Finanzierungstag für Immobilienunternehmen zeigt alternativen zur klassischen Bankenfinanzierung
Mezzanine, Schuldscheindarlehen, Crowdinvesting oder IPO – die Liste der alternativen Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienunternehmen wird immer länger. Das verdeutlichte der vierte Finanzierungstag für Immobilienunternehmen, den „Der Immobilienbrief“ gemeinsam mit dem „Bond Magazine“, im Jumeirah in Frankfurt am Main veranstaltete. Vor allem Crowdinvesting sorgt in der Branche für Aufmerksamkeit und das bei einem Gesamtfinanzierungsvolumen, bei dem jede örtliche Sparkasse müde lächeln würde.
Knapp 100 Teilnehmer, Referenten und Gäste kamen vergangene Woche ins Jumeirah Hotel in Frankfurt am Main zum vierten Finanzierungstag für Immobilienunternehmen – so viele wie noch nie. Der Bedarf an alternativen Finanzierungen scheint offenbar größer denn je. Das machte auch gleich der erste Vortrag von Alexandra Kucera von JLL deutlich. Sie gab einen kleinen Marktüberblick zur aktuellen Lage an den Finanzierungsmärkten. Dabei wurde klar, dass die Stimmung bei den Bankern, trotz anhaltendem Boom an den Immobilienmärkten, schlecht ist. Der hohe Wettbewerbsdruck angesichts niedriger Margen macht den Bankern zu schaffen. Und das, obwohl die Zeiten für Immobilieninvestments nicht bessern sein könnten. Niedrige Zinsen, fehlende Alternativverzinsungen lassen die Immobilienprofis frohlocken. Das Transaktionsvolumen lag im vergangenen Jahr mit 52,9 Mrd. Euro auf sehr hohem Niveau. Nur 2015 wurden mit 55,1 Mrd. Euro in den letzten 10 Jahren noch mehr umgesetzt. In diesem Jahr rechnet JLL mit 47,8 Mrd. Euro. Der Rückgang ist aber keineswegs Ausdruck mangelnden Interesses am Sachwert Immobilie, sondern vielmehr zeigt er den Mangel an adäquaten Produkten am Markt. Vor allem die so beliebten Core-Investments in den Top-Städten sind rar geworden. Viele Investoren schauen sich daher mittlerweile nach Value-Add Objekten um. Der Anteil dieser Objekte am gesamten Transaktionsvolumen ist deutlich angestiegen. Machten Core-Investments 2010 noch ca. 70% am Investmentmarkt aus, so sind es im ersten Quartal 2017 nur noch rund 40%. Der Rest entfällt auf Core plus, Value Add und opportunistische Investments. Der Hype lässt die Renditen schrumpfen und die Kapitalwerte in die Höhe treiben. Mittlerweile liegen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Big 7 bei lediglich 3,5%. Am höchsten liegen sie mit knapp 6% bei Fachmärkten. Die restlichen Assetklassen bewegen sich irgendwo dazwischen.
Doch Immobilieninvestments wollen finanziert werden. Schließlich treibt ein möglichst hoher Leverage die Eigenkapitalrendite in die Höhe. Doch die Stimmung ist angesichts regulatorischer Maßnahmen wie Basel III, hohem Wettbewerbsdruck und geringer Margen mies. Und das wird auf unabsehbare Zeit wohl auch noch so bleiben, denn derzeit ist eine, von vielen Bankern angestrebte Zinswende nicht in Sicht. Erst kürzlich hatte Draghi angedeutet, dass die europäische Geldgießkanne erstmal weiter die Märkte mit günstigem Geld versorgen wird. In der Immobilienbranche herrscht unterdessen weiterhin eine risikoaverse Kreditvergabepolitik. Diese spiegelt sich in den LTV Entwicklungen wider. Diese sind 2016 sowohl im Core als auch im Value Add Segment rückläufig.
