Interview: Mit der Zinswende kommt die Zeit des Bausparens als Zinssicherungsinstrument

 „Der Immobilienbrief“ im Gespräch mit Michael Ost, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Bank (DB) Bauspar AG, über Bausparen in der Zinswende

 

Michael Ost

Michael Ost

 

„Der Immobilienbrief“: Herr Ost, die Zinswende ist eingeläutet. Der Zinstrend geht nach oben, lediglich die Steigung ist unklar. Wohneigentum ist nach der Finanzkrise und in weltweiter Unsicherheit auch für junge Leute wieder erstrebenswert geworden. Über Erbschaften wechseln viele Immobilien mit Sanierungsbedarf den Besitzer. Das alles stützt die traditionelle Rolle des Bausparens. Kommt jetzt die große Zeit des Bausparens zurück?

Ost: In Bezug auf die Zinsen haben Sie Recht.  Aktuell geht es vor allem darum, wie schnell die Zinsen steigen werden. Mittelfristig gehen wir basierend auf den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von einem weiterhin intakten Aufwärtstrend aus. Bei diesem Zinsszenario sind Zins- und Planungssicherheit für die Zukunft bei gleichzeitiger Flexibilität genau das, was aktuell bau- und kaufwillige Kunden suchen. Auch für Immobilienbesitzer, deren Finanzierungszins in ein paar Jahren ausläuft und die sich heute schon das aktuelle Zinsniveau für später sichern möchten, sind das durchaus relevante Aspekte. Junge Erben stehen oft vor der Herausforderung, dass die ererbten Immobilien einen Investitionsstau haben, für den möglicherweise nicht vorgesorgt ist. Die Vorteile des Bausparens insbesondere als Zinssicherungsinstrument müssen wir gerade jungen Kunden, die erst in ein paar Jahren kaufen oder bauen wollen wieder überzeugend vermitteln.

Zu Ihrer Frage: Ja, wir hoffen auch, dass Bausparen eine Renaissance erlebt. Die Logik und die Umsatzzahlen sprechen dafür. Wir freuen uns sehr, dass die ganze Branche mit einem guten Wachstum in das neue Jahr gestartet ist und DB Bauspar mit einem deutlich zweistelligen Zuwachs die Spitze bildet. Für eine anhaltende Renaissance muss die Branche aber noch einige Kommunikationsaufgaben meistern und Altlasten aus der Transformation der Finanzmärkte in den vergangenen dreißig Jahren bereinigen. Die Märkte werden in den kommenden Jahren voraussichtlich vorteilhaft für uns sein. Bausparen lohnt sich, weil es die heute historisch niedrigen Zinsen sichert, im regulierten Umfeld den Kreditrahmen erweitert und ein erstrebenswertes Sparziel darstellt.

„Der Immobilienbrief“: Aber lohnt sich Bausparen in der Niedrigzinsphase denn überhaupt noch? Schließlich bekommen Immobilienkäufer derzeit auch ohne Bausparvertrag günstige Kredite.

Ost: Das stimmt nur bedingt. Richtig ist, die Zinsen sind heute trotz Durchschreiten des Tiefpunktes nach wie vor extrem niedrig. Das vernachlässigt aber drei wichtige Rahmenbedingungen. Zum einen sprechen wir als Bausparer nicht den heutigen Kreditnehmer an, sondern den Kreditbedarf in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. Wie die Zinswelt dann aussehen könnte, zeigt der Blick zurück auf die vergangenen dreißig Jahre, wobei auch ich nicht an die Rückkehr der alten Hochzinswelt glaube. Das verhindern Währungsumfeld, Staatsverschuldung und Wettbewerb der Weltregionen. Aber es spricht nichts gegen eine Verdoppelung oder sogar Verdreifachung des heutigen Zinsniveaus. Wer heute über Bausparen vorgesorgt hat, wird in dieser Zukunft der Hellseher sein.

Zum zweiten hat die Geldpolitik den Zins als Marktpreis ausgesetzt. Regulierung der Kreditvergabe ist die Folge. Die EU-Kreditrichtlinie erschwert die Aufnahme von Krediten für bestimmte Kreditnehmergruppen. Bausparen verbreitert frühzeitig den Spielraum. Zum dritten haben die Immobilienpreise ein Niveau erreicht, das die Banken vorsichtig werden lässt. Bei dramatisch gestiegenen Erwerbsnebenkosten und wachsender Diskrepanz zwischen Kaufpreisen und Beleihungswerten werden die Eigenkapitalanforderungen immer höher. Das Sparen im Bauspar-Kollektiv erweitert auch hier den Spielraum. Damit passt Bausparen heute so gut in die Zeit, wie seit den frühen neunziger Jahren nicht mehr.

Das ist unsere Chance, wenn wir als Branche unsere Kommunikationsaufgaben lösen und neue Produkte für die Zielgruppen von heute, die „Digital Natives“ anbieten können.

„Der Immobilienbrief“: Hochverzinste Altverträge sind im Niedrigzinsumfeld eine generelle Belastung für Bausparkassen. Wie geht die DB Bauspar AG damit um?

