Der Immobilienbrief Nr. 561

Der Immobilienbrief Nr 561

• EXPO REAL 2023 – MESSE ZWISCHEN BANGEN UND HOFFEN – Die 2-Generationen-Messe: Die Immobilienwirtschaft sprach eingangs der EXPO REAL von einer scharfen und vielleicht noch nie so erlebten Krise. Aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ wäre es schön, wenn die Immobilienwirtschaft recht behielte. Denn eine Krise geht vorbei. Eine Zeitenwende hinterlässt die Gestrigen, die die Wende auf ein neues Niveau nicht schaffen. Auch diesmal gab es beim Schlendern durch die Gänge Wetten, wer nächstes Mal nicht mehr dabei sei. „Der Immobilienbrief“ kann bei allen Risiken aber immer wieder auf das Beharrungsvermögen der Branche in einer reifen Volkswirtschaft verweisen. (Rohmert, Seite 3)
• EZB VERSCHÄRFT PRÜFUNG VON GEWERBLICHEN IMMOBILIENKREDITEN – Gutachter sollen Methodik erläutern: Bereits seit über einem Jahr greift „Der Immobilienbrief“ die Bewertungsproblematik in geändertem finanzmathematischem Umfeld auf. Am Beispiel der Vonovia-Bilanzberichterstattung erläuterten wir Ihnen am Ende März Bewertungsrisiken von rund einem Drittel. Jetzt springen die Aufsichtsbehörden auf die Warnungen, die „Der Immobilienbrief“ und DER PLATOW Brief lange recht einsam vortrugen, auf. Im August machte die europäische Versicherungsaufsicht Eiopa klar, dass sie deutliche Abwärtskorrekturen bei der Bewertung der Immobilienportfolios von Versicherern für wahrscheinlich hält. (Rohmert, Seite 6)
• GEWERBLICHER INVESTMENTMARKT MIT GRUSELIGEM EINBRUCH – Multiplikatoren sinken von Q1 2022 zum Jahresende 2023 um 40%: Die Investoren hielten sich weiter zurück, weil sie wohl mit weiter fallenden Preisen rechnen. „Preisfindung noch nicht abgeschlossen“ heißt das dann in den Maklermeldungen. Auch Verkäufer hielten sich zurück, monieren die Makler. Was sollen sie denn sonst auch machen? Wenn Sie jetzt verkaufen, ist das oft mit dem Hissen der weißen Flagge verbunden. Bis Ende September stehen lt. JLL so rund 23 Mrd. Euro bzw. -57% Transaktionsvolumen in der Statistik. Nach Berechnungen von „Der Immobilienbrief“ sind die Spitzen-Multiplikatoren im Jahresverlauf von über 37-fach auf 22,7-fache Nettojahresmiete gesunken. Das sind 40%! (Rohmert, Seite 10)
• ABSCHWÄCHENDE KONJUNKTUR DÄMPFT BÜROMARKT DEUTLICH – Bürovermietung über ein Drittel unter Vorjahresniveau, Erholung nicht vor 2024 zu erwarten: Die konjunkturelle Schwächephase hat nun auch die Bürovermietungsmärkte voll erwischt. Die schon länger andauernde „Der Immobilienbrief“-Skepsis wird eingeholt. Sorgten bislang noch Nachholeffekte aus der Coronazeit und ein vor allem bei den Dienstleistern starker Arbeitsmarkt für eine gute Nachfrage nach Büroflächen, so sind diese treibenden Kräfte mit Ende des dritten Quartals aufgebraucht. Für jede hochwertige Neuvermietung werden mehr Flächen frei. In der Vermietung schlagen jetzt vor allem Konjunktur und flexible Arbeitsmodelle zu. Die anderen Wellen bauen sich erst auf. Insgesamt erzielen die deutschen Immobilienhochburgen im Durchschnitt der von „Der Immobilienbrief“ analysierten Maklerhäuser einen Dreivierteljahresumsatz von rd. 1,7 Mio. qm, was einem Einbruch gegenüber dem Vorjahreszeitraum von mehr als einem Drittel entspricht. (Rohmert/ Wrede, Seite 10)
• DIE KLIMAREVOLUTION FRISST IHRE KINDER – Im deutschen Bürobestand entsprechen nur 38% modernen Standards: Bis 2030 hätten mehr als 60% des deutschen Bürobestandes ein Alter von über 30 Jahren erreicht. Das Risiko, dass sie dann unvermietbar würden, steige generell mit dem Alter und veralteter Technik. Gleichzeitig änderten sich im Zeitalter von Homeoffice und Desk Sharing die Nutzerbedürfnisse, mahnt Cushman & Wakefield. (Rohmert, Seite 13)
• HANDEL MIT UMSATZSTÄRKSTEM QUARTAL DES LAUFENDEN JAHRES- Nahversorger boomen – Fachmarktzentren und Geschäftshäuser losen: Ähnlich wie in den Vorquartalen wurde das Investitionsvolumen auch in Q3 von großvolumigen Transaktion gepusht. Die milliardenschwere Übernahme sämtlicher 188 Nahversorgungsimmobilien durch Slate Asset Management von X+bricks und der Royal-Blue-Portfolio-Deal trugen maßgeblich zu dem Quartalstransaktionsvolumen von gut 1,8 Mrd. Euro bei und machten Q3 zum umsatzstärksten Quartal des laufenden Jahres. Mit einem kumulierten Transaktionsvolumen von irgendwo zwischen 4,3 und 4,7 Mrd. Euro bleiben Retail-Investments aber weiterhin fast die Hälfte hinter ihrem Vorjahresergebnis und auch dem langjährigen Durchschnitt zurück. (Wrede, Seite 14)
