IGB-Fonds finanziert Neubau in Kiel – Service Center hat am Wasser gebaut
Neu gebaute Immobilien mit quasi staatlichen Mietern – so ähnlich sieht das Wunschszenario der Fondsinitiatoren aus. Da das Leben jedoch kein Ponyhof ist, sind hier und da Kompromisse nötig. Statt Regierungsorganisationen darf’s auch gern die Telekom sein, statt 1a Standorten, die sich in einem geschlossenen Fonds nicht mehr rechnen, tut’s im ersten Immobilienfonds der IGB auch eine Landeshauptstadt.
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Lage: An der Kieler Förde entsteht derzeit die Kai-City Kiel, das größte Stadtentwicklungsprojekt Schleswig-Holsteins. Wie in der Hafen City in Hamburg, hofft man auf die Attraktivität einer bunten Mischung aus Wohnungen, Büros, Gastronomie und Geschäfte am Wasser.
Investitionsobjekt: Direkt an der Förde wird auf einem Grundstück von 1.730 Quadratmetern die zukünftige Fondsimmobilie errichtet. Zum 1. Mai 2011 soll das viergeschossige Büro- und Geschäftsgebäude mit knapp 5.700 Quadratmetern Mietfläche, Souterraingarage und Außenstellplätzen durch die Telekom übernommen werden, die darin ihr Servicecenter einrichtet. Der Bauträger BPB bleibt mit 5,5 Prozent an der Immobilie beteiligt. Er hat seit 1999 bereits Objekte mit einem Volumen von 60 Millionen Euro fertiggestellt, davon zur Hälfte eigene Projektentwicklungen.
Einnahmen/Mietvertrag: Der Mietvertrag mit der Telekom-Tochter GMG Generalmietgesellschaft beginnt am 1. Mai 2011 mit einer mietfreien Zeit von einem Monat und neun Tagen. Er läuft zehn Jahre mit drei zweijährigen Verlängerungsoptionen. Allerdings hat die Mieterin ein Sonderkündigungsrecht nach fünf und siebeneinhalb Jahren, wobei Abstandszahlungen etwa in Höhe der ausstehenden Miete für weitere drei bzw. eineinhalb Jahre fällig werden. Die Grundmiete von 10,50 Euro pro Quadratmeter wird alle drei Jahre voll indexiert, die Investitionsmiete für die von der Telekom gewünschten Einbauten in Höhe von 6,50 Euro bleibt konstant.
Kalkulation: Einkaufen wird die IGB zum 11,6-fachen der Nettokaltmiete, auf Basis einer marktüblichen Miete von 12 Euro pro Quadratmeter ergäbe sich ein Einkaufsfaktor von 15,5. Das Gesamtinvestitionsvolumen wird zu 52,45 Prozent mit einem Kredit zu 4,79 Prozent p.a. bis 2021 finanziert. Getilgt werden jährlich 2,6 Prozent, am Laufzeitende sind damit noch knapp 6,2 Mio. Euro offen. Die Loan-to-Value-Quote beträgt anfänglich 60 Prozent. Für Instandhaltung rechnet IGB jährlich mit 2,35 Euro pro Quadratmeter, ab 2017 mit 7 Euro pro Quadratmeter, und geht von einer Inflation von zwei Prozent jährlich aus.
Exit: Nach gut zehn Jahren soll die Immobilie verkauft werden, im Basisszenario zum 15,5-fachen der reinen Grundmiete, das ist das 12,9-fache der hochgerechneten heutigen Marktmiete. Für Revitalisierungsmaßnahmen wird eine Jahresnettomiete angesetzt. Im Basisszenario liegt der Gesamtrückfluss vor Steuern bei 185,6 Prozent.
Kosten und steuerliches Konzept: Die einmaligen Kosten liegen mit 7,36 Prozent der Gesamtinvestition in einem vertretbaren Rahmen. Laufend fallen 1,14 Prozent des Kommanditkapitals an. Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Anbieter: Die bisher 13 Publikumsfonds der IGB investieren in Container, nordamerikanische Immobilien, eine Biogasanlage und CO2-Zertifikate. Rund 672 Millionen Euro wurden bisher investiert, davon 232 Millionen Euro Eigenkapital. Die Containerfonds entwickeln sich prognosegemäß, drei der vier US-Immobilienfonds mussten die Ausschüttung für 2008 ausfallen lassen. Deutsche Immobilien hat IGB mit dem aktuellen Angebot zum ersten Mal im Portfolio.
Meiner Meinung nach… Mit ihren eigenen Immobilien hat die Telekom ihren Aktionären wenig Vergnügen bereitet – mehrere Verfahren kreisten um Bewertungsunstimmigkeiten beim Börsengang. Als Mieter ist der Konzern trotzdem hinsichtlich Bonität erste Wahl. Auf einem so engen Büromarkt wie Kiel (das durchschnittliche Vermietungsvolumen liegt bei 35.000 Quadratmetern pro Jahr), dürfte sich ein Objektverkauf nicht ganz einfach gestalten. Insofern ist die angestrebte, ordentliche Rendite von im Schnitt rund acht Prozent pro anno als Risikoprämie für die Wette auf das langfristige Engagement der Telekom zu interpretieren.