die Bayern mit 18% nur im Mittelfeld noch hinter Wuppertal mit 20%. Den Vogel mit unvorstellbaren 42% schießt Frankfurt ab. Der Weihnachtsmarkt des EZB- und Bundesbank-Sitzes macht deren Statistiken zu Makulatur. Mit Realitätsblick auf Preisentwicklungspotentiale und die Transformation der Büromärkte hatte die Bundesbank bereits zum Jahresanfang ihren Neubau gestoppt.
Auch in der Preisfindungs- bzw. Bewertungspraxis ähneln sich die Märkte. Der Unterschied besteht allerdings darin, dass es auf den Weihnachtsmärkten mangels Alternativinvestitionen zum Angebotspreis noch Käufer gibt, während die Preisentwicklung in der Immobilienwirtschaft eher Richtung Wareneinsatz geht. Bei noch nicht verkauften Neubauten, dürfte aber oft noch nicht einmal der Wareneinsatz, geschweige denn der kalkulierte Gewinn erzielt werden. Bei Glühwein sind wir aber noch nicht so weit. Im Moment sieht die Relation Wareneinsatz zu Preisfindung noch ein wenig so aus, als hätten die Glühweinstandbetreiber zum letzten Jahreswechsel im Vorfeld-Research die prominenten „Red Book“ Bewerter der großen Wohnimmobilien AGs mit der Preisfindung beauftragt. Das Red Book ist eigentlich die Seriositäts-Bibel, auf die die international anerkannten Bewerter schwören. Noch in der letzten Krise, der Finanzkrise, hatten sie dramatisch, oft jenseits der „1 Jahr später“-Realität nach dem Motto „wo kein Markt ist, ist kein Wert“ brutal abgewertet. Mit möglichem Blick auf Millionen-Honorare hat sich zum letzten Jahreswechsel dann eher die durch das Bilanzrecht aber abgesicherte Devise durchgesetzt, „wo es keine Vergleichsdeals gibt, kann man die alten Wertansätze beibehalten“. Mal sehen, was der Weihnachtsmann diesmal den Bilanzen bringt.
Die Bewerter hatten Ende 2022, als die Finanzmathematik schon dieselbe war wie dieses Jahr, z. B. für eine marktführende Wohnungsgesellschaft noch einen Fair Value über der durchschnittlich 29-fachen Jahresmiete für ein deutsches, zu 75% unsaniertes Wohnungssammelsurium ermittelt (vgl. „Der Platow Brief“/„Der Immobilienbrief“ v. 31.3.2023). Nach den seit der Expo Real propagierten Markt-Leitlinien „Survive ´25“, „Mach nix bis ´26“ reimt sich nun „An der Ruhr geht nix über double six“, wobei der Mietmultiplikator „12-fach“ als aktuelle Preisobergrenze gemeint ist. „Der Immobilienbrief“ hört von kleineren Portfolien, möglicherweise mit Verkaufserfordernis, die vor 24 Monaten noch ehrliche „20-fach“ wert gewesen wären, die unter 10-fach über die Theke gingen. Die ist dieses Jahr noch durch die wenigen freiwilligen „gemachten Deals“ geprägt. Ab 2024 werden dann aber unfreiwillige Deals den Markt stärker prägen können.
Sicherlich hätten die Red Book-Promis für die Glühweinstände ebenso wie für AGs auch eine Folgestrategie entwerfen können. Eine kleine Tranche Château Lafite Glühwein, der zu Herstellungskosten verkauft würde, hätte den Durchschnittsmarktpreis getunt und Analysten von Großbanken überzeugt. Der Erfolg einer solchen Strategie wurde auf einem Deutsche Bank Vortrag vor einigen Wochen deutlich. Bereits im Juni 1996 wunderte sich der Autor in „Der Platow Brief“ über die Fähigkeit von Immo- AGs, „selbst die langweiligsten Bestände als ‚Phantasie‘ zu verkaufen“ und den Trend „gute Objekte kurzfristig abzustoßen, die schlechteren zu halten, Gewinne zu tunen und den Kurs zu beeinflussen.“ (PLATOW Special Juni 1996). Aber wenigsten einige himmlische Transaktionen gab es trotz desaströsen Umfeldes auch dieses Jahr: So wurde z.B. im November das TANNENbusch-Center in Bonn und im Oktober das Baufeld 14 im HEILIGkreuzviertel in Mainz verkauft. Die Weihnachtszeit hat noch einen Vorteil. Sie erhöht den Glauben an die Statistik.