Hannover Leasing finanziert Bürogebäude unter dem U-Turm in Dortmund
Wer aus dem Dortmunder Hauptbahnhof kommt und nach Westen schaut, erblickt ein riesiges U auf dem Dach eines Gebäudeturms. Es zeugt von der Vergangenheit der Stadt, als Dortmund neben Stahl und Kohle vor allem Bier produzierte. In den vergangenen Jahren krönte die gewaltige Leuchtreklame auf dem Turm der ehemaligen Union-Brauerei allerdings Tristesse. Jahre lang lag das Gelände nahe der Innenstadt brach. Bald jedoch wird es über einem neuen Kultur- und Büroviertel strahlen. Zeichner des Fonds „Substanzwerte Deutschland 5“ von Hannover Leasing können sich daran beteiligen. Sie finanzieren ein neues Bürogebäude unter dem U.
Objekt: Voraussichtlich Ende 2010 wird der Neubau nahe der Dortmunder Innenstadt fertig sein. Auf sieben Geschossen sind 20.600 Quadratmeter verteilt, dazu 85 Stellplätze in der Tiefgarage. Der Kaufpreis beträgt 59,7 Millionen Euro und damit das 15,53-fache der ersten vollen Jahresmiete. Das ergibt als Umkehrfaktor eine Objektrendite von rund 6,4 Prozent und spiegelt die aktuellen Preise für Neubauten in B-Standorten wie Dortmund wider. Das Gebäude ist Teil des Areals „Dortmunder U“ mit einer Gesamtgröße von rund fünf Hektar. Rund um den U-Turm, der künftig als Museum und Veranstaltungsort genutzt wird, sollen in den kommenden Jahren Flächen für städtische Ämter, ein Berufskolleg, ein Kompetenzzentrum für Kreativwirtschaft und ein Parkhaus entstehen.
Mieter: Ein Nutzer nach dem derzeitigen Geschmack der Anleger. Die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit (BIG) ist eine Einrichtung des öffentlichen Rechts. Die erste Direktkrankenkasse Deutschlands kommt ohne Filialnetz aus und betreut ihre rund 390.000 Kunden ausschließlich online oder übers Telefon rund um die Uhr. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren zum Preis von monatlich 15,80 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht der von BulwienGesa für 2009 ermittelten Spitzenmiete für Büros in Dortmund zuzüglich eines Umsatzsteuerschadens, der bei Versicherungen und Banken üblich ist. Zwar mietet die BIG das komplette Gebäude an, hat sich aber ein Sonderkündigungsrecht über 2.900 Quadratmeter nach zehn Jahren einräumen lassen.
Markt: Mit Kohle und Stahl hat Dortmund nichts mehr zu tun. Das letzte Bergwerk schloss 1987, und im Hochofen ging zur Jahrtausendwende das Feuer aus. Die Stadt hat den Wandel zur Dienstleistungsmetropole vollzogen. Rund drei Viertel der Beschäftigten arbeiten in diesem Sektor. Die Prognos AG listet Dortmund in ihrem aktuellen Zukunftsatlas unter allen 413 Städten Deutschlands auf Platz 23 auf. Damit zählt die zweitgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens zu den Standorten mit einer starken Konzentration an Wachstumsbranchen. Die Leerstandsquote kletterte seit 1990 nie höher als auf knapp sieben Prozent. Die Spitzenmieten schwankten seitdem nur geringfügig zwischen elf Euro und 13,50 Euro.
Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von 64 Millionen Euro beteiligen sich Anleger mit 33 Millionen Euro zuzüglich Agio. Der Rest wird über ein Darlehen finanziert. Der Kredit hat eine Laufzeit bis Ende 2020, die Zinsen betragen 4,99 Prozent. Die Tilgung ist mager und beginnt erst 2016. Nach elf Jahren sind gerade einmal 1,2 Millionen Euro des Darlehens zurück gezahlt. Dieser Minuspunkt fällt allerdings nicht allzu sehr ins Gewicht, weil die Hypothek weniger als die Hälfte der Gesamtinvestition ausmacht. Auch ein Zeichen dafür, dass die Banken bei umfangreichen Immobilienfinanzierungen inzwischen einen erheblichen Anteil Eigenkapital fordern. Sind alle Abgaben gezahlt, bleiben Anlegern Ausschüttungen von 5,75 Prozent, die bis auf 6,5 Prozent steigen sollen. Nach Steuern kommen Anleger mit höchstem Satz so auf einen Gewinn von 70 Prozent bis Ende 2025. Beim Verkauf rechnet Hannover Leasing mit einem Faktor von 13,5. Die indexierten Mieteinnahmen sollen bis dahin um ein Drittel gestiegen sein, wobei Hannover Leasing von einer jährlichen Inflationsrate in Höhe von zwei Prozent ausgeht.
Weiche Kosten: Inklusive Agio summieren sich alle Gebühren, Provisionen und Vergütungen auf 5,75 Millionen Euro. Das entspricht 8,7 Prozent der Gesamtinvestition oder 16,7 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Das ist in Ordnung.
Anbieter: Hannover Leasing zählt mit knapp 200 Fonds zu den namhaften Initiatoren. Rund 48.000 Kunden haben 8,3 Milliarden Euro Eigenkapital investiert. Gesellschafter des Unternehmens sind die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale mit 79,79 Prozent und das Management mit 20,21 Prozent. Ein seriöser Anbieter mit guter Leistungsbilanz.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Meiner Meinung nach… Dortmund sticht aus den zahlreichen strukturschwachen Städten des Ruhrgebiets hervor. Die Stadt im Osten des Reviers hat den Wandel zur Dienstleistungsmetropole geschafft und bietet sich daher als Standort eines Fonds mit einer Büroimmobilie an. Auch die Lage scheint viel versprechend. Das Areal rund um das Dortmunder U nahe der Innenstadt hat das Zeug dazu, ein gefragtes Viertel zu werden. Hannover Leasing weiß zudem genau, dass eine Körperschaft des öffentlichen Rechts als Mieter derzeit voll den Sicherheits-Nerv der Anleger trifft. Die Prognose der Mietsteigerung ist vor dem Hintergrund der von Stabilität geprägten vergangenen 20 Jahre allerdings etwas optimistisch. Abstriche beim Verkaufserlös in Abhängigkeit der letzten Jahresmiete sind daher nicht auszuschließen.
