immpresseclub – Fächenrecycling, hohe Baukosten, niedrige Zinsen und zuviel Geld

 

Winterveranstaltung des Journalistenverbandes immpresseclub e. V.

 Mit ca. 60 Mitgliedern, Referenten und Gästen traf sich auch auf der diesjährigen Winterveranstaltung des immpresseclub e. V., der Arbeitsgemeinschaft bzw. dem inoffiziellen Verband deutscher Immobilienjournalisten, nahezu die gesamte journalistische Szene. Mit den Themen Herausforderungen an Immobilienfondsmanager, innovatives Flächenrecycling mit langem Atem, Trends in der privaten Baufinanzierung und einer Analyse der echten Kostentreiber in der Wohnimmobilienwirtschaft bis hin zur Verteidigung der These „Verbietet das Bauen!“ durch Buchautor Daniel Fuhrhop war der Reigen breit gespannt und bot Gesprächsstoff bis in die Morgenstunden. Last but not least: Der Vorstand mit Werner Rohmert, „Der Immobilienbrief“, als Vorsitzendem, Frank-Peter Unterreiner, Immobilienbrief Stuttgart, und Michael Psotta (FAZ) wurde einstimmig wiedergewählt. (Andre Eberhard)

 „Verbietet das Bauen!“ lautet der provokative Buchtitel des Autors Daniel Fuhrhop, der mit seinem Werk zum Nachdenken anregen will. Im Fokus steht die These, mehr Augenmerk auf den Bestand zu legen, als nur auf den Neubau. Das scheint im Niedrigzinsumfeld derzeit allerdings nicht ganz im Brancheninteresse zu liegen.

 Marktüberhitzungstendenzen erkennbar

 So stimmte auch Dr. Reinhard Kutscher, GF Vorsitzender Union Investment Real Estate, in seinen Ausführungen Fuhrhop teilweise zu, machte aber gleichzeitig deutlich, dass der aktuelle Zyklus dadurch gekennzeichnet sei, dass weltweit NOCH nicht auf Halde produziert werde. Da aber der Markt langsam überhitze und das System mit Liquidität geflutet sei, spräche jedoch nach langen Erfahrungen alles dafür, dass dies doch noch geschehen werde. Aus einer Überhitzung resultierende Risiken eines später zu korrigierenden zu teuren Einkaufs sieht Kutscher zwar, jedoch würden durch das hohe Beharrungsvermögen der großen Fondsportfolien bei einer jährlichen Wiederanlagequote von etwa 10% und gebremstem Vertrieb später mögliche Bewertungsrisiken die Fondsrenditen nur in einer kleinen Nachkommastelle beeinflussen. Interessant war in dem Zusammenhang für Tagungsleiter Werner Rohmert, dass im Geschäftsjahr 2013/14 trotz der hervorragenden Wertentwicklung der üblichen Maklerindizes in der Aufstellung der Renditekomponenten des „UniImmo: Europa“ die echte gutachterliche Wertentwicklung des Portfolios mit -0,1% gerade eine rote Null erreichte. Hier blieb bei Union die eigene Einschätzung des Marktes sehr vorsichtig. Für seine Gesellschaft sieht Kutscher derzeit vor allem Chancen im Ankauf von Projektentwicklungen. 2-3 Mrd. Euro pro Jahr will Kutscher für seine Fonds p. a. insgesamt einkaufen. Dabei könnte er aus Kapitalsicht deutlich mehr investieren. Wir könnten genug Anlegerkapital für ein Einkaufsvolumen von 4-5 Mrd. Euro erhalten, meinte Kutscher in seinem Vortrag. Allerdings fehlten dafür die geeigneten Objekte. Daher stünden die Vertriebsampeln für die Fonds bei den Volksbanken derzeit fast überall auf Rot. Daher schaut sich Kutscher, der eigentlich typischer Core-Investor ist, mittlerweile auch gern in deutschen B-Städten, Polen, Italien, Spanien, Irland und Australien nach Objekten um. Ein weltweites Auswahlverfahren identifizierte insgesamt 27 mögliche Investitionsländer. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Mietperspektive einer Immobilie. Er investiere derzeit lieber in ein Objekt, das Mietspielraum nach oben habe, als in Objekte, deren Zustand zwar gut sei, die jedoch bereits am oberen Ende der möglichen Miete lägen, so Kutscher. Den aktuellen Schwierigkeiten im Ankauf, stünden für sein Unternehmen derzeit Chancen für eine Portfoliobereinigung gegenüber. So trenne man sich von Immobilien, bei denen der Käufer eine andere Zukunftswahrnehmung habe, als man selber.

 Politik und Grundstücke verantworten Kostensteigerungen im Wohnungsbau

 Für die Preisentwicklung im Neubau machte Bauträger und BFW Landesvorsitzender NRW, Martin Dornieden von der mittelständischen Unternehmen Dornieden-Gruppe aus Köln, vor allem Grundstückspreise und stark gestiegene Baukosten verantwortlich.  In den letzten 5 Jahren seien die Grunstückspreise je nach Lagequalität zwischen 24 und 32% gestiegen. Für die derzeit hohen Baukosten sei vor allem die Politik verantwortlich. Die Baupreisentwicklung im Rohbau in den letzten 5 Jahren liege nämlich unterhalb der Inflation. Trotzdem sind die Baukosten für die Bauherren deutlich stärker gestiegen (siehe Grafik). Kostentreiber sind hier lt. Dornieden insbesondere Themen wie Erhöhung der mehrfach anfallenden Grunderwerbsteuer, Verschärfung der EnEV, Erhöhung der Notargebühren oder der sprunghafte Anstieg der Planungskosten. Der Anstieg der Baukosten mache ein Objekt für seine Kunden oft kaum noch rechenbar. Der Preisanstieg habe dafür gesorgt, dass Wohnungen statistisch nun nur noch für 20% der Einkommenbezieher überhaupt finanzierbar seien. Bei steigenden Zinsen würde die Quote möglicher Käufer deutlich sinken. Die Lösung liegt für Dornieden vor allem in der Senkung der Grunderwerbsteuer, der Bereitstellung von mehr Bauland sowie keiner weiteren Verschärfung der EnEV.