• WOHNINVESTMENTMARKT BLEIBT IN Q3 AUF KONSOLIDIERUNGSKURS – Preisfindungsphase noch nicht abgeschlossen: Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat in Q3  weiter an Dynamik eingebüßt. Das Transaktionsvolumen summiert sich auf rd. 1,4 Mrd. Euro und liegt damit um mehr als die Hälfte unter dem Vorjahresquartal und drei Viertel unterhalb des Fünfjahresschnitts. Zur rückläufigen Transaktionstätigkeit hat auch das Ausbleiben von Forward-Deals beigetragen. (Wrede, Seite 16)
• WOHNUNGSBAUGENEHMIGUNGEN EUROPAWEIT IM ABSTURZ – Nordeuropa besonders gebeutet: Finanzmathematik ist für alle da, postuliert „Der Immobilienbrief“ seit Beginn der Zinswende. Dennoch hinterließ die Berichterstattung regelmäßig den Eindruck, als träfe die Zeitenwende vor allem Deutschland. Catella Research hat die Entwicklung der Baugenehmigungen bei unseren europäischen Nachbarn untersucht. Die Dramatik des Absturzes ist durchaus mit Deutschland vergleichbar. (Rohmert, Seite 18)
• NEUBAUAUFTRÄGE IN DER FERTIGUNGSINDUSTRIE STARK RÜCKLÄUFIG – Hersteller aber nicht unzufrieden: Nach dem Rekordjahr 2022 mit einem Umsatz von 3,74 Mrd. Euro rechnet die deutsche Fertigbauindustrie im laufenden Jahr mit einem Umsatzrückgang von über 3%. Die Neuaufträge gingen binnen eines Jahres um etwa 45% zurück. (Wrede, Seite 18)
• WIE VIEL EIGENHEIM BEKÄME MAN FÜR SEINE MIETE? Für eine Rate von 500 Euro bekommt man nach Berechnungen von Focus in München 11 qm. (Wrede, Seite 19)
• DOPPELTER DIVERSIFIZIERUNGSTREND SETZT SICH BEI INSTITUTIONELLEN INVESTOREN FORT – Außereuropäisches Ausland und Wohnen gewinnen weiter an Gewicht: Institutionelle Investoren suchen verstärkt sowohl eine stärkere Streuung nach geografischen Zielmärkten als auch nach Nutzungsarten. Das ergab eine Befragung von Universal Investment unter institutionellen Investoren. Befinden sich in den Bestandsportfolios der befragten Institutionellen aktuell 69% der Immobilien in Deutschland, soll der Anteil künftiger Investitionen in Deutschland recht deutlich um 12 Prozentpunkte auf 57% sinken. (Wrede, Seite 19)
• HERAUSFORDERUNGEN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT IM LÄNDLICHEN RAUM SACHSEN-ANHALTS: Es gibt gegensätzliche Wohnungsmärkte in Deutschland. Auf der einen Seite existiert aufgrund eines starken Nachfrageanstiegs Wohnungsknappheit, über die in der Öffentlichkeit viel gesprochen wird. Auf der anderen Seite bestehen die Wohnungsmärkte mit hohen und wachsenden Leerständen, die selten in der öffentlichen Diskussion stehen. Auch in Sachsen-Anhalt gibt es in ähnlicher Form unterschiedliche Wohnungsmärkte. In der aktuellen Studie „Herausforderungen für Wohnungsunternehmen in ländlichen und schrumpfenden Räumen von Sachsen-Anhalt“ analysierte Prof. Dr. Günter Vornholz, ImmobilienResearch GmbH, im Auftrag der beiden Verbände der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalts (VdW und VdWg) die bisherigen Entwicklungen und die Perspektiven der Wohnungsmärkte und Wohnungswirtschaft im ländlichen und schrumpfenden Raum Sachsen-Anhalts. (red., Seite 20)
• AUS UNSERER KOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Chefsache Wohnungsbaugipfel im Kanzleramt. (Seite 21)
• STIMMEN ZUR EXPO: Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart / ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH; Klaus Franken, CEO der Catella Project Management; Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets; Dr. Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien; Dieter Becken, Becken Holding; Fabian Hellbusch, Union Investment Real Estate;  Prof. Dr. Tobias Just, IREBS Immobilienakademie; Sascha Klaus, Berlin hyp; Dr. Gertrud R. Traud, Helaba. (Seite 21)
• STREIFZUG ÜBER DIE BÜROMÄRKTE:
  • FRANKFURTER BÜROMARKT AUCH IN Q3 IMPULSLOS: Spitzenmieten steigen, Durchschnittsmieten geben nach. (Wrede, Seite 25)
  • BÜROMARKT DÜSSELDORF: Solides drittes Quartal, (Götza, Seite 26)
  • HAMBURG: Büromarkt differenziert sich immer stärker aus. (Richter, Seite 27)
  • IN BERLIN FINDEN SICH DIE EIFRIGSTEN BÜRONUTZER: Drei-Tage-Woche etabliert sich in Deutschland. (Götza, Seite 28)
• Bürovermietungsmarkt Köln: Wenig Aktivität: In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres wurde am Kölner Büromarkt ein Flächenumsatz von rund 132.400 qm Bürofläche verzeichnet. (Junghanns, Seite 30)