Europas Büromärkte driften bei nachlassender Dynamik auseinander – JLL Büroimmobilienuhr sieht ganze Bandbreite

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Die Europäische Büroimmobilienuhr von JLL sieht im dritten Quartal 2014 zum Teil solide Aussichten, aber auch eine schlechter werdende Stimmung und eine nicht den Erwartungen entsprechende Performance in einigen anderen wichtigen europäischen Immobilienmärkten. Das sei jedoch nicht der Einstieg in einen fundamental begründeten, anhaltenden Abschwung, obwohl in großen Euroländern die Strukturreformen ausblieben und Gefahren einer deflationären Abwärtsspirale in der Eurozone erhöht seien. Die Fakten: Der Europäische Mietpreisindex sei im 3. Quartal  unverändert geblieben. Die Vermietung zeigte das schwächste Quartal seit Anfang 2012. Der Leerstand bliebe bei sich abflachenden Fertigstellungsvolumina stabil.  Solide Aussichten gelten lt. JLL vor allem für Großbritannien, Skandinavien und einige  mittel- und osteuropäische Länder. (WR)

JLL

     Da  Zuwächse und Rückgänge in den einzelnen Märkten sich weitgehend ausglichen, blieb der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL im Quartalsvergleich unverändert. Die Positiventwicklung kam zum Stocken. Von den 24 Index-Städten legten bei den Spitzenmieten nur noch 3 Märkte zu. Hier handelte es sich um die Kellerkinder mit Aufholpotential. Mailand erreichte den ersten Anstieg seit Mitte 2011 um +4,4%. Amsterdam folgte mit der ersten positiven Mietpreisveränderung seit Mitte 2008 mit +3,0%. Madrid kam auf +2%. Eine getrübte Nutzerstimmung führte in Brüssel (-3,5%), Lyon (-3,2%) und Düsseldorf zu Mietrückgängen.

Alle anderen analysierten 18 Märkte zeigten keine Veränderung. Im Jahresvergleich liegen die Spitzenmieten in Europa insgesamt noch 2,4% über Vorjahr. Nach wie vor befinden sich in der Immobilienuhr von JLL die meisten Märkte in der linken Hälfte der Immobilienuhr, die den aufsteigenden Teil des Zyklus mit steigenden Mieten darstellt. Eine geringe Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen und die im Vergleich zu früheren Höchstständen in vielen Märkten noch immer geringeren Mieten sorgen lt. JLL tendenziell für eher steigende Mieten.

 

Unterschiedliche Fundamentaldaten haben unterschiedliche Entwicklung der europäischen Märkte zur Folge. In London sei weiter mit einem starken Wachstum zu rechnen. Oslo und Stockholm schwächten sich langsam ab. In Deutschland würden Berlin und Hamburg zum Jahresende wieder etwas zulegen, dennoch scheine der Zyklus durchweg steigender Spitzenmieten bei uns zunächst einmal vorbei zu sein. Die Mieten in den Eurozonen-Randlagen dürften sich weiter erholen. In den mittel- und osteuropäischen Märkten gebe Warschau weiter nach, während  Budapest und Prag den Tiefststand erreicht haben dürften.

 

Das Vermietungsvolumen mit insgesamt 2,2 Mio. qm sei im Quartalsvergleich um 20% im Jahresvergleich um 6% und gegenüber 5-und 10-Jahresschnitt um 9% bzw. 13% gesunken. Der Umsatz für das gesamte Dreivierteljahr erreicht mit 7,4 Mio. qm noch den Vorjahreswert. Während London eines der stärksten, jemals verzeichneten Quartale hatte, brach Paris mit dem schwächsten Quartalsergebnis (- 44%) seit Herbst 2008 nahezu ab. In insgesamt 15 Märkten, darunter Amsterdam, Brüssel, Lyon, Mailand, Stockholm Berlin, Düsseldorf und München schwächelte die Nachfrage. Die europaweit aggregierte Leerstandsquote ist mit 9,7% stabil geblieben. Künftig dürften die Leerstandsquoten nur langsam sinken, da bei Umzügen weiterhin oft mehr Fläche zurücklassen würde als neu angemietet würde und gestiegene Effizienz der neuen Flächen die Gesamt-Flächenanforderungen oft sinken ließen. Gleichzeitig würden im Vorjahresvergleich 22% mehr Flächen fertig gestellt.

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