 Innovatives Flächenrecycling braucht langen Atem und Überzeugung

 Flächen und Bauland standen auch für Prof. Dr. Hans-Peter Noll, Vorsitzender der Geschäftsführung der RAG Montag Immobilien AG in Zentrum seines Vortrags. Das Unternehmen, das sich vollständig ertragswirtschaftlich mit dem Flächenrecycling der ehemaligen Bergbauzechen im Ruhrgebiet und dem Saarland beschäftigt, hat mit einer Verantwortung für 110 Mio. qm bzw. 2.200 Gebäuden und Anlagen eine der schwierigsten Aufgaben in der Immobilienbranche. Die Umwidmung der ehemaligen Zechen steht vor der Herausforderung, Flächen an schwierigen Standorten, die zudem noch zum Teil mit Altlasten belastet sind, mit neuen, innovativen Projekten im Rahmen des Strukturwandels zu entwickeln. Beispiele z. B. im Ruhrgebiet zeigten, dass dies in der Vergangenheit oft auch eindrucksvoll gelungen ist. Dabei dauert so ein Projekt unter Einbeziehung von Bevölkerung und Politik leicht 15-20 Jahre. Bis 2018 warten noch zwei weitere Zechen auf die Neugestaltung. Dann schließt die letzte Steinkohle-Zeche im „Pott“. Aus ehemaligen Kohlelagerflächen wurden Logistikzentren und aus Kokereien wurden Industriedenkmäler, Werkstätten oder Parklandschaften. Alle Projekte werden dabei von der RAG auf eigenen ökonomischen Beinen umgesetzt. „Wir erhalten keinerlei Subventionen“, so Noll gegenüber dem immpresseclub. Als „wahnsinnig aufwändig“ bezeichnete Noll vor allem auch den laufenden, aber existenziell wichtigen Austausch mit der Bevölkerung. Wenn man die Öffentlichkeit in seine Projekte nicht mit einbeziehe, sei die Umsetzung schwer. Vor allem auch soziale Medien wie facebook und twitter hätten heute einen großen Einfluss auf mögliche Bauvorhaben. Der Vortrag von Noll machte wieder einmal deutlich, dass gewerbliche Immobilienwirtschaft in Deutschland eben doch nicht aus dem die Berichterstattung dominierenden Büroimmobiliengeschäft in A-Standorten besteht, sondern dass Innovationskraft viel mehr im klassischen Immobiliengeschäft in den Regionen gefordert ist.

Finanzierungstrends widersprechen Blasen-Thesen

Auch der Aspekt „Blase auf den Wohnungsmärkten“ war Thema der Veranstaltung. Jörg Utecht, Mitglied des Vorstands der interhyp AG stellte dar, warum von einer Blasenentwicklung bei der reinen Betrachtung der derzeitigen Finanzierungen bei der Wohnungsfinanzierung keine Rede sein könne. Zwar sei die Risikobereitschaft bei privaten Haushalten in Bezug auf die Aufnahmebereitschaft von Darlehen gestiegen, jedoch sei der Großteil der Finanzierungen Anschlussfinanzierungen. Das Baufinanzierungsvolumen habe sich in den letzten Monaten zwar deutlich erhöht und betrug in der Spitze über 25 Mrd. Euro (März 2015), der Bestand an Baufinanzierungen sei jedoch nur kaum gestiegen. Die Anschlussfinanzierungsnachfrage überträfen derzeit die Neubaufinanzierungen bei weitem. Auch wenn derzeit die Immobilienpreise stärker anstiegen als die Einkommen, sei das große Neugeschäft viel stärker von Anschlussfinanzierungen als von Erstfinanzierungen getrieben, so Utecht, Auch die durchschnittlichen Finanzierungssummen stiegen nur leicht bei nochmals konservativeren Finanzierungsstrukturen. In der Diskussionen einigten sich Referent und Teilnehmer darauf, dass zwar in einzelnen Regionen die Preis- und Investitionsrisiken privater und institutioneller Käufer zunähmen, wie auch Zwangsversteigerungsexperte Axel Mohr aus seinen Erfahrungen bestätigte, dass daraus aber keine volkswirtschaftlich relevante Blasenbildung abzuleiten seien.

 immpresseclub e. V. – Vorstand wiedergewählt: Neben den eigentlichen Vorträgen stand auf der Winterveranstaltung auch wieder die Wahl des Vorstands des immpresseclub auf der Tagesordnung. Dabei wurde der letzte Vorstand in seiner Funktion bestätigt. Den Vorsitz hat „Der Immobilienbrief“-Herausgeber Werner Rohmert. Seine zwei Stellvertreter sind Frank-Peter Unterreiner vom „Immobilienbrief Stuttgart“ sowie Michael Psotta von der FAZ. Schatzmeister bleibt Robert Scholl und auch Kassenprüfer bleibt Nikolaus von Raggamby. Die nächste Sitzung findet im Juni 2016 in Frankfurt am Main statt.

 


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