Ende 2011 trauten sich die Experten bei ihren Prognosen für 2012 noch konkrete Zielmarken zu benennen. Zwar hatte sich inzwischen der Eindruck verfestigt, dass für die Euro-Krise keine schnelle Lösung möglich ist und die Investoren setzten wieder auf Sicherheit, doch der Trend auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien schien klar: Ein Gesamtvolumen von 24 Mrd. Euro war realistisch, mit einem beachtlichen Anteil an Handelsimmobilien. Zu Beginn des Jahres 2013 sind die Experten mit konkreten Zahlen dagegen eher sparsam.
(Quelle: fotalia)
Insgesamt sei die Situation gar nicht so viel anders als vor 12 Monaten, stellte Frank Pörschke, CEO von Jones Lang LaSalle Deutschland beim traditionellen Jahrespressegespräch fest: „Jedenfalls haben wir ein weiteres Jahr Krise recht gut hinter uns gebracht.“ Ähnlich empfinden das offenbar die Bundesbürger zum Jahreswechsel 2012/13: Zwar sehen sie die weitere Entwicklung der deutschen Konjunktur skeptisch, wie der GfK-Konsumklima-Index Ende Dezember zeigt, ihre Einkommensentwicklung sehen sie aber insgesamt als stabil an, wenn auch die Wachstumsdynamik etwas nachlassen werde.
Da sie die deutsche Wirtschaft laut GfK aber vor einer schwierigen Phase sehen, wollen sich die Bundesbürger mit größeren Anschaffungen zurückhalten – sich bei kleineren Dingen wie Bekleidung oder Lebensmitteln aber etwas gönnen, wie das Beratungsunternehmen Ernst & Young laut Tageszeitung „Die Welt“ in einer Studie herausgefunden hat. Danach halten aber immerhin 88% der 2 000 befragten Konsumenten ihren Arbeitsplatz derzeit für sicher.
Und dieses Vertrauen in die Stabilität des Arbeitsmarktes ist ein wichtiges Fundament für den privaten Konsum, der nach Einschätzung der GfK neben den Exporten 2013 eine wichtige Stütze der Wirtschaft ist. Da die europäische Schuldenkrise jedoch Spuren hinterlässt, wird neben dem stabilen Arbeitsmarkt die Lösung der Krise eine wichtige Voraussetzung sein, um das Vertrauen der Konsumenten wieder zu stärken: „Sollte dies nicht gelingen, steht auch dem Konsum ein sehr schwieriges Jahr bevor“, fürchten die GfK-Experten.
In eine ähnliche Kerbe haut der Hauptgeschäftsführer des Handelsverbands HDE, Stefan Genth, wenn er mit Blick auf die steigenden Belastungen der Konsumenten durch die Energiewende auf das Risiko für die Konjunktur und den Arbeitsmarkt hinweist. Dadurch werde Kaufkraft abgeschöpft. Als kurzfristige Lösung empfiehlt Genth: Die Bundesregierung solle die Stromsteuer deutlich senken.
Ins aktuelle Bild der Gegensätze passt auch, dass der ifo-Geschäftsklima-Index nach längerer Talfahrt offenbar den Boden erreicht hat und der Pessimismus über die weitere Geschäftsentwicklung laut ifo-Institut „deutlich abgenommen“ hat. So blickt das verarbeitende Gewerbe wieder optimistischer ins 1. Halbjahr 2013. Bei den Prognosen für das Wirtschaftswachstum reicht die Spanne von +0,4%, wie die Deutsche Bundesbank schätzt, bis zu +0,8%, wie der Sachverständigenrat erwartet. Insbesondere nach dem lebhaften Geschäft in der Woche vor Heiligabend hält auch der HDE an seiner Wachstumsprognose für das Weihnachtsgeschäft 2012 fest: +1,5% auf 80,4 Mrd. Euro.
Dass sich die Bundesbürger mit größeren Anschaffungen wie Autos eher zurückhalten wollen, muss dabei für den Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz, Kraft-, Heiz- und Schmierstoffe sowie Apotheken) kein Nachteil sein, da sie mehr Geld für dessen klassische Produkte übrig haben.
Mit Blick auf die ungelösten Schuldenprobleme in den USA und die Schwierigkeiten in den südeuropäischen Euro-Ländern steht Deutschland zu Beginn des Jahres 2013 insgesamt relativ gut da. „Die Immobilienmärkte befinden sich in einer ordentlichen Verfassung“, so der CEO von Jones Lang LaSalle Pörschke: „Deshalb bin ich auch für das Jahr 2013 vorsichtig optimistisch.“
Mit einem Volumen von etwa 22 Mrd. Euro war das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien laut Jones Lang LaSalle (JLL) 2012 um 6% unter dem Vorjahresniveau von 23,5 Mrd. Euro geblieben. Im Bereich Handelsimmobilien lag das Transaktionsvolumen nach den ersten 3 Quartalen zwischen 4,47 Mrd. Euro (JLL) und 4,8 Mrd. Euro (CBRE). Nach dem sehr lebhaften Jahresendgeschäft könnte sich das Volumen 2012 auf insgesamt 7 Mrd. Euro summieren.
