Büromarkt stürzt 2024 lt. Gif/ CRES weiter ab
„Der Immobilienbrief“ hat seine Skepsis zum Büromarkt in zyklischer und struktureller Hinsicht seit Jahren oft geäußert. Konjunktur wirkt zeitverzögert. Zinsen wirken kurz- und langfristig. Energetische Ertüchtigungen durch die neue Gebäudeenergierichtlinie der EU verschieben lt. LEG-CEO Lars von Lackum die Bewertungen durch zu kalkulierende Kosten im Billionenbereich: „Der Sanierungszwang bedeutet …, dass man zunächst einmal den gesamten Immobilienbestand noch mal neu bewertet.“ Ca. 45% des Wohnungsbestandes müssten für kalkuliert 2,1 Billionen Euro bis 2033 saniert werden. „Der Immobilienbrief“ hat in den letzten zwei Wochen viele Background-Stimmungsgespräche geführt. Auf der immresseclub e.V. Tagung vor Immobilienjournalisten fasste der ehemalige Bundesbank-Vorstand und Staatsminister a. D. Prof. Johannes Beermann zusammen, einen derartigen Vertrauensverlust in die Politik und Stimmungsabbruch habe er in 30 Jahren Politik nicht gesehen. Aus anderen Ministerialkontakten auf Arbeitsebene hören wir von einer ideologischen Dominanz über Fachkompetenz. Eine ideologische Einstellung, was verfassungsgemäß sei, bestimme das Ministerium, scheint an den französischen Sonnenkönig Ludwig IV mit der Grundaussage „L’État, c’est moi! – Der Staat, das bin ich!“ angelehnt zu sein. Mehrere hohe Verbandsvertreter der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft bestätigten in anderen Gesprächen, dass Angebote zur Zusammenarbeit von der Politik ignoriert würden. Bauziele würden komplett wider besseres Wissen als Stimmungsmache in die Welt geworfen. Bauen sei politisch sowieso Ländersache. Kommunen müssten die Grundstücke ausweisen und Bauvorhaben genehmigen. Der Bund könne außer mit Geld im Bau wenig bewegen. Der Gipfel der Ignoranz sei gewesen, dass die Pressekonferenz zu den „Ergebnissen“ des Kanzlergipfels morgens vor Beginn des Gipfels mit Vertretern von Verbänden und Wirtschaft stattgefunden habe.
Das kommt jetzt auch am Markt und in der Wissenschaft an. Die Aussichten für die Büro-Immobilienmärkte haben sich weiter verschlechtert. So lassen sich die Ergebnisse der aktuellen „gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose II/2023“ der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. und des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin zusammenfassen. Der Leerstand werde durch Zusammenwirken von gesamtwirtschaftlicher Rezession und wachsendem Flächenbestand als fundamental wichtige Kennzahl voraussichtlich weiter zunehmen. Im Kontrast dazu sehen die Prognostiker eine Fortsetzung des Wachstums der Spitzenmieten. Da ist „Der Immobilienbrief“ aus Erfahrung kritisch. Kurzfristig treiben knappe New Work Flächen mit Potenzial zur Flächenhalbierung bei Neuvermietungen und Inflationsindexierung im Bestand die Mieten. Mit wachsenden Leerständen, auslaufenden Mietverträgen, Flächenfreisetzungen durch Umzüge, Stabilisierung des Homeoffice auf einen verbleibenden 10 bis 20%-Bodensatz, Antizipation von KI-Wirkungen und verzögerten konjunkturellen Wirkungen werden sich Mieteffekte auch in guten Objekten ergeben. Entweder wird die Spreizung zwischen ganz wenigen, knappen New Work Flächen und Bestand auch in der Miete immer größer oder, das entspräche der Erfahrung, der Mietdruck im Bestand wirkt sich auch auf die Spitzenmieten aus. Auch kommunikative Highpotentials werden älter und suchen dann bei der Arbeit Ruhe und Ausschlussprinzip im Einzelbüro statt Dauerkommunikation.
Spitzenrenditen – Stabilisierung bis Ende 2024: Nach vorherigem Branchenoptimismus würden jetzt die Multiplikatoren auf Jahressicht deutlicher als erwartet fallen et vice versa die Spitzenrenditen ansteigen. Zum Jahresende 2023 würden das in allen Top-5-Märkten 70 Basispunkte (BP) in München und 90 BP in Berlin und Hamburg ausmachen. München werde wieder teuerster Markt. Das Berliner Intermezzo auf dem Spitzenplatz ende. Die Kapitalwerte würden überall sinken. Für 2024 sei bei Optimismus von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Bei den Leerständen gäbe es deutliche Anstiege vor allem in Berlin, München und Frankfurt. Im Fazit sieht die wissenschaftliche Studie, dass von einzelnen Lichtblicken abgesehen, sich die Schwächephase des Büroimmobilienmarktes in den Top-5-Regionen fortsetzen werde. Steigende Leerstände erhöhten den Druck auf die Vermieterseite. Energetischer Sanierungsdruck auf die Bestände ist dabei nicht berücksichtigt. Gif/CRES sehen für die Spitzenmieten positive Signale. Das zeige, dass Spitzenobjekte auch in schwierigeren Marktphasen gute Ertragsperspektiven haben. Das sind allerdings nur wenige Neubauten und bereits voll sanierte Bestandsgebäude. Dem dürften wohl 60 bis 80% des Bürobestandes nicht entsprechen. ■