Geschlossene Fonds: Platzierungszahlen 2009

Die Fondsbranche hat einen neuen Maßstab. Offiziell rund 900 Gäste kamen zum ersten VGF Summit 2010 des VGF (Verband Geschlossene Fonds). Alles, was Rang und Namen in der Szene hat, war da. Dafür sorgten alleine schon 17 von Fondsunternehmen geleiteten/gesponserten Halbtagspanels und ihren Referenten. Regulierung, Markt und neue Produkte waren die wichtigsten Themen. Die Fonds-Journalisten waren gleichfalls vollständig vor Ort. Die Vorstellung der Branchenzahlen löste
die frühere Loipfinger-Studie ab. Die Ergebnisse der heutigen Feri-Studie stellt Feri am 18. Februar vor. Mit dem VGF Summit 2010 setzte der Fondsverband erstmals ein breit sichtbares Zeichen. Der VGF Summit gehört ab jetzt zu den Pflichtveranstaltungen.

„Gut gelaunt in die Krise“ dürfte das Motto von Teilnehmern und Veranstaltern gewesen sein. Es kam zwar grausam, wie die Zahlen belegen, aber es kam nicht so schlimm wie vor einem Jahr noch befürchtet. Seit 2007 hat sich die
Eigenkapitalplatzierung halbiert. 2009 ging es nochmals um knapp 40% runter. Aus 10,38 Mrd. Euro platziertem Eigenkapital für alle Beteiligungsmodelle in 2007, wurden 2008 schon nur noch, 32 Mrd. Euro und in 2010 dann nur noch 5,23 Mrd. Euro. Wir haben die Zahlen bis 1993 recherchiert: So schlecht war der Absatz noch nie!

Wie es weitergeht, ist offen. Branchentypisch dominiert der Optimismus. Das Zahlenwerk mit kontinuierlichen Steigerungen seit Sommer signalisiert ein Ende des Investitions-Attentismus. Allerdings gibt es auch Gegenmeinungen, dass die Krise noch gar nicht da sei. Bisher gab es keine Pleiten. Der Markt von heute reicht nicht mehr für alle. Signifikante Marktaustritte könnten das Investitionsklima wieder beeinträchtigen. Und bedenken Sie: Wohl ab 2013 bis 2015 kommen die Zeitbombenfonds der Konzernimmobilien-Entsorgungs-Ära in die Nachvermietungsphase. Wir sehen dann, was aus unseren Warnungen geworden ist.

Der Jahresbeginn 2010 dürfte auf breiter Front durch die Ausgangssituation gekennzeichnet sein, dass viele Unternehmen vor einem Jahr zunächst einmal unter Krisenbegründung ihre Personalsituation optimiert und generell Kosten gespart haben. Parallel wurden Reserven guter Tage verbraucht. Weitere Sparmaßnahmen im Jahresverlauf waren schon schmerzhaft und der weitere Geschäftsverlauf dürfte das Eigenkapital getroffen haben. Gleichzeitig waren im Vertrieb noch Fonds aus der Boomphase, oft mit komplexen Konstruktionen und engagierten Einkaufspreisen. Die trafen nicht mehr den wiedererwachten Sicherheitssinn der Anleger. Die Erwartungen für das kommende Halbjahr sind geteilt. Bleibt es trostlos, dürfte es an mancher Front eng werden. Weitere Sparmaßnahmen treffen die Kernkompetenz. Weitere Verluste gehen ans „Eingemachte“.

Dennoch gibt es auch Gewinner mit Sonderkonjunktur. Die klassische, deutsche Immobilie „zum Anfassen“ mit immobilienorientierten Kriterien profitiert wieder. Gleichzeitig wächst die Chance zum internationalen Zyklenreiten. Neue Anleger können heute oft zu Topkonditionen einsteigen. Insgesamt hat die Branche die Krise bislang hoch professionell durchgestanden. Das betrifft gerade auch Auftritt und Sanierungsbemühungen der Fonds AG’s. Es scheint sich herumgesprochen zu haben, dass gute Geschäftsbeziehungen, die unter Spargesichtspunkten gestoppt wurden, schwieriger wieder aufzubauen sind als Mitarbeiterbestände. Know how verschwindet nicht in Krisen, sondern rochiert nur.

