Der deutsche Investmentmarkt wieder im Aufschwung

3.Februar 2010   

Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Andreas Pohl, Vorstand Deutsche Hypo

Der Investmentmarkt hat im Jahresverlauf 2009 seinen Boden gefunden; schon im III. Quartal war ein leichter Anstieg der Transaktionen gegenüber dem Vorquartal festzustellen. Insgesamt wird das Investmentvolumen 2009 zwar unterhalb des Vorjahresniveaus liegen, jedoch sind die Perspektiven für 2010 deutlich positiver.

Rückblick auf 2009

Die Entwicklung im Jahr 2009 kann als normale Reaktion auf den vorangegangenen Boom interpretiert werden. In den Boomjahren 2006 und 2007 lag das Transaktionsvolumen um mehr als das Doppelte über dem Durchschnitt der vorangegangenen Jahre. Ursache hierfür war der „Liquidity hurricane“, sprich die Überversorgung der Wirtschaft mit Liquidität. Die überbordende Liquidität führt im Extremfall zu Spekulationsblasen wie bei den Hauspreisen der USA, aber auch zu einem insgesamt ansteigenden Transaktionsvolumen am Investmentmarkt in Deutschland. Noch im Jahr 2008 lag das Investmentvolumen – nach drastischem Einbruch – im Durchschnitt der Jahre vor dem Boom. Auch 2009 ist noch ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Der im Sommer einsetzende Rückgang der Investments dauerte bis zum II. Quartal 2009 an und erst danach war wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen.

Bei den Investoren dominierten die deutschen Investoren mit einem Anteil von rund 90 v.H. am Gesamtvolumen, dies waren vor allem Offene Immobilienfonds, Spezialfonds und private Investoren. Die ausländischen Investoren haben sich fast vollständig aus dem Markt zurückgezogen, sie traten ansonsten vornehmlich als Verkäufer auf. Es dominierten langfristig orientierte Investoren, die auf stabile Cash Flows und eine perspektivische Wertentwicklung setzen. Der Fokus lag auf Core-Immobilien, die als Objekte in Top-Lagen ein relativ geringes Risikopotenzial aufweisen.

Bei den Assetklassen dominierten im vergangenen Jahr die Wohnimmobilien, die insbesondere wegen ihres vergleichsweise stabilen Cash Flows gesucht waren. Aufgrund der deutlich weniger gehandelten Wohnungsportfolios ist auch hier ein geringer Rückgang festzustellen. Ein deutlicher Abschwung erfolgte hingegen im Gewerbebereich.

Die Transaktionen im Bürobereich sanken überdurchschnittlich, was auf die eher verhaltenen konjunkturellen Aussichten der deutschen Büromärkte zurückzuführen ist. Zwar wurde der Büromarkt 2009 nicht in dem Ausmaß wie die Gesamtwirtschaft von der Rezession betroffen, jedoch sind die Aussichten für 2010 eher gedämpft. Im Jahresverlauf 2009 kam es aufgrund der arbeitsmarktpolitischen Maßnahmen zu keinem drastischen Rückgang bei der Beschäftigung und insbesondere bei den Bürobeschäftigten. Die Nettoabsorption / Nachfrage war zunächst entgegen der Erwartung weiterhin positiv. Jedoch wurden die 2009 neu auf dem Markt gekommene Fläche nicht „gebraucht“, so dass die Leerstände anstiegen. Auch kam es zu keinem wesentlichen Rückgang der Mieten für Büroflächen in Top-Lagen, wenn auch die Incentives deutlich zugenommen hatten. Für 2010 erwarten wir den Abschwung; die Auswirkungen der Wirtschaftskrise werden für die Büromärkte deutlicher sichtbar. Es ist damit zu rechnen, dass die Arbeitslosigkeit steigen, die Bürobeschäftigung in der Folge abgebaut und somit weniger Bürofläche benötigt wird. Damit wird die Nettoabsorption negativ, während gleichzeitig noch reichlich Bürofläche fertig gestellt wird. Somit erwarten wir einen weiteren Anstieg beim Leerstand und einen sichtbaren deutlichen Rückgang bei den Büromieten.

