Fragt man Bürovermieter, welche Büroimmobilien denn in den Zeiten der Wirtschafts- und Finanzkrise „gehen“, dann wird zumeist auf moderne Büroflächen verwiesen. Die aktuellen Marktreports über die großen Bürostandorte spiegeln dies wider: Hohe Leerstandsraten werden häufig in Bürogebäuden der 70er und 80er Jahre registriert.
„Unmodern geworden“ ist die Begründung dafür, dahinter verbirgt sich aber nicht nur die Architektur und die technische Ausstattung dieser Gebäude, sondern auch anderes Nutzerverhalten heute. Insbesondere haben sich Kommunikation und Kooperation im Büro zu Gliedern der Wertschöpfungskette entwickelt, die mit entsprechenden innenarchitektonischen Maßnahmen in so genannten „Human Offices“ realisiert werden. Hinzu kommen die formal-technischen Anforderungen, die Nutzer hier zu Lande an moderne Büroflächen haben: Effizientes Achsmaß und Raumtiefen entsprechend den neuen Büroformanforderungen, ausreichende haustechnische Ressourcen für interne Meeting-, Konferenz-, Pausen- und IT-Bereiche, individuell und flexibel regelbares Heizungs- und Kühlsystem, flexible Bus-Systeme zur totalen Gebäudekontrolle, ausreichende Ressourcen für Serverräume/Notstromversorgung mit redundanten Hochgeschwindigkeitstelekommunikationsleitungen, sehr gute Raumakustik, repräsentative Empfangsfoyers, Gebäudezugang rund um die Uhr – bei kostengünstiger und umweltschonender Betreibung, versteht sich. Grundsätzlich gilt: „Modern ist, was den heutigen und zukünftigen Nutzer anspricht“, beschreibt Markus Scholz, Senior Consultant im Project Management von Cushman & Wakefield (C&W), der europaweit Neu- und Umbauten von Gewerbeflächen für vorwiegend international agierende C&W-Kunden realisiert.
Wechselnde Trends: „Die intelligente flexible Infrastruktur eines Gebäudes ist ein Teil dessen, was man unter zeitgemäßen ‚modernen’ Büroflächen versteht“, erklärt Scholz, „sie zeichnet sich dadurch aus, dass sie sich im Gleichklang mit den sich verändernden Nutzeranforderungen wandelt: Sei es aufgrund sich verändernder technischer Anforderungen, anderer und neuer Arbeitsprozesse, aber auch – vor dem Hintergrund der Globalisierung – wegen kultureller Unterschiede.“
Ein Blick zurück verdeutlicht den Wandel: Der Einzelbüro-Trend der deutschen Wirtschaftswunderära des vergangenen Jahrhunderts hielt sich beharrlich lange, auch in Phasen, in denen das Großraumbüro – mit wirklich großen bis sehr großen Büroflächen – andernorts schon längst Alltag geworden war. Zögerlich wurden die kommunikativen Vorteile des offenen Büroraums erkannt und angenommen, wenngleich man sich eher für moderate Flächengrößen erwärmte. Heute liegt der internationale Trend im „Human Office“, der für internationale Mieter auch in Deutschland maßgebend ist. Typischerweise besteht es aus Büroräumen für Arbeitsgruppen von vier bis sechs Personen, zusätzlichen partiellen Einzelbüros, Meetingräumen für vier Personen, Telefonboxen, Videokonferenzraum, Ruheraum und Meeting-/Pausen-/Erholungs-Bereichen als Orte der Bürokultur für Privatsphäre gleichermaßen wie für Teamarbeit, in denen sich die Mitarbeiter jederzeit treffen und erholen können.
Zudem gibt es klar den Trend zur Trennung von Kunden- und Arbeitsbereichen: Das „Back Office“ ist funktional ausschließlich auf die Arbeitsanforderungen ausgerichtet, das „Front Office“ ist auf Repräsentation angelegt.
Ein weiteres Modernitätskriterium ist Nachhaltigkeit. Deren Aspekte, haben nach Ansicht des C&W-Beraters längst nicht nur im Hinblick auf die Schonung der Umwelt Bedeutung, sondern „Green-Building-Standards sind als wichtige Imagefaktoren in den oberen Teil der Trendliste aufgestiegen“. Allerdings fordere die Praxis hier oftmals Kompromisse von Nachhaltigkeit und Kosten, die zum Beispiel zwischen effizienten und flexiblen Gewerbeflächen, die auch auf zukünftige Nutzerbedarfe anpassbar sind, hohem Kühlungsbedarf und Kostengünstigkeit zu treffen seien.
Andere Länder andere Sitten: Doch Regeln, Standards und Trends für moderne Büroimmobilien hier zu Lande unterliegen kulturellen Unterschieden: Was für moderne Immobilien in Deutschland gilt, gilt noch lange nicht für unsere europäischen Nachbarn oder in Übersee. Andere Länder andere Sitten. Beispielsweise wird die Geschosshöhe moderner Bürogebäude in Paris so niedrig wie möglich gehalten, damit so viele Etagen wie in der vorgesehenen Gebäudehöhe durchführbar untergebracht werden können. Amerikanische Unternehmen haben, um ein weiteres Beispiel zu nennen, minimale Anforderungen an eine Fläche, hier zählt hauptsächlich die maximal erzielbare Belegungsdichte. Da es in den USA nicht so hohe Arbeitsstättenauflagen gibt wie in Deutschland, gibt es immer noch die „Cubicles“ (Arbeitsboxen ohne Tageslicht), verbunden mit einer sehr kostenintensiven Klimatisierung bei einer Raumtemperatur von 21 bis 23 Grad, unabhängig von der Außentemperatur. „Kulturelle Unterschiede bestehen also sowohl in Bezug auf die Immobilien als auch bei den Nutzern und im Nutzungsverhalten. Das bedeutet im Umkehrschluss ebenso, dass ein amerikanischer Nutzer Büroflächen in Deutschland nach anderen Kriterien beurteilt als ein deutscher. Dennoch ist die Entwicklung von internationalen Mietern zu einem weltweit adaptiven Standard erkennbar, hin zu einer humaneren Arbeitswelt“, stellt Markus Scholz fest.
Gute Vermietbarkeit: „Doch, die gute Vermietbarkeit einer modernen Bürofläche hängt nicht nur von formal-technischen Faktoren ab“, berichtet Peter Valy, Leiter des Münchener C&W-Büros und der Vermietungsabteilung. „Es zählen selbstverständlich nach wie vor auch die altbekannten und klassischen Entscheidungskriterien wie Lage, Lage, Lage und nochmals Lage. Standort, Mieter und dessen Geschäftsfeld müssen zueinander passen.“ Je nach Bedarf des Mieters kommen Architektur und Außenwirkung, inklusive Name und Branding, hinzu, bilden eine große Wahlmöglichkeit des Mieters bei der Ausstattung, die Erreichbarkeit bzw. Anbindung ans Verkehrsnetz/ÖPNV, eine mieternahe und zuverlässige Gebäudeverwaltung und vieles mehr Entscheidungskriterien für oder gegen einen Mietvertrag. Und nicht zuletzt sind die Miet- und Nebenkosten im Verhältnis von Preis zu Leistung entscheidend.“