Der Generationenwechsel ist vollzogen. Von den einstmals mittelständischen Gründern war bis auf Christoph Kahl kaum etwas zu sehen. Wohl die meisten Mitglieder waren auch mit einem Ausstellungsstand vertreten. Hier war die Frequenz eher niedrig, aber dafür die Sichtbarkeit und Qualität gut. Die Vorstände und Geschäftsführer waren oft an ihren eigenen Ständen.

Obwohl das Gesamtzahlenwerk eher grausam war, resultiert die anhaltend gute Laune der Protagonisten aus positiven Zukunftserwartungen. Allerdings bekommen die Angestellten ja schließlich auch ihr Gehalt weiter. Die Krisen-Zeche zahlen Unternehmer und Muttergesellschaften im Hintergrund. Bei den Erwartungen reicht die Bandbreite von einer deutlichen Erholung im laufenden Jahr bis zu einer leichten Erholung. Skepsis gibt es vor allem in Background-Gesprächen.

 Überblick: Was gab es 2009?

An der Spitze des Initiatorenrankings hat die Finanzkrise deutliche Spuren hinterlassen. MPC, HCI oder Lloyd, die vertriebsstarken Fonds-Aktiengesellschaften, sind vom Treppchen verschwunden. Mit der KGAL dominiert wieder einer der alten Player. Mit Real I.S. und Hannover Leasing folgen zwei weitere altbekannte Matadore. Unter den Top10 finden sich von den großen AG’s nur noch MPC auf Platz 9. HCI (12) und Lloyd (28) starten unter „ferner liefen“ ins Jahr 2010. Selten aber haben so viele Wettbewerber-Gebete einen Erfolg herbeigebetet, wie das dieses Jahr die Branche für die drei großen „AG’s“ macht. Wenn hier etwas schiefgeht, wird es hart. Die Bankentöchter sind wieder im Kommen. Die Bankenvertriebe legen wieder zu. Letzteres liegt aber weniger an der Vertriebspower, sondern an der Änderung des Marktes. Schiffe waren eine Domäne der freien Vertriebe. Die pausierten 2009 und leckten ihre Wunden der Schiffsunfälle. Banken mit ihrem Vertriebsschwerpunkt Immobilien profitierten.

Positiv: Noch sind alle wichtigen Branchen-Player an Bord. Die Frage ist einfach nur, wie es weiter geht. Das aktuelle Volumen oder auch nur leichte Steigerungen werden nicht ausreichen, alle Anbieter am Leben zu erhalten. Entweder der Markt zieht im Jahresverlauf kräftig an oder einige Matadore werden die weiße Fahne hissen müssen.

Die Unglücksraben im Aktienmantel müssen sogar noch brav über ihre miese Situation berichten. Das hat mehrere Konsequenzen. Ein Vertrieb muss ernsthaft etwaige Haftungsrisiken recherchieren, wenn er Produkte eines Initiators verkauft, der sich entweder selbst schon als Sanierungsfall erklärt hat oder dessen Zahlen und Garantien ein rechnerisches Unglück aufzeigen. Insofern war das Auftreten manchen Managers schon in die Kategorie einzuordnen: „Glauben Sie mir oder meinen Zahlen?“. Der Einbruch des Vertriebs erhöht naturgemäß nicht die Bonität und die Spendenbereitschaft der Banken bei
Prolongationen, Pipeline-Abwicklung oder Projektfinanzierung. Wenn aber tatsächlich einer der zumindest branchen-systemisch relevanten Gesellschaften kollabieren sollte, wird das wieder Auswirkungen auf den Gesamtmarkt haben, der dann über seinen Optimismus wieder ein Ei schlagen kann. Aber auch bei Schiffsinitiatoren sind wir durchaus versöhnlich. Der Markt wird’s richten. Die Vernunft wird siegen. Niemand hat ein Interesse, dass in einem geschlossenen Kreis ein Dominostein fällt. Insofern ist auch unsere Position ganz klar: Wir glauben den selbstbewussten Beteuerungen der Manager und nicht unseren eigenen Zahlenanalysen.

Schiffsfonds: Damoklesschwert 2009 / 2010 – Chance 2011?

Das Jahr 2009 stand unter dem Zeichen der Schiffskrise. Hier sehen nicht nur die Platzierungen mit einem Einbruch von 2/3 düster aus, sondern möglicherweise über 100 Problemfälle werfen ihre Schatten voraus. Medientypisch werden hier wieder alle Schiffstypen in ein Meerwasserbecken geschüttet. Bei Bulkern ist eher wenig passiert. Da sind die Raten nach dem Einbruch zum Jahreswechsel 08/09 zum Teil wieder beim Drei- bis Fünffachen und rechnen sich wieder (siehe Artikel unten). Containerschiffe und Tanker machen dafür zunächst einmal keine Freude. Fondsschiffe, die im Moment ohne Charter sind oder deren Finanzierung im laufenden Jahr prolongiert werden muss, dürften es ihren Anlegern schwer machen.