Nicht so stark gingen die Investments bei Einzelhandelsimmobilien zurück, da in dieser Rezession der private Konsum zunächst stützend wirkte. Trotz der heftigen Wirtschaftskrise war die Lage für den Einzelhandel angesichts der niedrigen Inflationsrate und den umfangreichen staatlichen Maßnahmen noch relativ robust. Die Umsätze im Einzelhandel lagen 2009 sowohl nominal als auch real nur um rund 2 v.H. unter dem Vorjahresniveau und fielen damit deutlich schwächer als der Rückgang bei der Wirtschaftsleistung (Industrieproduktion: rund minus 15 v.H.) aus. Für das Jahr 2010 macht sich die steigende Arbeitslosigkeit negativ bemerkbar, dagegen dürften Impulse von den staatlichen Maßnahmen für den privaten Konsum kommen. Wir erwarten einen weiteren Umsatzrückgang, der aufgrund der höheren Inflationsrate, bei nominal gut 1 v.H. und real bei gut 2 v.H. liegen dürfte. Dementsprechend wird die Flächennachfrage insgesamt leicht sinken, gleichzeitig steigt durch die Fertigstellung von Projekten, mit deren Bau noch in der konjunkturellen Boomphase begonnen worden ist, das Angebot an Handelsflächen. Dies wird sich zum einen negativ auf die Flächenproduktivität auswirken. Zum anderen ist ein Druck auf die Handelsmieten zu erwarten, der aber in den Top-Lagen gleichwohl moderat ausfallen dürfte. An den B-Standorten ist eine negativere Entwicklung wahrscheinlich, da sich die verbliebene Nachfrage besonders auf die zentralen Lagen konzentriert.

Rahmenbedingungen für 2010

Die wirtschaftliche Entwicklung wirkt sich auch auf dem Investmentmarkt aus. 2009 hat die Wirtschafts- und Finanzkrise zu einem deutlichen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts geführt, dafür waren vor allem die Einbußen beim Export und den Unternehmensinvestitionen verantwortlich. Mit einem Rückgang des realen BIP um sage und schreibe 5,0 v.H. im Vergleich zum Vorjahr ist 2009 die mit Abstand schärfste Rezession seit dem Bestehen der Bundesrepublik zu verzeichnen gewesen. In den vergangenen Monaten hat jedoch ein Stabilisierungsprozess in der deutschen Wirtschaft eingesetzt. Nach vier Quartalen im Minus wuchs erstmalig im II. Quartal die Wirtschaft gegenüber dem Vorquartal. Die staatlichen Programme und eine sehr expansive Geldpolitik zur Stützung des Finanzsektors zeigten Wirkung.

Andere Anlageformen sind aufgrund des noch niedrigen Zinsniveaus für kapitalstarke Investoren häufig keine Alternative. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Renditen sowohl historisch als auch im Vergleich mit anderen Assets auf einem vergleichsweise hohen Niveau liegen. Wir erwarten, dass die Renditen ihren Peak gesehen haben und 2010 mit – teilweise weiteren – leichten Rückgängen zu rechnen ist.

Auch bei der Kreditvergabesituation haben sich die Rahmenbedingungen wieder verbessert. Aufgrund der unsicheren und ungünstigen wirtschaftlichen Perspektiven waren die Banken sehr zurückhaltend mit Finanzierungen, was auch auf die angespannte Liquiditätssituation zurückzuführen war. Bei inzwischen am Markt ausreichend vorhandener Liquidität und ausgesprochen günstigen Kreditsätze hat sich die Finanzierungssituation entspannt.

Ausblick für 2010

Für 2010 ist auf den deutschen Investmentmärkten mit einer weiteren Belebung zu rechnen. Nach dem Tiefpunkt 2009 ist für 2010 mit einer deutlichen Zunahme der Investments zu rechnen, die sich in Richtung des Durchschnittsniveaus der Jahre von vor dem Boom bewegen wird.

Das könnte Sie auch interessieren
WP Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com