Auf der „Bernd Heuer“-Tagung „Quo Vadis“ in der vergangenen Woche kamen immerhin 320 Teilnehmer zusammen. Lassen Sie uns zunächst einen Blick auf den Vortrag von Dr. Harald Simons, Mitglied der Immobilienweisen, zum Thema „Wohnen“ werfen. Hier wird mit einigen Vorurteilen aufgeräumt. Das Gerede von Wohnungsknappheit sei Unsinn. Energetische Sanierung im Bestand rechne sich derzeit nicht, meinte Harald Simons.
Knappheitsgerede ist Unsinn: Lassen Sie uns einmal kurz den Vortrag Revue passieren. Heute werden lt. empirica weniger Wohnungen in Westdeutschland gebaut, als je seit 1949 zuvor. Die 200 000er Fertigstellungs-Marke wurde erstmals unterschritten. Lediglich bei dem früher angenommenen jährlichen Wohnungsabgang von ca. 1% würde tatsächlich die Zahl der Haushalte die Zahl der Wohnungen überschreiten. Realistischer seien heute aber 0,3 oder 0,5% jährlicher Abgang, so dass ein hinreichendes Wohnungsangebot verfügbar ist. Zum gleichen Ergebnis kommt auch der Techem-empirica-Leerstandsindex, der seit 2001 in Westdeutschland einen Anstieg der Wohnungsleerstandsquote von 2,1 auf 2,8% erfasst hat. Für die großen Metropolen ist Simons im Ausblick bis 2010 durchaus optimistisch. Simons rechnet hier überwiegend mit steigenden Mieten und Preisen (siehe Tabelle).
Ist energetische Sanierung auch Unsinn? Lt. Simons dürften sich energetische Sanierungen auf absehbare Zeit nicht rechnen. Zwar spräche der Koalitionsvertrag von einer Senkung der „Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern“, jedoch ergäben schon einfache Überschlagsrechnungen, dass energetische Sanierung kein gemeinsamer Vorteil sondern eher ein gemeinsamer Nachteil seien.
Die durchschnittlichen Heizkosten eines Mieterhaushaltes lagen 2008 bei 1,05 Euro qm/Monat. Energetische Sanierung soll 50% Energiekosteneinsparung bringen. Das sind dann 50 Cent pro Monat bzw. 6 Euro pro qm pro Jahr. Ohne Berücksichtigung von kontinuierlichen Energiekostenerhöhungen entspricht das gerade einmal einem Barwert der Ersparnisse von etwa 120 Euro/qm (unendliche Rente, 5%). Die typischen Kosten liegen jedoch lt. Simons zwischen 300 und 500 Euro/qm.
Mit zwei Tricks würden Gutachten die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen dennoch darstellen. Trick 1: Es wird angenommen, dass eine Sanierung sowieso technisch notwendig sei. Diese klassischen Sanierungskosten würden von den Investitionen abgezogen, so dass lediglich der verbleibende Mehrbetrag der energetischen Sanierung zugerechnet werden muss. Lt. Simons trifft das allerdings höchstens auf 2 – 3% der Gebäude zu. Es besteht auch kein Dissens zwischen „Der Immobilienbrief“, Simons oder auch der Politik, dass bei Neubauten oder bei Sanierungsmaßnahmen, die kaufmännisch und technisch sowieso notwendig sind, energetische Aspekte entsprechend berücksichtigt werden. Dies gilt auch, wenn damit Mehrkosten verbunden sind. Auf diese Art und Weise eine generelle Vorteilhaftigkeit energetischer Sanierung abzuleiten, scheint aus „Der Immobilienbrief“-Sicht völlig unsinnig. Auch funktionstüchtige Bauteile müssten saniert werden. Gleichzeitig müsste die Energiebilanz überflüssiger Sanierungsmaßnahmen den Energieersparnissen gegenüber gestellt werden.
Trick 2 ist lt. Simons die Annahme stark steigender Energiekosten. Ob diese Annahmen wirklich konsistent sind, steht in Frage. Außerdem soll sich ja schließlich die Erde erwärmen, weil immer mehr fossile Energieträger verbrannt werden. Das geht aber nur, wenn die nicht knapp werden. Aus Simons Sicht sollte man bei der Modellrechnung maximal 1% reale bzw. 2,5% nominale Energiepreissteigerungen annehmen. Auch dann bedarf es manch spitzen Bleistiftes, um außerplanmäßige energetische Maßnahmen zu rechtfertigen.
Fazit: Auch aus „Der Immobilienbrief“-Sicht dürfte es betriebswirtschaftlich unsinnig sein, auf eine Vervielfachung der Energiekosten auf absehbare Zeit zu wetten und in vorauseilendem Gehorsam bereits heute zu sanieren. Bei immer noch beliebig verfügbaren billigen fossilen Energieträgern sind die Möglichkeiten alternativer Energien bei weitem nicht ausgeschöpft. Da die Baukosten bei weitem nicht so stark steigen wie die Energiepreise in einer „politischen“ Annahme, kann durchaus der Sanierungsbeginn auf den rechnerisch richtigen Zeitpunkt verschoben werden. Zukunftstechnologien können zudem heute noch gar nicht verwendet werden. Wenn es dann später notwendig wird, hat man eine Sanierung vorgenommen, die dann schon längst wieder zur Sanierung ansteht. Eine Studie der Investitionsbank Berlin soll zu dem Thema in Kürze veröffentlicht werden.