Optimismus begrenzt sich allerdings nur auf Top-Immobilien
Die Mieten für das absolute Topsegment der europäischen Büromärkte ist auch im letzten Quartal 2023 noch ein wenig gestiegen. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass in diesem Segment vor allem Neubauten vertreten sind, die sowohl den Anforderungen des flächenoptimierten New Work entsprechen als auch alle ESG-Kriterien erfüllen bzw. energetisch auf dem neuesten Stand sind. Flächen zweiter Qualität geraten dagegen unter Druck. (WR+)
Die JLL Immobilienuhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2023 befinden. Im Segment kurz vor dem Höhepunkt der Mietentwicklung wird es eng. Bis auf Dublin, das lt. JLL einen beschleunigten Mietpreisrückgang bereits erleidet, befinden sich alle anderen erfassten Märkte kurz vor oder auf dem Höhepunkt der Spitzenmietententwicklung. Das heißt allerdings nicht, dass zyklisch darauf automatisch Mietrückgänge folgen müssen, macht JLL deutlich. Lokale Märkte könnten sich in der Uhr unterschiedlich bewegen. Die klassische Zyklik könnte diesmal auch für „Der Immobilienbrief“ durch die Enge der Definition außer Kraft sein und sich mehr auf die schwächeren Segmente des Marktes in unzureichenden ESG-Stadien und klassischen Aufteilungen auswirken, die aber bereits jetzt unter Vermietungsdruck stehen. Das kann durchaus auch A-Lagen betreffen.
Trotz der konjunkturellen Rahmenbedingungen geht JLL in der Europäischen Immobilienuhr von weiter steigenden Spitzenmieten aus, obwohl nach aller zyklischer Erfahrung und auch den tradierten Darstellungen von JLL eher mit einer deutlichen Rücknahme der Mieten zu rechnen wäre. Das lässt sich dann nur durch die neue Ausdifferenzierung des Marktes auch innerhalb des Topsegmentes erklären und schwächt die Aussage der Immobilienuhr als Indikator für den Gesamtmarkt ab. Der europäische Büromietpreisindex stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1% und im Jahresvergleich um 4,4%. Das läge deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,8%. JLL hält es für wahrscheinlich, dass die Spitzenmieten verlangsamt weiter steigen würden. Es herrsche ein heftiger Wettbewerb um Topflächen in Toplagen.
Mietsteigerungen wurden in 9 von 23 Indexmärkten beobachtet, einschließlich London (plus 3,7% im Vergleich zum Vorquartal), Stockholm (plus 3,4%), Berlin (plus 2,3%), München (plus zwei%), Luxemburg (plus 1,9%), Rotterdam (plus 1,8%), Utrecht (plus 1,6%) und Madrid (plus 0,7%).
Der Trend zur Verkleinerung zugunsten von hochwertigeren Flächen in zentralen Lagen habe sich bis zum Jahresende fortgesetzt. Der Mietoptimismus ist umso überraschender, da JLL dem europäischen Bürovermietungsmarkt für 2023 mit 8,7 Mio. qm einen Rückgang von rund 18% vorrechnet. Das Q4 schnitt mit nur -6% und 2,5 Mio. qm im Vorjahresvergleich etwas besser ab. Gleichzeitig stieg die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa von 7,7% auf 8%, dem höchsten Wert seit Anfang 2016. Nur die 6 Märkte Rotterdam, London, Amsterdam, Prag, Warschau und Edinburgh registrierten einen Rückgang des verfügbaren Angebots. Brüssel blieb stabil. Gleichzeitig befände sich für 2024 mit mehr als 6,9 Mio. qm das höchste Volumen der vergangenen 20 Jahre im Bau.
Die Fertigstellungen beliefen sich im vierten Quartal 2023 auf insgesamt eine Million m². Mailand (125.000 qm), London (113.000 qm), Paris (98.000 qm) und Hamburg (94.000 qm) machten fast die Hälfte der im vierten Quartal 2023 übergebenen Büroflächen aus. ■