Die HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH bietet Anlegern ein Private Placement an, bei dem sie sich am Siemens Areal in München/Neuperlach beteiligen können. Die HIH ist im Verbund mit der M.M.Warburg Gruppe für die operativen Immobilienaktivitäten der Gruppe verantwortlich. Seit über 20 Jahren entwickelt und erstellt sie Immobilieninvestmentprodukte für institutionelle und private Investoren und betreut heute ein Immobilienvermögen von rund 3,8 Mrd. Euro. Gemeinsam mit der RFR Holding GmbH hat die HIH das Büro- und Gewerbeareal von dem Siemens Pension Trust e.V. im März 2010 erworben. Der Fonds umfasst ein Gesamtvolumen von 360,3 Mio. Euro mit einem Fremdkapitalanteil von 251,3 Mio. Euro. Für die Beteiligungen von Anlegern stehen insgesamt 109 Mio. Euro zur Verfügung, wobei davon 21,8 von RFR eingebracht werden. 84% des Eigenkapitals waren bereits vor Beurkundung, weitere rund 6% wurden seit März eingeworben, so dass nur noch ca. 8 Mio. Euro zu platzieren sind.
Der Mietvertrag mit der Siemens AG ist für 13 Jahre abgeschlossen und beinhaltet eine Verlängerungsoption von dreimal 5 Jahre. Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite liegt auf Grund der festgelegten Inflationssicherung von jährlich 2,0% bei 9,7% p.a. vor Steuern. Die Ausschüttung startet mit 7,7% p.a. und steigt auf 12,7% p.a. im Jahr 2023 an. Das Grundstück ist 425.390 qm groß. Die Gebäude umfassen insgesamt 422.000 qm BGF, wovon 157.000 qm als Büro genutzt werden. Die NGF beträgt 372.000 qm. Für das Areal zahlt Siemens 26,5 Mio. Euro Miete pro Jahr. Das sind durchschnittlich 5,73 Euro/qm. Das liegt deutlich unter dem marktüblichen Wert für München. Anleger können sich ab einer Investitionssumme von 500.000 Euro beteiligen. Das Darlehen von 251,3 Mio. Euro hat eine Laufzeit von 10 Jahren und ist auf 13 Jahre zinsgesichert. Der Nominalzinssatz liegt bei 5,81%. Anfänglich werden 0,5% getilgt, die dann auf 1,75% in den Jahren 5 bis 10 ansteigen soll. Kündigt Siemens den Mietvertrag, steigt die Tilgung ab dem 1.1.2020 auf bis zu 100% des frei verfügbaren Liquiditätsüberschusses.
Fazit: Bei dem HIH-Fonds steht der best case sowieso oberhalb der Diskussion. Entscheidend ist die Sensitivitätsanalyse der Exit-Szenarien. Die beiden guten Szenarien volle Mietvertragsverlängerung oder teilweise Mietvertragsverlängerung sind mit realistischen Annahmen zu Revitalisierung etc. gewichtet und führen zu Renditen von ca. 10% p.a.. Selbst wenn sich die Annahmen als optimistisch erweisen, ist hier noch genug Reserve drin. Zu untersuchen ist dementsprechend vor allem das worst case Szenario des Komplettauszugs. Bei angepasster Finanzierung erwartet HIH dann eine Baurechtschaffung für gemischte Nutzung aus Büro- und Wohnbauten innerhalb von 36 Monaten. 40% Flächenanteil sollen für wohnungswirtschaftliche Nutzung entwickelt werden. Beabsichtigt ist die Veräußerung der Grundstücke zum mit 1,25% indexierten Residualwert (abzgl. Abrisskosten). Da das gesamte Areal nach Auskunft von Insidern über unterirdische Verbindungen verfügt, dürfte das allerdings nicht ganz einfach werden. Unter Berücksichtigung der Abrisskosten und nach vollständiger Tilgung der Fremdfinanzierung verbleibt ein Liquidationserlös von ca. 74,2 Mio. Euro. Selbst dann liegt lt. HIH die Gesamtrendite (IRR) noch bei 6,2% vor Steuern. Für den institutionellen Anleger, der den worst case Fall im Portfolio abfedert, ist das eine interessante Investition. Für eine „Renten-Variante“ privater Anleger sollten die Vermögensverhältnisse auch so sein, dass eine Flaute überstanden wird. Entwicklungsperspektiven bietet der Standort durchaus. Im Backgroundgespräch konnten die HIH-Fachleute auf jede auch kritische Frage antworten. Das machte einen guten Eindruck. (WR)