SEB: Neupositionierung bei institutionellen Anlegern

21.Oktober 2010   

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Immobilien-Investoren haben im Durchschnitt eine Zielrendite von 3,8%. Das liegt 0,5% unter früheren Umfrageergebnissen. Das fand u. a. das Marktforschungsinstitut factx im Auftrag der SEB heraus. Das institutionelle Anlegerverhalten hat sich in Deutschland geändert. Investoren positionieren sich neu. Die Finanzmarktkrise hat deutliche Spuren hinterlassen. Die Krise hat vielen institutionellen Investoren die Notwendigkeit einer Neupositionierung bewusst gemacht. Befragt wurden sämtliche institutionellen Gruppen wie Privatbanken, Genossenschaftsbanken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Corporates, Stiftungen, Kirchen, Kommunen, Vereine, Verbände und Sozialversicherungsträger.

Was verlangen „Instis“ von ihren Asset-Managern? Mit Bezug auf die Eigenschaften, die ein erfolgreicher Asset-Manager aufweisen solle, sahen über 90% Kompetenz, Qualitätsorientierung und Glaubwürdigkeit als wichtigste Kriterien an. Innovationsfreude und Individualität blieben von zweitrangiger Bedeutung. Das deckt sich auch mit Ergebnissen des „Der Platow Brief“ Immobilien Spezial, das Anfang November erscheint. Viele Entscheidungen fallen trotz oftmals „innovativer“ Beteuerungen eher traditionell. Zum einen ist das Angebot nach wie vor durch die klassischen Immobilienarten dominiert und zum anderen ist es für Genehmigungsinstanzen nun einmal leichter, ein vermietetes Büro durchzuwinken, als sich über innovativere Konzepte mit breiterem Chance-/Risikoraster Gedanken zu machen. Ein klar strukturierter und transparenter Anlageprozess sowie exzellentes Risikomanagement sind für über 80% der Befragten die wichtigste Expertise eines Portfoliomanagers. Fast drei Vierteil sahen zudem eine starke Muttergesellschaft im Hintergrund des Asset-Managers als wichtiges Erfolgskriterium. Bei der Gebührenstruktur besteht eine Patt-Situation zwischen der „All in one fee“ und der ergebnisorientierten Vergütungsmethode.

Warum geht der Einfluss der Investment-Consultants zurück? Interessant ist der seit einiger Zeit zu beobachtende zurückgehende Einfluss von Investmentconsultants. Dies bestätigt sich mit der aktuellen factx-Umfrage. Im Durchschnitt setzen lediglich knapp 10% der teilnehmenden institutionellen Investoren im Rahmen ihrer Anlagetätigkeit Investmentconsultants ein. Versorgungswerke waren hier mit über 25% überproportional vertreten. Bei Banken, Kirchen oder Bausparkassen waren dem gegenüber Consultantsleistungen wenig gefragt. Für Platow und „Der Immobilienbrief“ hat die erst seit den 90ern geschaffene Branche der Immobilien-„Berater“ ein Eigentor geschossen. Wir monierten übrigens schon damals unterschiedliche Kulturen. Der einst prosperierende Markt für Beratungsleistungen straft die Consultants ab. Denn auch die unabhängig vom Erfolg honorierten Berater schwammen mit dem Markt. Oft waren sie eher „immobilienfern“. Wenn sie dagegen etwas von Immobilien verstanden, waren sie auch transaktionsnah. Man muss das Geschäft dann machen, wenn der Markt es will, wie auch der ehemalige Eurohypo-Chef Bernd Knobloch kürzlich in einer Podiumsdiskussion mit „Der Immobilienbrief“ auf der Expo Real in anderen Worten deutlich machte. Dies führt zu gleichgerichteter Verhaltensweise. Damit dürfte es aber schwer werden, ein Beratungshonorar über Analysehandwerk hinaus zu rechtfertigen. Wahrscheinlich hat von wenigen Ausnahmen der Beraterszene die Transaktionsorientierung immer noch eine dominante Rolle gespielt.

Sicherheit wird wichtiger. Das magische Dreieck der Kapitalanlage „Sicherheit, Rendite und Liquidität“ hat sich in der Gewichtung Richtung Sicherheit verschoben. Das ist allerdings keine echte Überraschung, da seit über 2 Jahren alle Medien ausnahmslos berichten, dass nahezu ausnahmslos nur noch Core-Immobilien mit langfristig sicherem Cash Flow handelbar sind. Mit mehr 92% der Investoren siehen in erster Linie Sicherheit bei der Kapitalanlage im Vordergrund.

Renditeerwartungen sinken.Die Renditeerwartungen der befragten Investoren stehen im Einklang mit der Kapitalmarktumfeld. Im Durchschnitt streben institutionelle Investoren eine Zielrendite von 3,8% an. Das liegt etwa 0,5 Prozentpunkte unter dem Durchschnitt vergleichbarer Erhebungen der Jahre zuvor. Vergleicht man die Erwartungen der einzelnen Gruppen untereinander, fällt die starke Spreizung der Renditeziele auf. Banken und Sparkassen liegen tendenziell mit ihren Vorstellungen im Schnitt. Kommunen, Vereine, Verbände, Gewerkschaften oder auch Sozialversicherungsträger liegen mit einer Erwartung von gut 3% am unteren Rand. Sportlich sind insbesondere Stiftungen mit einer Renditeerwartung von 5,1% und Bausparkassen bzw. Hypothekenbanken mit einer Renditeerwartung von 4,7% ebenso wie Versorgungswerke mit 4,6%. Versicherungen, Pensionskassen und Kirchen möchten wenigstens eine 4 vor dem Komma realisieren.

Wie geht es weiter? Für die Zukunft beabsichtigen die meisten Befragten vor dem Hintergrund der Asset-Allocation die Aktienquoten und die Anteile alternativer Investments ebenso zu erhöhen wie Immobilienquoten. Dies geht rechnerisch zu Lasten von Renten und Geldmarkt. In der Vergangenheit blieben das aber oft lediglich Beteuerungen, wie die faktische Entwicklung der Investitionen deutlich macht. In der Zukunft wird Solvency II die Anlagepolitik auch wieder eher Richtung Rentenpapiere drehen, da Immobilien je nach Anlageform mit 25 bis 39% Eigenkapital unterlegt werden müssen, während Staatsanleihen, egal von welchen Ländern, keine Eigenkapitalunterlegung bedürfen.

Bei Aktien werden globale Märkte und Emerging Markets bevorzugt. Dies widerspricht aber unseren Expo Real Recherchen, in denen alle Gesprächspartner deutlich machten, dass speziell die institutionelle, indirekte Immobilienanlage immer mehr auf eng fokussierte Produkte ausgerichtet ist, wobei gerade die Investor Due Diligence auf gleichgerichtete Anlageziele und Fristigkeiten eine zunehmende Rolle spielt.

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