 Michael Ost: Die Zins-Rahmenbedingungen haben sich für die Bausparbranche ebenso wie für Versicherungen über jetzt dreißig Jahre kontinuierlich verändert. Das konnten wir nicht beeinflussen. Die Branche war nach langer Stillhaltephase gezwungen, im Rahmen der Verträge zu agieren. Bausparen dient naturgemäß dem Bauvorhaben und nicht als ewiges Finanzanlageversprechen. . Bei uns lief die Anpassung aber vergleichsweise ruhig ab. Die Deutsche Bank Bauspar AG hat den Vorteil, dass wir etwas jünger sind als der Großteil unserer Mitbewerber. Wir wurden erst vor rund 30 Jahren gegründet – darum haben wir nicht ganz so viele Altverträge. Zudem haben wir die Zinsentwicklung frühzeitig erkannt und unser Produktangebot angepasst. Aber auch wir haben Verträge, die mit drei oder vier Prozent verzinst sind. Das ist für uns ebenfalls eine Herausforderung. Was wir damit machen? Wir sprechen mit unseren Kunden und fragen beispielsweise, ob der Immobilienwunsch überhaupt noch besteht. Wenn nicht, suchen wir nach Alternativen. Wenn ja, fragen wir weiter: Reicht die Bausparsumme noch? Die Immobilienpreise sind inzwischen ja deutlich gestiegen. Eventuell sollte der Vertrag aufgestockt und der Tarif an die aktuellen Rahmenbedingungen angepasst werden. Wir haben das Thema Altverträge im Rahmen unserer Bestandsarbeit schon immer genutzt, um unsere Kunden anzusprechen und zu prüfen, ob der Vertrag noch zur Situation passt. Daran haben wir nichts geändert.

„Der Immobilienbrief“: Sie sprachen von Kommunikationsaufgaben der Branche.

 Ost: Bausparverträge gelten bei vielen jungen Kunden als unmodern oder uncool. Das hat eine Umfrage von uns unter verschiedenen Kunden- und Nicht-Kundengruppen ergeben. Die Attribute des Bausparens finden aber alle gut. Das Thema Wohnen ist nach wie vor relevant, vor allem das selbstbestimmte Wohnen. Also nicht immer das eigene Heim. Es gibt nicht mehr die eine Entscheidung, die dann bis zum Ende des Lebens gilt. In der jeweiligen Lebensphase wird immer wieder neu entschieden, wie und wo man leben will. Auch das System, bei dem viele zusammen sparen, um dem Einzelnen den Immobilienwunsch zu erfüllen, kommt gut an. Erst, wenn das Wort Bausparvertrag fällt, bedarf es einer längeren Argumentation. Das hätten ja schon die Eltern gemacht. Das sei sowas von gestern. Die Befragten wollten durch die Bank ein jüngeres, moderneres und flexibles Produkt. Digitalisierung wird für uns zu einer Herausforderung, die wir engagiert angehen. Vielleicht müssen wir über die Begriffswelt und die Belegung von Markennamen neu nachdenken.

 „Der Immobilienbrief“: Wie gehen Sie das an?

 Ost: Im vergangenen Jahr haben wir mit „Plan B“ für eine jüngere Zielgruppe ein neues Produkt auf den Markt gebracht, das KomfortBausparen. Das Kampagnen-Motto „Plan B wie Bausparen“ interpretiert das Thema Bausparen neu. Flexibilität spielt dabei eine große Rolle. „Plan B wie Bausparen“ hilft unseren Kunden, sich flexibel auf die Veränderungen im Leben vorzubereiten. Eine attraktive Guthabenverzinsung von einem Prozent pro Jahr und günstige Sollzinsen für den möglichen Immobilienwunsch sind wichtige Merkmale. Bausparen ist vor allem für Menschen mit dem konkreten Wunsch nach den eigenen vier Wänden interessant. Über die lange Laufzeit in der Regel zwischen fünf bis sieben Jahre kompensieren die Guthabenzinsen im Vergleich mit sicheren Anlagen die Abschlusskosten und ermöglich trotzdem günstige, spätere Kreditzinsen. Bedenken Sie aber: Ein Bausparvertrag eignet sich nicht zum klassischen Sparen. Wer nur Finanzvermögen aufbauen möchte, sollte lieber auf reine Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld zurückgreifen.

 „Der Immobilienbrief“: Was sind Ihre Ziele für 2018 und 2019?

Ost: Wir haben drei große Ziele in diesem Jahr. Erstens: Wenn man die Zukunft des Bausparens aktiv mitgestalten möchte, ist auch die Größe einer Bausparkasse von Relevanz. Insofern ist unser großes Unternehmensziel die Zusammenführung unserer Bausparkasse mit BHW. Zweitens: unser Neugeschäft weiter ausbauen. Drittens: Wir müssen uns mit dem Bausparen der Zukunft zu beschäftigen. Es gibt ja nicht nur die Zinsänderung, sondern auch ein stark verändertes Kundenverhalten. Der Kunde informiert sich im Netz, nicht mehr in der Filiale. Wie können wir die Vorteile des Bausparens den Kunden von morgen vermitteln? Da sind wir mit unserem Plan B den ersten Schritt gegangen, weitere werden folgen. Wir richten den Blick auch auf den gesamtgesellschaftlichen Auftrag, den wir uns auf die Fahnen schreiben. Schließlich geht es beim Wohnen um ein Grundbedürfnis des Menschen. Dieses Grundbedürfnis vor dem Hintergrund sich verändernder Wirklichkeit zu hinterfragen, in seiner ganzen Vieldimensionalität insbesondere auch vor dem Hintergrund der Immobilie als Altersvorsorge zu erfassen und befriedigende Antworten zu bieten, ist das übergreifende Ziel, dem wir uns verschreiben.

 

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