Der schwierige Finanzierungsmarkt ist vor allem für Projektentwickler in der Vergangenheit zum Problem geworden. Alternativen sind für sie vor allem Mezzanine und Crowdinvesting geworden. Die Münchner BVT beteiligt sich im Jahr an ca. 10 Projektentwicklungen. Der Bedarf an zusätzlichem Eigenkapital von Dritten ist auch bei bonitätsmäßig einwandfreien Projektentwicklern gegeben, um gleichzeitig mehr attraktive Projekte realisieren zu können, so Marcus Kraft, Geschäftsführer bei der BVT. Seit 40 Jahren bietet die BVT Sachwertbeteiligungen mit Immobilien an und seit 2011 zusammen mit dem Fachpartner ADMODUS auch Mezzanine-Finanzierungen. Family Offices und vermögende Privatkunden stellen dabei über eine eigene Plattform als stille Beteiligte ihr Kapital ausgewählten Projektentwicklern zur Verfügung. Die BVT investiert das Kapital dabei in Wohnbau- und Einzelhandelsprojekte in allen Zyklen der Wertschöpfungskette außer der Grundstücksentwicklung. Punkten kann Mezzanine Kapital im Gegensatz zur klassischen Bankenfinanzierung vor allem durch die schnelle Abwicklung. So dauert ein kompletter Prozess bei der ersten Kooperation ca. 8 Wochen und danach nur noch 4-6 Wochen, je nach Reifegrad der Entwicklung. 15-20% stellt die BVT dann als Mezzanine Kapital Anteil am Gesamtinvestitionskapital zur Verfügung. Für die Investoren bleiben am Schluss 8-10% Zinsen p.a. übrig.
Auch Crowdinvestoren stellen vor allem Projektentwicklern Kapital zur Verfügung. Allerdings dies meistens als Nachrangdarlehen. Durch das Kleinanlegerschutzgesetz ist zudem die Beteiligungsmöglichkeit für Investoren auf maximal 10.000 Euro pro Angebot begrenzt bei gleichzeitig maximaler Beteiligungssumme von 2,5 Millionen Euro pro Projekt. Botho von Hülsen vom Marktführer EXPORO aus Hamburg stellte heraus, dass Projektentwickler vor allem die schnelle und reibungslose Abwicklung schätzen. Bei guter Datenlage kann das Funding bereits nach 3 Wochen starten, so von Hülsen. Meistens dauert ein Funding danach nur noch wenige Stunden, denn Immobilieninvestments sind heiß begehrt auf den Plattformen.
Bisher konnten in der jungen Historie des Unternehmens 57 Projekte und über 74 Mio. Euro erfolgreich platziert werden. Erst kürzlich wurde das zehnte Projekt abgewickelt und an die Investoren zurückgezahlt. Diese können sich ab 500 Euro beteiligen und erhalten eine durchschnittliche Verzinsung von 5-6% auf ihr eingesetztes Kapital. Die Kosten für den Projektentwickler liegen dabei zwischen 9-14%. Neben dem Fokus auf weiteres Wachstum im bisherigen Kerngeschäft strebt EXPORO auch die Auflage von neuen Produkten an, wofür erste Schritte in die Wege geleitet wurden. Geplant ist unter anderem, Privatanlegern das Investment in Immobilienprojekte auch über Anleihen zu ermöglichen. Das erhöht einerseits die Sicherheit der Anlage und andererseits ermöglicht es größere Finanzierungsvolumen.
Neben den direkten Projektbeteiligungsmöglichkeiten bietet sich für Immobilienunternehmen aber auch die Möglichkeit, sich mit frischem Kapital an der Börse einzudecken. Dazu referierten neben Holger Clemens Hinz, Managing Director Investment Banking der quirin bank, der die Möglichkeiten der kapitalmarktorientierten Finanzierungsformen Schuldscheindarlehen, Anleihe und IPO vorstellte, auch Dr. Marc Feiler, Mitglied der Geschäftsleitung der Bayerischen Börse AG. Die Börse München bietet derzeit mit der eigenen Plattform m:access die Möglichkeit der Mittelstandsfinanzierung über den Kapitalmarkt.
Nachdem in den letzten Jahren Vonovia, DIC Asset und TAG das Praxisbeispiel für die Referenten bildeten, zeigte in diesem Jahr Hans-Peter Kneip, Bereichsleiter Corporate Finance der LEG Immobilien AG, die Erfahrungen der Gesellschaft am Kapitalmarkt. Erst 2017 emittierte das Unternehmen eine 500 Mio. Euro Anleihe mit einem Kupon von lediglich 1,25%.
Fazit: Alternative Finanzierungen sind gefragter denn je. Doch egal welches Vehikel sie wählen, zuverlässige und professionelle Partner sollten sie bei jedem Schritt begleiten. Allein die Auswahl der Crowdinvesting Plattform könnte überfordernd sein. Hier könnte die Plattform transparendo helfen. Am Kapitalmarkt gelten unterdessen ganz andere Gesetze und Richtlinien. Agenturen wie Better Orange helfen hier, die nötigen Schritte in der Öffentlichkeit einzuleiten. Beim nächsten Finanzierungstag, der vorrausichtlich im Juni 2018 stattfinden wird, werden wir die Angebotspalette und die Informationsdichte für sie weiter vertiefen.