Entscheidend für die Entwicklung des Segments im Jahr 2013 wird jedoch das Investitionsverhalten der Anleger sein. Die Fixierung auf Core-Immobilien, deren Angebot 2012 sehr knapp war, hatte im Vorjahr das Transaktionsvolumen mit Retail Assets gegenüber 2011 (Gesamtvolumen 10,8 Mrd. Euro) deutlich schrumpfen lassen. Dass sich an dieser Sicherheitsorientierung 2013 grundlegendes ändern wird, konnte Pörschke nicht berichten: Vielmehr beobachtet Jones Lang LaSalle einen scharfen Wettbewerb unter den Käufern, wenn es um Core-Immobilien geht: „Wenn eine Immobilie nicht genau in dieses Suchschema passt, werden Verkaufsprozesse komplizierter und langsamer, es gibt deutlich weniger Bereitschaft, hohe Preise zu zahlen.“ Nach einer Experten-Befragung für den „Retail Real Estate Report“ der Hahn-Gruppe richten 70% der Befragten den Fokus auf Core. Der Anteil der Nicht-Core-Immobilien hat sich deshalb 2012 nur leicht erhöht.
Dieser Trend spiegelt sich auch auf dem Kapitalmarkt wieder. So steht laut Pörschke in Deutschland für Core-Objekte genügend Kapital zur Verfügung, „zumal die Investoren hier in der Regel mit einer moderaten Fremdfinanzierung arbeiten“. Hier sind auch die Versicherungen, die seit der Finanzkrise stärker ins Kreditgeschäft eingestiegen sind, aktiv. Laut Joachim Stumpf, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien, ist viel Geld im Markt – fast schon wieder zu viel Geld. Die Beschaffung von Fremdkapital für Non-Core-Objekte sei dagegen schwierig.
Gleichwohl hat Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei JLL, 2012 eine wachsende Risikobereitschaft (Grafik: JLL) ausgemacht. Und gerade im Segment Handelsimmobilien stehen auch verstärkt Städte jenseits der Big 7 im Fokus der Investoren. Die für den Handelsimmobilienmarkt typischen Spezialisten mit langjähriger Erfahrung können auch in kleineren Städten, deren Einzugsgebiet die Einwohnerzahl oft um ein Vielfaches übersteigt, Top-Objekte identifizieren.
Bewegung könnte zudem durch die anstehenden Refinanzierungen für so manche Portfolien in den Markt für Handelsimmobilien kommen. So berichtet Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland, dass die „Banken in diesem Zusammenhang eine immer aktivere Rolle auf der Veräußerungsseite“ spielen. Hier geht es um angelsächsische Banken, die in der Boomphase 2005 bis 2007 viele Portfolien mit einer Laufzeit von 5 Jahren finanziert haben. Nach der Finanzmarktkrise wurden viele Finanzierungen insbesondere bei Objekten mit guten Standorten, langen Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarken Mietern laut Poppinga prolongiert. Es gab aber auch Objekte mit langen Mietverträgen, guten Mietern aber schlechten Standorten.
Die Kreditinstitute beginnen nach Beobachtung des CBRE-Experten mit der Analyse dieser Bestände oder haben den Prozess bereits teilweise abgeschlossen und legen für den nächsten Schritt Work-out-Programme auf. So hat auch die GRR Real Estate Management GmbH aus Erlangen auf Empfehlung der finanzierenden Bank den Auftrag für Management und Vermietung eines bundesweiten Portfolios mit 29 Retail Assets erhalten, um den Cash-flow zu stabilisieren und den Wert zu steigern, wie Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung, berichtet.
Neue Chancen im Markt für Handelsimmobilien
Nach Analyse und Clusterung der Bestände würden die Banken in Kooperation mit den Eigentümern die entsprechenden Objekte zum Verkauf in den Markt führen, berichtet Poppinga weiter. Manche der Objekte seien gut, aber einfach zu teuer gekauft worden und der Preis im aktuell schwierigen Marktumfeld nicht zu realisieren.
Auf der Käuferseite registriert Poppinga das nicht unbedeutende und beständige Bestreben der „value add“ und „opportunistisch orientieren“ Investoren, die in Finanzierungsschieflage geratenen und Management-intensiven Immobilien zu erwerben. Bei guten Objekten würden auch gute Preise gezahlt. Dass die Preisfindung hier nicht einfach ist, liegt auf der Hand. Aber auch aus Insolvenzverfahren heraus könnten Einzelhandelsimmobilien auf den Markt kommen.