(Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“)
Endlich hat sie es kapiert. Nur mit Steuersparen lässt sich der Bau ankurbeln. Der Witz ist, es funktioniert und kostet wenig. Die Steuereinnahmen verschieben sich lediglich und werden durch alternativ eben nicht durchgeführte Investitionen angekurbelt. Neben dem anderen biologischen Trieb, über den man allerdings heute nicht mehr öffentlich sprechen kann, ist der der „Steuerspartrieb“ wesentlicher Motor der menschlichen Motivation. Und aus Immobiliensicht trifft der Steuerschub auch die Richtigen. Es gilt lediglich, das richtige Maß zu finden. Aber das scheint das Perpetuum Mobile der Steuerpolitik zu sein. Nach einem Bericht von „Media Pioneer“ dringt Ministerin Klara Geywitz auf eine Ergänzung im Wachstumschancengesetz, berichtet der ZIA. Demnach fordert die Bauministerin, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten bis Ende 2030 massiv zu erweitern. So könnten ab 2024 in den ersten vier Jahren jeweils 7% der Baukosten abgeschrieben werden. Aktuell sind es im Regelfall nur 3%. „Dieser Vorstoß könnte genau die Impulse bringen, die den daniederliegenden Wohnungsbau reanimieren“, sagte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.
Von der unlösbaren Aufgabe abgesehen, genau das richtige Maß steuerlicher Maßnahmen zu finden, trifft Steuerpolitik gegen die aktuellen Gerechtigkeitsbestrebungen die Richtigen. Aufgabe der Politik ist, Wohnungsbau auf Kosten privater Häuslebauer und Investoren zu schaffen. Bei einer nach Autorenmeinung „irren“ Staatsquote von 37% beim (zusätzlichen) Neubau (Quelle: ZIA) rechnen sich für den Finanzhaushalt die Steuerverschiebungseffekte einer AfA-Regelung bereits mit Baudurchführung und nicht erst nach Jahrzehnten durch dann verminderte Abschreibungen. Weitere staatliche Kriterien erfolgreichen Handels sind gesellschaftlicher Konsens und fehlende Fluchtmöglichkeit. Für Wohnungsbau besteht gesellschaftliche Unterstützung. Eine einmal gebaute Wohnung kann zudem nicht weglaufen und bleibt dauerhaft im Markt.
Die neuen Bundesländer können ein Lied davon singen. Und seien wir ehrlich, wessen Einkommen am unteren Grenzbereich des möglichen Immobilieneigentums angesiedelt ist und nur mit ein paar Zuschüssen es schaffen kann, sollte sowieso besser Zurückhaltung üben. Die ungeplanten Risiken sind zu hoch. Ansonsten werden Eigennutzer-Zuschüsse oft lediglich mitgenommen. Nur Steuereffekte motivieren einkommensstarke Gruppen. Erinnern Sie sich an Ihr Studium. Bis zum aktuellen, zinsinduzierten Hype des letzten Halbzyklus galt die Wohnimmobilie als Paradebeispiel des Steuerparadoxon, also von Investitionen, die mathematisch nicht aufgehen, sondern sich lediglich über Steuereffekte rechnen. Erinnern wir uns, den „EstG 7b“ gab es schon in meiner Jugend und funktionierte. Auch später funktionierte die degressive AfA, sofern sie die 5 ersten, schweren Jahre erleichterte. Lediglich der Neue-Bundesländer-Super-„Wumms“ von 50% Sonder-AfA noch vor Baubeginn zeigte sich als übertrieben. Wir lernen daraus. Also: Voraus in die Vergangenheit!
Das übliche Blabla, warum der Wohnungsbau am Boden liegen muss, können wir uns in diesem Kreis schenken (Zinsexplosion, Baukostenexplosion, fehlende Rechenbarkeit, Belastungsgrenzen bei Mietern und Käufern u.v.m.). Das begründeten wir schon nach der letzten Expo Real 2022 mit einer realistischen Neubauerwartung von 200.000 Einheiten Richtung 150.000 Wohnungen. Ob die Wohnungsnot übrigens wirklich so groß ist oder sich nicht eher als unerfüllte Wohnungsträume darstellt, sei dahingestellt. Auch der regelmäßig vorgerechnete „Bedarf“ steht auf tönernen Füßen. Die oft genannte 1%ige Ersatznotwendigkeit bei 100 Jahren Nutzungsdauer stellt sich real als völlig unsinnig heraus. Letztes Jahr sind lt. Statistik gerade einmal 12.500 Wohnungen bei 290.000 Fertigstellungen und 43,4 Mio. Bestandswohnungen vom Markt genommen worden (Quelle: IZ). Natürlich führen auch periodische Millionen-Flüchtlingsschübe zu Unterdeckungen, aber dafür lässt sich kein Neubau durchführen.
Nach übereinstimmenden Medienberichten schlägt Klara Geywitz eine degressive Abschreibung vor, wonach Bauherren innerhalb der ersten 8 Jahre insgesamt 48% der Kosten bei der Steuer abschreiben könnten. Im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren sollen demnach jeweils 7% der Baukosten abgeschrieben werden können und in den darauf folgenden vier Jahren 5%. „Angesichts des dramatischen Einbruchs bei den Baugenehmigungen und damit verbunden dem Rückgang der Bauinvestitionen brauchen Bau- und Immobilienwirtschaft dringend neue Investitionsanreize“, sagte Geywitz lt. Handelsblatt. Inwieweit das BuFiMi Lindner glücklich macht, steht eher in den Sternen, wobei aus „Der Immobilienbrief“-Sicht der anfängliche Verschiebungseffekt gering sein dürfte und schnell durch die Staatsquote am Bau ausgeglichen werden könnten. „Ein von der Regierung angestoßenes Signal der Steuerentlastung wäre in dieser Lage genau das Richtige“, so der ZIA-Präsident Andreas Mattner.