(Beitrag aus „Der Immobilienbrief“ – Expo Spezial, dass am 4.10.2013 erscheint)
Es ist eine kleine Revolution: Mit der Novellierung der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) führt die Europäische Union nun auch eine Kontrollfunktion für die nationalen Energiegesetze ein. Sie versteckt sich in Artikel 5: Mit ihm verpflichtet die EU ihre Mitgliedstaaten dazu, eine Berechnung des so genannten „kostenoptimalen Niveaus“ (cost-optimal-level) durchzuführen.
Die Europäische Union hat sich ambitionierte Klimaziele gesetzt: Erreicht werden sollen die Verbesserung der Energieeffizienz um 20 Prozent und die Einsparung von CO2-Emissionen um ebenfalls 20 Prozent bis zum Jahr 2020. Deutschland setzt noch eins drauf: Die nationalen Ziele sind mit einer angestrebten Einsparung von CO2 in Höhe von 40 Prozent noch strenger gefasst. Die Umsetzung dieser Planung sieht sich bereits heute massiver Kritik ausgesetzt, denn ob diese Zielsetzungen erreicht werden können, erscheint mehr als fraglich. Insbesondere die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft steht hinsichtlich der CO2-Emmission im Fokus der nationalen und internationalen Diskussion. Längst ist die Frage nicht beantwortet, ob die nationalen Gesetzgebungen der richtige Weg zur Erzielung der Klimaziele sind.
Die Novellierung der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) birgt zumindest einen Hinweis darauf, dass man auch auf EU-Ebene noch nicht von allen nationalen Regelungen sowie von deren Wirksamkeit überzeugt ist. In Artikel 5 wird daher eine Verpflichtung für alle Mitgliedsstaaten eingeführt, anhand der Cost-Optimal-Level-Berechnungsmethode transparent darzulegen, inwieweit die eigene Vorgehensweise als gangbarer Weg zur Erreichung der gesteckten Ziele angesehen wird. Diese Berechnung, welche auf dem Primärenergieverbrauch und den ermittelten Gesamtkosten (DIN EN 15459) der definierten Maßnahmen bzw. Maßnahmenbündel und Gebäudetypen aufbaut, soll einen Abgleich zwischen den nationalen Energieeffizienzregelungen, welche in Deutschland durch die Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV 2009) repräsentiert werden, und dem kostenoptimalen Niveau ermöglichen. Hierdurch sollen auf nationaler Ebene Korrekturen und Anpassungen angeregt und motiviert werden.
Die Methode des kostenoptimalen Niveaus stellt eine makroökonomische und finanzwirtschaftliche Perspektive gegenüber und zeigt Unterschiede zwischen gesamtgesellschaftlichen und renditeorientierten Erwartungshaltungen auf. Die Leitlinien 2012/C 115/01 zum Artikel 5 EPBD weisen darauf hin, dass bei Abweichungen dieser Erwartungsperspektiven Anreize und Finanzierungsunterstützungen greifen müssen. Das Auftreten derartiger Differenzen lässt sich insbesondere an schwachen Wohnungsteilmärkten beobachten, da dort aus marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten keine Amortisation über Mietsteigerungen generiert werden kann – das klassische Vermieter-Mieter-Dilemma also.
Prof. Dr. Sigrid Schaefer, Prorektorin für Forschung und Professorin für Betriebswirtschaftslehre, insbesondere Controlling und nachhaltiges Wirtschaften an der EBZ Business School in Bochum führt in diesem Zusammenhang aus: „Nachhaltiges Handeln bedeutet schließlich nicht nur, ökologische Aspekte zu beachten, sondern gleichzeitig und gleichrangig auch wirtschaftlich und sozial verantwortlich und vorausschauend zu handeln.“
Wie könnte ein praktischer Ansatz in diesem Zusammenhang aussehen? Aktuell sehen die relevanten KfW-Förderprogramme 151 (KfW-Effizienzhaus) und 152 (Einzelmaßnahmen) keine Standortberücksichtigung vor, sodass in Abhängigkeit der Bauteile oder der Energieeffizienz gefördert wird, unabhängig davon, ob der Investor eine energetische Modernisierung in München oder Braunlage durchführen möchte. In diesem Zusammenhang erscheint der Vorschlag von Schulze Darup und Neitzel zielführend, wonach eine Trennung von energetischer und wohnungswirtschaftlicher Förderung angeregt wird. Ein weiterer Aspekt in diesem Kontext wird durch die europäischen Leitlinien zum Artikel 5 EPBD eingeführt. Diese stellen heraus, dass Investitionsaufwendungen bei ähnlicher Energieeffizienz unterschiedlich ausfallen können. An dieser Stelle sollten zusätzliche Förderungen eingesetzt werden.
Es liegt nun in den Händen der nationalen Entscheidungsträger aus den Erkenntnissen der „cost-optimal-level“-Berechnung adäquate Handlungsalternativen abzuleiten.
Über den Autor
Stefan Rode ist Absolvent der EBZ Business School im Studiengang Bachelor of Arts Real Estate. Er ist beschäftigt im Portfoliomanagement der Deutschen Annington Immobiliengruppe (DAIG) im Bereich der Investitionsprogramme. Der vorliegende Text basiert auf seiner Bachelor-Thesis.