Noch hohe Herausforderungen erwartet
Schulterschluss und Professionalität bestimmten die Krisenbewältigung nach 2008 bei schwierigen Bankkrediten. Selbstgemachte Verwertungszwänge und Prolongationsfallen aus neuen Non Recourse bedingten Covenants wurden zunächst übersprungen. Die ursprünglichen Krisenerwartungen hoher Fire Sales von Banken war nicht erfüllt worden. Jetzt steht Bereinigung an. Lt. Jones Lang LaSalle wurden zwischen 2008 und 2010 von Finanzinstituten Immobilien für rd. 1,5 Mrd. Euro verkauft. Seit 2011 erreichte das Banken-Transaktionsvolumen aber schon mehr als 5 Mrd. Euro.
Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen entfiel lt. Jones Lang LaSalle (JLL) auf Banken damit im Zeitraum 2008 bis 2010 ein Verkaufsanteil zwischen 1,4% und 4,7% am gesamten Transaktionsvolumen, aber im Zeitraum von 2011 bis 2013 dagegen schon ein Anteil von 6,2% bis 8,1%. Bei den Finanzierungsengagements der Banken speziell aus den Jahren 2005 bis 2007 müssten zweifellos viele Kredite als notleidend charakterisiert werden, meint Timo Tschammler, Mitglied im JLL Management Board. Die Banken hätten durch ein erfolgreiches Asset- und Verkaufsmanagement aus verhindert, dass der Markt überschwemmt würde. Das niedrige Zinsniveau und die guten Bedingungen auf den Vermietungs- und Investment-Märkten wirkten hier zudem entschärfend. Aber dennoch blieben die hohen Beleihungsausläufe aus dem Altbestand noch eine Herausforderung, erwartet Tschammler.
Ein Drittel der Banken auf Verkäuferseite kommt aus dem Ausland, insbesondere aus Großbritannien und den USA. 30% des verkauften Volumens erfolgte im Rahmen von Portfolio-Transaktionen. Ein sehr hoher Anteil der Bankenverkäufe entfiel mit 70% auf Büroimmobilien. Der Gesamtmarkt kam auf 38% Büro. Mehr als 75% der von den Banken verkauften Immobilien lagen in den BIG 7. Die Investorennachfrage der Boomjahre hatte sich auf die Ballungszentren gerichtet. Von den Verkäufen lag nach Risikoklassen Core bei 75%, Core+ bei 9%, Value Add bei 7% und Opportunistic bei 9%. Da der Immobilienbestand der Banken nicht in diesem Anteil aus Core-Immobilien bestehe, nutzen die verkaufenden Banken erfolgreich die heutige Core-Fixierung bei gleichzeitig beflügelter Preisbildung zum Verkauf dieser speziellen Assets. An dem Rest könnten sich clevere externe Bankenverwerter und natürlich auch Fondsanleger entsprechender Fondsangebote gesundstoßen.