Bedenken sie bei aller Skepsis zum Schiffsmarkt aber bitte, dass der physische Welthandel, der zu 90% über Schiffe abgewickelt wird, zwar durch die Finanzkrise einen Tiefschlag bekommen hat, aber nicht zusammenbrechen wird. Mit rasant anziehender Weltkonjunktur wird der Welthandel spätestens Ende nächsten Jahres wieder ein normales Niveau erreicht haben. Davon profitieren dann alle Schiffstypen. (Anm. des Hrsg. Werner Rohmert: Wenn ich im Moment Geld hätte, würde ich zu Sonderangebotskonditionen Schiffe kaufen. Das rechnet sich, auch wenn sie mal eine Zeit lang mit halber Kraft fahren oder ein halbes Jahr pausieren. Die Überlebenden werden sich in 2 Jahren nicht mehr an die Schiffskrise erinnern. Der nächste „auskömmliche Markt“ kommt auch für Container sicher. Der nächste Boom wirft aber auch schon Schatten voraus. Wenn Initiatoren darüber nachdenken, ob über 100 Schiffe in der Bestell-Pipeline wirklich notwendig sind, wird auch die sicher danach wieder kommende „Krise“ schmerzfreier weggesteckt werden können.)

Die Immobilie wird es richten – Kommt der „Heilsbringer“ deutsche Immobilien zurück?

Ansonsten haben deutsche Immobilien profitiert und sogar noch im Vorjahresvergleich zugelegt. Das freut uns natürlich.
Trotzdem sehen wir keinen anhaltenden Boom für deutsche Immobilien. Langeweile ist nicht auf Dauer Trumpf. Wo die
Story einer auf 10 oder 15 Jahre vermieteten Behördenimmobilie liegen soll, bleibt aus Immobiliengesichtspunkten verborgen. Noch in den 90er Jahren hat man über die immobiliäre Sinnhaftigkeit solcher Investments engagiert nachgedacht. Heute
sind 5% Behördenrendite Heilsbringer. Der Markt will es haben. Und was sollte einen Initiator, der sich damit gute Umsätze und mindestens 10 Jahre möglicherweise aber auch 15 oder 20 Jahre Ruhe einkauft, daran hindern, ein gutes Geschäft
zu machen. Wie sich das langfristig für den Anleger rechnen soll, bleibt uns allerdings schleierhaft. Auch 20 Jahre 5%
sind nicht der Renner, wenn anschließend der Immobilienwert nur noch der notwendigen Sanierung entspricht oder nur
noch die Rückbaukosten deckt.

Die Frage nach der Zukunftsperspektive stellt sich natürlich für deutsche Immobilien generell. Einfach formuliert: Es gibt von allem genug. In den heute bekannten Marksegmenten dürfte es keinen Nachfrageschub mit zu erwartenden Knappheiten mehr geben. Seit 1993 halten nur noch einzelne Immobiliensegmente und einzelne Immobilienstandorte die Fahne der Immobilie hoch. Wie das BulwienGesa Zahlenwerk, das wir Ihnen in der kommenden Ausgabe von „Der Immobilienbrief“ nächste Woche erörtern, deutlich macht, haben die letzten 17 Jahre im Durchschnitt bei Gewerbeinvestitionen schon zu kräftigen nominalen Verlusten von 20-50% geführt. Instandhaltung, Leerstandszeiten, Revitalisierung und vor allem 28% zwischenzeitliche Inflationsrate sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.

Aber auch dieser trostlose Rückblick beinhaltet natürlich eine Chance. Wenn der Boden erreicht ist, könnte es wieder richtig aufwärts gehen. Im gewerblichen Bereich könnten die Unternehmen in der GuV durchaus höhere Immobilienkosten verkraften. Warum allerdings bei hohen Leerständen, hinreichendem Angebot und niedrigen Marktmieten die Bereitschaft zu höheren Ausgaben kommen soll, bleibt offen. Maßgeschneiderte Immobilien sind kein Bestandteil des Anlagemarktes.

Bei Wohnimmobilien könnte es anders aussehen. Es spricht nichts gegen die Grundüberlegung, warum die (Kalt-) Miete nicht wieder den Anteil am Budget der Haushalte erreichen sollten, den sie in den 90er Jahren hatte. Bei näherem Nachdenken erweist sich die Hoffnung dennoch als milchmädchenhaft. Zum einen haben sich die realen Haushaltseinkommen der letzten 17 Jahre eher zögerlich entwickelt. Mit Blick auf den dauerhaft avisierten Inflationsschutz durch die Immobilie führt das schon allein zu einem fröhlichen „Denkste“. Darüber hinaus täuscht die Statistik mit niedrigen Inflationsraten. Natürlich sind Megabit und Megahertz billiger geworden. Natürlich sind Ortgespräche und vor allem Ferngespräche per Telefon billiger geworden. Radios und Fernseher gibt es preiswert zu kaufen. Entscheidend für die Mietbelastbarkeit begrenzter Haushaltseinkommen ist aber nicht die Destatis-Inflationsrate des üblichen 4-Personen-Haushaltes, sondern die Erweiterung privater Budget-Teile, die heute zu einem gesellschaftlich adäquaten Leben gehören. Das sichert sogar die Sozialgesetzgebung von 1961 den damaligen Sozialhilfeempfängern zu.

Der IT-Anteil am privaten Budget, den es 1993 auf breiter Front noch gar nicht gab, ist zu einer Belastung geworden. Mit dem heutigen Grundrecht aller Familienmitglieder auf adäquaten Internetzugang und Smartphones mit hochauflösender Kamera kommt kaum noch ein Familienvater mit weniger als 100 Euro im Monat aus. Smartphones, Handys und iPhones fressen weitere Budgetteile, die 1993 noch gar nicht zu berücksichtigen waren. Und das gesamte Gedankengut der Internetbetreiber geht dahin, Lösungen zu finden, die weitere Budgetteile, mit paid content fressen. Allein schon das heute Hartz4-adäquate Programm der Bezahlsender frisst weiteres, sattes Geld. Bedenken Sie: Vor 17 Jahren zahlte der normale Haushalt für das private Telefon vielleicht 40 DM (20 Euro). Gleichzeitig nehmen sich die gestiegenen Wohnnebenkosten mit zum Teil zweistelligen jährlichen Wachstumsraten noch einen weiteren kräftigen Schluck aus der Pulle im Familientresor.

Damit bleibt als einziger Budgetposten, an dem man, bei meist hinreichendem Angebot zumindest außerhalb der engeren Ballungszentren sparen kann, die Wohnungsmiete. Damit dürfte klar werden, dass gerade der Wohnraum für sozial Schwache im Preis nicht beliebig anhebbar ist. Damit gehört die These vieler internationaler Wohnungsinvestoren, dass man leichter eine Miete von 4 Euro auf 4,80 Euro als von 20 auf 24 Euro anheben könne, ins Reich der Märchen. Und mit Blick auf die Wohnungsportfolios der Immobilienaktiengesellschaften, internationalen Investoren und natürlich der neuen geschlossenen oder offenen Wohnungsfonds gehen deutliche Warnleuchten an, wenn sie sich den konsumigen Mieter auf die Fahnen geschrieben haben. Denn zusätzlich zur ständig zunehmenden Budgeteinschränkung der einkommensschwächeren Haushalte, gesellt sich die von internationalen Investoren noch nicht verstandene Erkenntnis, dass die wichtigsten Kostentreiber die Fläche und die Zahl der Mietverträge sind und nicht die Miethöhe. Das wird viele Planungen zu Makulatur machen. Vielen Portfolios wird man beim Sterben zuschauen können. Vermietungsmanagement kann nur vorübergehend Luft verschaffen. Auch dritte Standorte sterben nicht sofort aus. Solange der Cash Flow die Kosten und die Zinsen deckt, geschieht nicht sofort etwas. Die Quälerei mit klarem Ende kann dann leicht 10 oder auch 20 Jahre dauern – sofern die Banken mitspielen. An die Nerven geht es aber dann, wenn man bei der Erholung nicht mehr mitspielen kann, weil man keine Finanzierungen mehr stemmen kann und die Immobilien immer weiter verkommen, weil man die Sanierung nicht mehr finanziert bekommt. Es macht nun einmal keinen Spaß, anderen beim Spielen zuzuschauen, wenn man selbst glaubt, es besser zu können.